“NĐT nước ngoài không kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến của CP bất động sản”

PV: Thưa bà, bà có nhận định như thế về khả năng khởi sắc của thị trường bất động sản VN trong năm 2010?

Bà Nguyễn Thị Anh Đào: Theo như chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, cứ khoảng 5, 6 năm thị trường này lại tăng trưởng đột biến. Ví dụ như các năm 1995, 2002, 2007. Có thể dự đoán bắt đầu từ năm 2011, thị trường bất động sản sẽ có sự bùng nổ.

Theo ý kiến chủ quan của tôi thì trong năm 2010, thị trường bất động sản khó có khả năng đột biến cao như thời kỳ 2007 hoặc trước đó, vì hiện tại khung giá bất động sản ở Việt Nam đã khá cao so với khu vực.

Có thể trong năm 2010, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không quá lạnh như năm 2009 và 2008, bởi hai năm đó thị trường bị tác động nặng nề của chính sách thắt chặt tiền tệ và khủng hoảng tài chính thế giới. Nhìn chung, năm 2010, kinh tế Việt Nam và thế giới được dự báo sẽ tốt hơn năm qua.

Việt Nam là một nền kinh tế mới nổi, nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn, do đó, phân khúc thị trường tại những vùng ven Tp.HCM như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương có khả năng sẽ nóng lên sớm hơn chu kỳ.

Và năm 2010 cũng chứng kiến sự tăng giá của mặt bằng bán lẻ, do Việt Nam bắt đầu mở cửa thị trường bán lẻ theo cam kết của Tổ chức Thương mại Thế giới từ 1/1/2010. Ngoài ra, tôi cho rằng thị trường chung cư cao cấp, căn hộ cao cấp, cho thuê văn phòng cũng khó có đột biến.

Mặc dù triển vọng nói chung của thị trường BĐS VN, như bà vừa nhận định, khó có khả năng đột biến, nhưng rất nhiều doanh nghiệp niêm yết thuộc nhóm ngành BĐS đã đưa ra kế hoạch dự kiến cho năm 2010 với những con số rất ấn tượng?

Cũng khó nói trước kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp đã đưa ra kế hoạch rất ấn tượng trong 2010, có thể vì nhiều nguyên do.

Như chúng ta biết, kinh doanh bất động sản là kinh doanh dài hạn, một số công ty đã chuẩn bị kế hoạch hoặc quỹ đất, dự án của họ từ trước đó rất lâu và đến năm 2010 là lúc họ thu hoạch kết quả từ những kế hoạch, dự án đầu tư đó. Nhiều doanh nghiệp BĐS có khả năng gặt hái lợi nhuận không chỉ trong năm 2010 mà cả trong các năm tiếp theo.

Vậy theo bà, nhà đầu tư chứng khoán dài hạn có thể lựa chọn những mã cổ phiếu nào trong nhóm ngành này để đưa vào danh mục đầu tư của mình?

Sau khi thị trường tài chính biến động năm 2008, quan điểm đầu tư chứng khoán trung và dài hạn đã thay đổi nhiều.

Nếu như trước đây, đầu tư trung và dài hạn thường được tính trong khoảng 1 - 5 năm, thì bây giờ, các tổ chức và cá nhân cũng tham gia lướt sóng. Với họ, trung và dài hạn bây giờ có thể chỉ là 1 tháng, 3 tháng hoặc 6 tháng.

Tuy nhiên, trên cơ sở triển vọng của các doanh nghiệp niêm yết ngành BĐS và tuỳ thuộc khẩu vị của từng nhà đầu tư cũng như mức độ chấp nhận rủi ro của họ, tôi cho rằng có thể liệt kê một vài mã blue-chip trong nhóm ngành này như sau:

- Mã SJS của CTCP Đầu tư Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà. Đây là doanh nghiệp (DN) bất động sản có quỹ đất và quy mô hoạt động lớn nhất ở Hà Nội. Công ty này có KCN Nam An Thắng bắt đầu bán dự án từ năm 2009, đồng thời cũng có dự án lớn mang lại doanh thu trong vòng 5 năm. Lợi nhuận của DN này dự tính khoảng 500 - 1000 tỷ đồng trong 5 năm. CTCK Kim Eng Việt Nam định giá cổ phiếu SJS khoảng 94.000 đồng, tôi cũng cho rằng đó là mức giá có thể tham khảo.

