Các ông lớn BĐS trên sàn còn bao nhiêu hàng tồn kho sau quý III/2025?

Trong bức tranh bất động sản hiện nay, tồn kho không chỉ là gánh nặng vốn và chi phí, mà còn là quỹ đất, hàng hóa và cơ hội chiến lược để doanh nghiệp bứt phá khi chu kỳ hồi phục mở ra.

Về mặt tiêu cực, tồn kho lớn khóa chặt dòng tiền, làm tăng chi phí lãi vay, kéo dài thời gian thu hồi vốn và gây áp lực trích lập khi giá bán suy yếu. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, trong bối cảnh tín dụng nới hơn và nhu cầu dần phục hồi, việc sở hữu nhiều hàng hóa hoàn thiện, pháp lý rõ ràng lại trở thành lợi thế cạnh tranh: Doanh nghiệp có thể mở bán ngay, xoay vòng dòng tiền nhanh hơn và tận dụng cơ hội thị trường trước phần đông đối thủ.

Thị trường bất động sản 9 tháng năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu hồi phục mới với điểm sáng là nguồn cung mới và khả năng hấp thụ đang cải thiện rõ rệt từ giữa năm (đạt tới 68%, gấp đôi so với năm ngoái).

Dù vậy, bức tranh lợi nhuận ngành trong ngắn hạn vẫn còn gam trầm. Quý III/2025, lợi nhuận sau thuế toàn ngành giảm 23,2% so với cùng kỳ; Vinhomes giảm 50,6%, còn Novaland chuyển từ lãi 2.950 tỷ sang lỗ hơn 1.100 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp nhỏ như CRV, TCH, IDJ hay Thăng Long Invest sụt tới 70-80%, trong khi Vinpearl giảm 85% sau 9 tháng.

Cùng với đó, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản trên sàn vẫn tăng mạnh.

Dẫn đầu là Novaland (NVL) - doanh nghiệp đứng thứ hai về quy mô tài sản toàn ngành (sau Vinhomes) với mức kỷ lục hơn 152.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III, tăng 4% so với đầu năm và chiếm tới 63% tổng tài sản. Trong đó, hơn 95% đến từ các dự án đang triển khai như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận cũ) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), nơi mà chi phí đất đai, tư vấn, thiết kế và xây dựng đã chiếm hơn 145.000 tỷ đồng.

Đứng thứ hai là Vinhomes (VHM) với hơn 125.000 tỷ đồng giá trị tồn kho, tăng tới 130% so với hồi đầu năm. Trong đó, phần lớn nằm tại siêu dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP. HCM). Giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận (số mà khách hàng đã ký hợp đồng và chờ bàn giao sản phẩm) đến cuối tháng 9 đạt 223.937 tỷ đồng, tăng 93% so với thời điểm cuối quý III/2024, thể hiện tốc độ thanh khoản cao của tài sản và là tiềm năng cho kết quả kinh doanh trong tương lai.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô tầm trung, Kinh Bắc (KBC) ghi nhận hàng tồn kho tăng gần 80% lên 25.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hai dự án trọng điểm là Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và Khu công nghiệp Lộc Giang (Long An). Khang Điền (KDH) cũng tăng nhẹ 4% lên hơn 23.000 tỷ đồng, tập trung ở các khu dân cư như Khang Phúc - Tân Tạo, trong khi Phát Đạt (PDR) và Đất Xanh (DXG) ghi nhận mức tăng lần lượt 6% (15.000 tỷ đồng) và 9% (14.600 tỷ đồng).

Chiều ngược lại, Nam Long (NLG) giảm 1% tồn kho về còn 17.852 tỷ đồng nhờ tiến độ bàn giao tại Izumi (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). DIC Corp (DIG) cũng ghi nhận mức giảm 6% xuống còn 8.655 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn kho lớn có thể trở thành “nguồn dự trữ chiến lược” khi thị trường thuận lợi hơn và doanh nghiệp tung hàng ra đúng thời điểm. Tuy vậy, trong bối cảnh lãi suất đảo chiều tăng hoặc pháp lý kéo dài, số dư tồn kho khổng lồ dễ tạo áp lực ngược, đặc biệt là chi phí lãi vay và rủi ro trích lập.

Để giảm tác động tức thời lên lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp lựa chọn vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho, trong đó Novaland và Khang Điền là hai trường hợp tiêu biểu. Dù vậy, đây vẫn chỉ là giải pháp tạm thời và không làm thay đổi bản chất gánh nặng tài chính.