CBRE: 6.850 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 70 triệu đồng/m2

Ngày 10/7 tại Khách sạn Melia Hà Nội đã diễn ra sự kiện công bố Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội, quý II/2025 do CBRE tổ chức. Tại sự kiện lần này, CBRE đã đưa ra cái nhìn tổng quan cho thị trường BĐS thời gian qua. Cụ thể, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2025 đã ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới (cao gấp đôi so với quý I/2025).

Đáng nói, chỉ tính chung trong vòng 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới mở bán mới đã đạt hơn 10.760 căn, đây được xem là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ 2 trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Một trong những điểm đáng chú ý được CBRE nhắc đến chính là việc toàn bộ các dự án được mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên với mức giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70/triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu).

Vì cơ cấu nguồn cung mới trong quý II tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, nên mức giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 ghi nhận ở mức 79 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Trước đây, các khu vực như Hà Đông hay Hoàng Mai đều có mức giá phổ biến từ 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy thì hiện nay đã ghi nhận mức chào bán tại các dự án mới trên 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp lại có xu hướng ổn định hơn với mức trung bình toàn thị trường đạt khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Đây được xem là mức giá tăng thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, ghi nhận tổng lượng giao dịch trong quý II/2025 đạt khoảng gần 5.180 căn hộ, năng tổng số căn hộ được bán trong 6 tháng đầu năm khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I/2025 nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán tại các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE tại Hà Nội, thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng sức cạnh tranh giữa các dự án cũng như chủ đầu tư.

"Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt ra nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ cũng như tiện ích - tương xứng với số tiền họ bỏ ra", bà Nguyễn Hoài An chia sẻ.

Cũng theo CBRE, năm 2025 được dự báo sẽ là một năm bận rộn của của các chủ đầu tư khi nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán.

Khu vực được dự báo sôi động bậc nhất Thủ đô sẽ là khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Theo đó, việc đưa vào khai thác các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như: Cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Ngọc Hồi... được xem là động lực lớn, góp phần thúc đẩy hoạt động mở bán các dự án tại khu vực này.

Cùng với đó, hàng loạt các quy định mới về đất đai được ban hành đã thẩm thấu vào thị trường và góp phần "gỡ vướng" cho nhiều dự án từng "đóng băng".

Các dự án này sẽ được tái khởi động vào giai đoạn nửa cuối năm, đem đến nhiều sự lựa chọn cho người mua. Dự kiến, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2025 dự kiến khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mốc của năm 2024.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản ở cả Hà Nội và TP. HCM hiện nay đang ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể về nhu cầu của khách hàng. Đặc biệt, người mua ngày càng có những yêu cầu khắt khe hơn, nhất là trong bối cảnh giá bán tăng lên, kéo theo đòi hỏi cao hơn về mặt chất lượng sản phẩm.

"Khoảng 5-7 năm trước, các dự án tại Hà Nội thường có chất lượng sản phẩm thấp hơn đôi chút so với TP. HCM. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, khi nhiều chủ đầu tư từ phía Nam mở rộng hoạt động ra phía Bắc, chất lượng dự án đã có sự cải thiện rõ rệt. Hiện tại, mặt bằng chất lượng căn hộ tại Hà Nội đã tiệm cận và tương đương với TP. HCM", ông Kiệt cho biết.

Dữ liệu quý II/2025 mà CBRE công bố không chỉ phản ánh sức nóng của phân khúc cao cấp trên thị trường bất động sản Hà Nội, mà còn phơi bày những thách thức không nhỏ về tính bền vững của đà tăng này.

Khi nguồn cung và giá bán tiếp tục leo thang, một câu hỏi lớn đặt ra là: ai sẽ là những người mua thực sự? Sự sôi động ở các dự án phía Bắc và phía Đông Hà Nội, cùng động lực hạ tầng mới, hứa hẹn tạo ra thêm nhiều lựa chọn, nhưng cũng đồng thời đòi hỏi chủ đầu tư và chính quyền phải tính toán kỹ về nhu cầu thực, khả năng hấp thụ và rủi ro "bong bóng" tiềm ẩn.

Những con số ấn tượng hôm nay có thể là dấu hiệu của sự hồi phục, nhưng liệu có phản ánh đúng sức khỏe dài hạn của thị trường? Khi người mua ngày càng đòi hỏi khắt khe về chất lượng và giá trị thực, thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước ngã ba đường: Duy trì cuộc chơi cao cấp, hay tìm cách cân bằng với nhu cầu đại chúng? Những diễn biến trong nửa cuối năm 2025 sẽ là câu trả lời đáng chờ đợi…