Bất động sản giai đoạn 2025-2035: 4 động lực quyết định tương lai của thị trường

Từ ngày 1/7/2025, việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34 không chỉ là thay đổi về địa giới mà còn đánh dấu bước ngoặt mang tính kiến tạo với thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là cơ hội vàng để tái cấu trúc không gian phát triển, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới trên nền tảng hạ tầng đồng bộ, vùng kinh tế quy mô lớn và tư duy phát triển đa trung tâm.

Mới đây, Sen Vàng Group – đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đã chỉ ra 4 động lực cốt lõi được dự báo sẽ chi phối toàn bộ cục diện thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2025-2035. Những động lực này không chỉ định hướng lại dòng vốn đầu tư mà còn thay đổi tiêu chuẩn quy hoạch, tổ chức đô thị và cách nhìn nhận giá trị bất động sản.

1. Dịch chuyển lõi đô thị: Kỷ nguyên của các đô thị đa trung tâm

Theo Sen Vàng Group, Mô hình đô thị đơn tâm lấy Hà Nội, TP. HCM làm trung tâm đã bộc lộ nhiều hạn chế về hạ tầng, khoảng cách dịch vụ và phân bổ dân cư. Giai đoạn sáp nhập mở ra cơ hội hình thành các vùng đô thị đa cực, nơi mỗi thành phố là một cực tăng trưởng với chức năng và lợi thế cạnh tranh riêng.

Các thành phố được chọn làm trung tâm hành chính của các "siêu tỉnh" mới sẽ trở thành "lõi bất động sản" mới. Sự chuyển dịch của cơ quan đầu não sẽ kéo theo làn sóng công chức, chuyên gia, doanh nghiệp phụ trợ và tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, văn phòng, thương mại dịch vụ.

Ngược lại, các đô thị hiện hữu như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng sẽ bước vào giai đoạn chuyên môn hóa sâu hơn để giữ vững vai trò trong chuỗi giá trị liên vùng.

Điển hình, vùng Thủ đô có thể phát triển theo mô hình "siêu đô thị vùng", trong đó Hà Nội giữ vai trò trung tâm chính trị – văn hóa – giáo dục; Bắc Ninh trỗi dậy thành "thành phố sân bay" với vai trò trung tâm logistics hàng không; Hải Phòng, sau sáp nhập với Hải Dương, có lợi thế "song cảng - song bay", sẽ là trung tâm kinh tế biển - công nghiệp trọng điểm miền Bắc; Quảng Ninh với kết hợp du lịch di sản và kinh tế cửa khẩu, tiếp tục tạo ra thị trường bất động sản cao cấp phục vụ khách quốc tế.

Sự phân vai rõ nét giữa các đô thị tạo ra bàn cờ kinh tế mới, đòi hỏi nhà đầu tư phải định vị chính xác chiến lược phát triển của từng đô thị để rót vốn hiệu quả.

2. Hạ tầng kiến tạo hành lang kinh tế mới: Sức bật từ biển và bầu trời

Việc sáp nhập hành chính giúp quy hoạch liên vùng được thực hiện đồng bộ hơn, là tiền đề để triển khai các hành lang kinh tế chiến lược. Trong số 34 tỉnh thành mới, có tới 21 tỉnh có đường bờ biển – một lợi thế đặc biệt để phát triển logistics, công nghiệp cảng biển và đô thị biển.

Cùng với đó, mạng lưới cao tốc, sân bay quốc tế (Long Thành, Chu Lai, Lạch Huyện, Phan Thiết…) và cảng nước sâu (Cái Mép – Thị Vải, Hải Phòng) sẽ tạo ra mạng kết nối xuyên vùng. Dọc theo các trục này sẽ là các khu công nghiệp công nghệ cao thu hút dòng FDI chất lượng như bán dẫn, pin năng lượng, điện tử. Các trung tâm logistics thông minh, kho lạnh, trung tâm phân phối hàng hóa cho toàn vùng cũng sẽ là một trục phát triển quan trọng. Các cụm data center và hạ tầng số sẽ phục vụ chiến lược chuyển đổi số quốc gia.