- Mã BCI của CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh. Hiện tại chỉ số tham khảo của BCI không tốt lắm so với các cổ phiếu khác, nhưng BCI có quỹ đất sạch, có nhiều dự án đã đầu tư dài hạn, năm 2010 có thể đạt doanh thu đột biến từ những dự án này.

- Mã DIG của Công ty CP Đầu tư Xây dựng DIC. Đây là cổ phiếu tốt, họ có nhiều dự án cũng như quỹ đất ở Vũng Tàu, Đồng Nai và quỹ đất của họ được trải rộng trên toàn quốc, doanh thu rất ổn định. Không chỉ nhà đầu tư trung và dài hạn mà các nhà đầu tư ngắn hạn cũng quan tâm đến DIG dù DIG chỉ mới lên sàn tháng 8/2009 này.

- Mã CII của CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật Tp Hồ Chí Minh.

Bà có nhận xét gì về giao dịch của nhà đầu tư tổ chức và nước ngoài đối với các cổ phiếu thuộc nhóm ngành BĐS? Theo bà, những cổ phiếu đạt các tiêu chí như thế nào thường được họ quan tâm?

Trước hết, nói về quan điểm của tổ chức lẫn nhà đầu tư nước ngoài, họ đầu tư dài hạn nhiều hơn là lướt sóng nếu so với các nhà đầu tư cá nhân Việt Nam. Khi đầu tư, họ thường xem xét các yếu tố cơ bản như tính thanh khoản của cổ phiếu.

Ví dụ vốn điều lệ của doanh nghiệp có cổ phiếu đó ở thời gian trước thường được họ xác định phải lớn hơn 300.000 tỷ đồng, thời gian này thì khoảng 150.000 tỷ đồng trở lên.

Thứ hai, tất nhiên, đó phải là DN có uy tín trên thương trường, tài chính DN phải minh bạch, rõ ràng. Nhà đầu tư nước ngoài hay nhà đầu tư tổ chức thường không kỳ vọng vào yếu tố lợi nhuận đột biến của doanh nghiệp mà họ kỳ vọng vào lợi nhuận dài hạn, thậm chí, biên độ kỳ vọng lợi nhuận đó là 3 - 5 năm.

Các nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian qua đã mua nhiều cổ phiếu của các mã HAG, BCI hay CII, DIG hoặc TDH. Tôi nghĩ trong thời gian tới họ vẫn tập trung vào cổ phiếu nhóm ngành này theo tiêu chí như vậy, hoặc có thể là những cổ phiếu bất động sản mới lên sàn như Coteccons ngày 20/1 tới đây.

Nhà đầu tư cá nhân VN có nên xem xét những tiêu chí và động thái mua bán của nhà đầu tư nước ngoài hay nhà đầu tư tổ chức để quyết định việc mua bán cổ phiếu ở thời điểm này hay không, thưa bà?

Thời gian trước, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư tổ chức có khả năng dẫn dắt thị trường, bởi khi đó mức vốn hóa của thị trường còn nhỏ, kinh nghiệm đầu tư chứng khoán của nhà đầu tư trong nước còn rất ít.

Thời gian gần đây, tôi nhận thấy hoàn toàn ngược lại, nhà đầu tư trong nước thường có động thái ngược với giao dịch của khối đầu tư nước ngoài, ví dụ khi nhà đầu tư trong nước bán thì nhà đầu tư nước ngoài mua và khi nhà đầu tư trong nước tăng mua thì nhà đầu tư nước ngoài lại bán ra.

Điều này có thể do tiêu chí lợi nhuận của nhà đầu tư trong nước khác với nhà đầu tư nước ngoài, hơn nữa, nhà đầu tư trong nước đã trưởng thành hơn, họ có tiêu chí mua bán riêng và có hướng đi riêng, mức độ ảnh hưởng của nhà đầu tư nước ngoài về hướng mua bán trên thị trường hiện tại cũng không nhiều, đôi lúc giá trị giao dịch của khối ngoại chỉ chiếm 7 - 10% so với tổng giá trị mua bán trên thị trường.

Xin cảm ơn bà!

Theo Lê Mỹ
Stocknews