Căn hộ cho thuê ngắn ngày: Không nên thấy ‘không quản được thì cấm’

Mới đây, UBND TP. HCM vừa ban hành Quyết định số 26/2025 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có nội dung đáng chú ý về việc siết chặt quản lý và sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú du lịch ngắn ngày.

Theo đó, Quyết định 26 đã cụ thể hóa quy định tại Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024: Cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Chỉ những căn hộ thuộc chung cư có chức năng sử dụng hỗn hợp, như căn hộ du lịch, mới được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Điều này đồng nghĩa với việc các hình thức cho thuê theo ngày, theo giờ, qua nền tảng Airbnb hay các dịch vụ lưu trú ngắn hạn khác sẽ bị kiểm soát chặt chẽ.

Cấm Airbnb: Lợi hay hại?

Khi nhận được lệnh cấm, nhà đầu tư Airbnb và các hộ dân sở hữu chung cư phải đối mặt với áp lực tài chính nghiêm trọng. Theo bà Nguyễn Thương Hoài ( TP. Thủ Đức, cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn ngày tại một số chung cư ở TP. HCM) bày tỏ, việc cho phép Airbnb hoạt động hợp pháp không chỉ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch mà còn góp phần thúc đẩy du lịch, tạo công ăn việc làm và tăng thu nhập cho người dân, đóng góp vào sự phát triển kinh tế của Việt Nam.

"Cần cho phép thí điểm mô hình Airbnb tại TP. HCM theo hướng xem đây là một ngành nghề kinh doanh hợp pháp, có đăng ký kinh doanh, được quản lý bởi luật pháp, có đăng ký lưu trú, đóng thuế đầy đủ. Nghị quyết 98 về cơ chế đặc thù TP. HCM và việc thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. HCM là những cơ sở quan trọng để cần thiết thí điểm Airbnb tại địa bàn. Về lâu dài, cần công nhận Airbnb là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú, phục vụ du lịch", bà Hoài cho hay.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Lan Anh (cung cấp dịch vụ Airbnb) cho hay, việc cấm căn hộ cho thuê ngắn ngày không chỉ khiến người dân mất nguồn thu, ảnh hưởng đến việc trả lãi vay ngân hàng và duy trì tài sản, mà việc chuyển đổi sang mô hình cho thuê dài hạn cũng không dễ dàng.

Thứ nhất, nhu cầu khách du lịch thuê dài hạn có thể không cao bằng lưu trú ngắn hạn. Đồng thời, khi cho thuê dài hạn, chủ nhà cần đảm bảo căn hộ duy trì tình trạng tốt trong suốt thời gian hợp đồng, dẫn đến chi phí bảo trì cao hơn. Chủ nhà cũng cần tuân thủ các quy định pháp lý chặt chẽ hơn;...

Ở một góc nhìn khác, Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn khách sạn Savills Đông Nam Á nhận định, tuy mô hình Airbnb trong các chung cư mở rộng lựa chọn cho khách hàng, nhưng lại đặt ra các thách thức về an ninh và dịch vụ. Mô hình này tạo sự cạnh tranh với các loại hình lưu trú du lịch chính thống như khách sạn và căn hộ dịch vụ. Do đó, việc cấm Airbnb có thể mang lại lợi ích cho các phân khúc lưu trú truyền thống.

Xét về tổng cung, số lượng chỗ lưu trú của Airbnb vẫn thấp hơn đáng kể so với hệ thống phòng khách sạn hiện nay. Vì vậy, lệnh cấm sẽ tạo điều kiện cho các khách sạn boutique phát triển mà không tác động quá nhiều đến thị trường chung. Trong đó, phân khúc căn hộ dịch vụ và căn hộ du lịch (condotel) sẽ hưởng lợi nhiều nhất, do có đặc điểm tương đồng với Airbnb về tiện ích và đối tượng khách hàng.

"Nếu Airbnb bị loại bỏ khỏi thị trường, loại hình căn hộ dịch vụ và du lịch sẽ có cơ hội thu hút thêm khách lưu trú ngắn hạn, đặc biệt khi được tích hợp vào các dự án phức hợp có văn phòng hoặc khu bán lẻ, góp phần xây dựng một mô hình lưu trú ổn định và bền vững hơn", ông Gasparotti nhìn nhận.