Đặc biệt, các "thành phố sân bay" (aerotropolis) sẽ là hình mẫu mới. Sân bay không chỉ là cửa ngõ giao thương mà là trung tâm phát triển đô thị với đầy đủ chức năng: khu thương mại tự do, trung tâm hội nghị, khách sạn quốc tế, khu đô thị cho chuyên gia…

3. TOD – Mô hình bắt buộc trong quy hoạch đô thị hiện đại

Transit-Oriented Development (TOD) phát triển đô thị gắn giao thông công cộng sẽ là tiêu chuẩn bắt buộc trong quy hoạch giai đoạn tới. Các đại đô thị tương lai phải tích hợp với mạng lưới metro, BRT, xe buýt nhanh để giảm tải giao thông, tăng hiệu suất sử dụng đất và thúc đẩy phát triển bền vững.

Giá trị bất động sản trong kỷ nguyên mới sẽ không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý hay diện tích, mà vào khoảng cách đến nhà ga. "Vị trí, vị trí, vị trí" sẽ được thay thế bằng "kết nối, kết nối, kết nối".

Các đại dự án tích hợp sống – làm việc – giải trí – mua sắm – giáo dục sẽ hình thành xung quanh các ga metro. Đây sẽ là môi trường sống mới cho tầng lớp trung lưu và chuyên gia.

Các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Ecopark, Nam Long… sẽ là lực đẩy chính trong việc hình thành các siêu đô thị TOD, đồng thời trở thành đối tác chiến lược của Nhà nước trong quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị hiện đại.

4. Thay đổi "luật chơi" đầu tư: Từ quỹ đất sang hệ sinh thái và ESG

Bối cảnh hậu sáp nhập không còn ưu ái doanh nghiệp "giữ đất để đó". Thị trường sẽ ưu tiên những chủ đầu tư có tầm nhìn, năng lực quy hoạch và phát triển hệ sinh thái bền vững.

Các dòng vốn quốc tế đổ vào Việt Nam sau 2025 được dự báo sẽ đặt yêu cầu cao về tiêu chuẩn ESG – môi trường, xã hội, quản trị. Những dự án có chứng chỉ xanh (LEED, EDGE, LOTUS), minh bạch tài chính và thân thiện môi trường sẽ chiếm ưu thế lớn.

Bên cạnh đó, theo Sen Vàng Group, nhiều phân khúc mới sẽ nổi lên mạnh mẽ. Đó là bất động sản hạ tầng số với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu, mạng cáp ngầm. Bất động sản năng lượng với trạm sạc, khu lưu trữ điện. Bất động sản y tế – chăm sóc cao cấp với viện dưỡng lão, bệnh viện quốc tế. Bất động sản dưới lòng đất và không gian trên không với trung tâm thương mại ngầm, vườn trên mái. Bất động sản nông nghiệp đa dụng với farmstay kết hợp công nghệ cao.

Lợi thế cạnh tranh giờ đây sẽ không còn nằm ở "quỹ đất bao nhiêu" mà ở "hệ sinh thái có gì". Nhà phát triển bất động sản trong thập kỷ mới phải tạo ra môi trường sống đầy đủ – nơi những người tài năng muốn đến, sống và gắn bó.

Theo Sen Vàng Group, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc lớn nhất từ trước đến nay. Đây không còn là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng, mà là thời điểm của những nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn, đầu tư dựa trên dữ liệu, quy hoạch và khả năng kiến tạo cộng đồng.

Việc sáp nhập hành chính là "bàn cờ mới" cho thị trường bất động sản. Ai hiểu đúng động lực, bắt nhịp chính xác xu thế và đi trước bằng tri thức sẽ là người chiến thắng trong thập kỷ 2025-2035.