Bloomberg: Không chỉ riêng Trung Quốc, khủng hoảng bất động sản đang lan rộng khắp châu Á

Trong khi chính sách thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch Covid-19 có tác động rõ rệt hơn đến bất động sản thương mại ở Mỹ và Châu Âu, thì nhà ở dân dụng lại chịu nhiều căng thẳng hơn ở Châu Á.

S&P dự đoán nợ xấu có thể tăng lên. Nguồn: Bloomberg

Dưới đây là một số thị trường châu Á, nơi rủi ro bất động sản có thể bùng lên trong năm 2024.

Nguy cơ nợ xấu bất động sản ở Hàn Quốc

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang là thị trường căng thẳng nhất sau Trung Quốc trong khu vực, với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất trong 1/4 thế kỷ sau nhiều năm tăng trưởng. Tình trạng này là kết quả trực tiếp từ động thái của NHTW Hàn Quốc (BoK), ngân hàng đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ vào năm 2021, nhằm đẩy lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm.

Lãi suất ngắn hạn của Hàn Quốc vẫn thấp dưới mức đỉnh kỷ lục giai đoạn khủng hoảng. Nguồn: Bloomberg

Tình hình đang dần ổn định khi Chính phủ nước này đưa ra một loạt các biện pháp giải cứu bất động sản trong năm 2023. Tuy nhiên yêu cầu tái cấu trúc nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 vừa qua làm dấy lên lo ngại lặp lại tình trạng thắt chặt tín dụng như cuối năm ngoái. Điều này thúc đẩy Seoul nhanh chóng đưa ra cam kết tăng cường thanh khoản để ổn định thị trường.

Dẫu vậy, nợ xấu của cả hộ gia đình lẫn doanh nghiệp đang tăng mạnh khiến BoK cảnh báo, rủi ro liên quan đến nợ tài trợ cho dự án có thể sẽ tăng vào năm tới.

Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu ở Indonesia

Đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của NHTW nước này kể từ năm 2005 đã làm giảm sức mua của các hộ gia đình, khiến các công ty xây dựng nhà có tỷ lệ nợ cao như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro chịu áp lực lớn. Đồng tiền yếu khiến chi phí trả nợ bằng USD sắp đáo hạn của họ tăng lên, buộc các công ty phải bán tài sản để huy động tiền mặt.

Đặt cược tỷ giá khiến nợ đồng USD của Indonesia tăng. Nguồn: Bloomberg

Fitch Ratings cho biết vào cuối tháng 11 rằng “có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ” đối với trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6/2024, sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần trái phiếu không có bảo đảm.

Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản đồng USD tăng giá, do các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.

Hồng Kông và cuộc đua xuống đáy của giá nhà

Hồi tháng 8, trái phiếu USD vĩnh viễn do một số nhà phát triển ở Hồng Kông (Trung Quốc) phát hành đã phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm. Tình trạng xảy ra trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự suy giảm của thị trường bất động sản Hồng Kông, khiến giá nhà ở thành phố giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm. Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và không gian bán lẻ cũng suy yếu sau 3 năm chính quyền áp đặt các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt để kiểm soát Covid-19 và đợt thắt chặt tiền tệ lịch sử của Fed.

Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông buộc phải giảm giá nhà đáng kể, trong khi các ngân hàng phải vật lộn để thu hút khách mua những căn nhà bị tịch biên với mức chiết khấu sâu không kém.

Sức ép lãi suất ở Úc

Úc đang chứng kiến một dạng căng thẳng bất động sản theo cách khác. Chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) làm dấy lên lo ngại về khả năng các hộ gia đình chịu đựng lãi vay thế chấp cao hơn.

Nợ xấu của Úc đạt mức cao nhất trong 2 năm khi lãi suất tăng. Nguồn: Bloomberg

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) chỉ ra rằng quốc gia này có thể cảm nhận tác động của chi phí đi vay cao hơn, vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà được cố định ở mức lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Theo IMF, tại Úc, hơn 50% các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi.

RBA đã cảnh báo vào tháng 10 rằng khoảng 14% người vay lãi suất cố định dự kiến sẽ phải đối mặt với mức thanh toán thế chấp tăng hơn 60% sau khi hợp đồng vay cũ hết hạn.

Dữ liệu từ Cơ quan quản lý APRA Úc về rủi ro tài sản nhà ở cho thấy các khoản nợ xấu mới tăng lên mức cao nhất trong 3 năm, mặc dù chúng vẫn ở mức tương đối thấp.

>> Trung Quốc lọc 50 doanh nghiệp bất động sản để giải cứu

Quỳnh Vân