Tuy vậy, lệnh cấm có thể làm giảm khả năng gia tăng thu nhập từ tài sản với nhóm đầu tư bất động sản hướng đến lợi nhuận từ cho thuê ngắn hạn. Việc hạn chế cho thuê ngắn hạn cũng làm giảm sức hút đối với nhóm khách du lịch theo hình thức trải nghiệm và những người làm việc từ xa. Bởi các đối tượng này thường sử dụng các căn hộ như nơi lưu trú dài hạn kết hợp giữa công việc và sinh hoạt.

Không nên vì "không quản được mà cấm"

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, ứng dụng Airbnb đã góp phần phát triển thị trường cung ứng "cơ sở lưu trú ngắn hạn", trong đó đa số là căn hộ chung cư, ngoài ra còn có nhà phố và biệt thự. Airbnb cũng đóng góp vào sự bùng nổ du lịch của Việt Nam, giải quyết nhu cầu thuê nhà ngắn hạn của khách du lịch nước ngoài và người dân trong nước.

Chủ tịch HoREA cho rằng, không nên "vì không quản được thì cấm" hoặc "thấy khó quản lý thì cấm" đối với hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo ứng dụng Airbnb. Bởi theo Luật Nhà ở 2023, chỉ những trường hợp sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở mới bị cấm, còn việc cho thuê ngắn hạn vẫn phù hợp với chức năng của nhà ở.

"Lựa chọn phương thức cho thuê, dù trực tiếp tìm khách hay thông qua nền tảng Airbnb, thuộc quyền quyết định của bên cho thuê nhà. Do tính "kết nối" rộng rãi và sự tiện lợi của Airbnb, hình thức này đã trở thành giải pháp được nhiều chủ căn hộ và khách thuê ưa chuộng. Đặc biệt, người thuê nhà—dù là khách du lịch trong nước, quốc tế hay khách vãng lai—đều sử dụng căn hộ đúng với mục đích để ở (lưu trú)", ông Châu nói.

Cũng trong văn bản HoREA gửi UBND TP. HCM, Sở Xây dựng TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng, hiện thành phố có 24 tòa nhà thì đã có 8.740 căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn theo ứng dụng Airbnb, tạo việc làm cho hàng ngàn người lao động. Nếu bình quân mỗi căn hộ cho thuê này có giá 5 tỷ đồng/căn thì tổng giá trị đầu tư lên đến khoảng 43.700 tỷ đồng (tương đương 1,74 tỷ USD). Nếu vay tín dụng theo tỷ lệ 70% với lãi vay 9%/năm thì tổng dư nợ của các chủ cho thuê nhà này vào khoảng 30.590 tỷ đồng và phải trả lãi vay khoảng 2.753 tỷ đồng/năm.

Nếu mỗi căn hộ chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn thuê 1 - 2 người phục vụ thì tạo việc làm cho 8.740 - 17.480 người lao động. Do đó, nếu không còn được cho thuê theo ứng dụng Airbnb hoặc chuyển sang cho thuê căn hộ dài hạn thì số lao động này bị mất việc.

Ông Châu nêu quan điểm, việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb đã gây khó khăn lớn cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư do phải bồi thường hợp đồng đã ký, bị mất nguồn khách du lịch, khách vãng lai có nhu cầu thuê nhà ngắn hạn. Việc bị mất nguồn thu đã gây ảnh hưởng đến việc trả lãi vay, trả nợ ngân hàng nên trong các tháng qua, các chủ sở hữu căn hộ chung cư này phải giảm giá cho thuê nhà và chuyển hướng sang cho thuê nhà dài hạn. Tuy vậy, với số lượng 8.740 căn hộ chung cư thì việc tìm kiếm khách thuê dài hạn không dễ dàng.

"Bên cạnh đó, việc cấm căn hộ cho thuê ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb trong lúc các địa phương khác không cấm sẽ tác động trực tiếp đến thị trường "cho thuê lưu trú ngắn ngày" và hoạt động thu hút khách du lịch, người vãng lai đến TP. HCM. Từ đó làm suy giảm sức cạnh tranh của thành phố so với các địa phương khác, tạo tác động tiêu cực đến mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam", Chủ tịch HoREA nhìn nhận.