Đấu giá đất Thủ Thiêm: Cổ phiếu BĐS và thị trường phía Nam vào sóng mới?

Sắp đấu giá 10 lô đất Thủ Thiêm

Trung tuần tháng 11, Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM cho biết thành phố đang khẩn trương chuẩn bị cho phiên đấu giá 3 lô đất có vị trí đắc địa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào tháng 12/2025.

Theo đó, 3 lô đất được đưa ra đấu giá thuộc Khu chức năng số 1 và số 3, đều sở hữu vị trí đắc địa với bốn mặt tiền đường. Lô 1.2 có diện tích 7.886m², quy hoạch khu dân cư đa chức năng với 205 căn hộ; lô 1.3 rộng 5.006m², quy mô 152 căn hộ - cả hai đều lần đầu được TP. HCM đưa ra đấu giá. Lô còn lại, 3.5, có diện tích 6.446m², quy hoạch khu chung cư hỗn hợp kết hợp thương mại dịch vụ với 76 căn hộ và dân số tối đa 608 người.

Chưa dừng lại, cuối tháng 11, UBND TP. HCM đã có văn bản giao các sở, ban ngành liên quan sớm hoàn thiện kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất cho 7 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến thực hiện trong năm 2026.

Theo đó, danh mục các khu đất được đưa ra đấu giá tới đây gồm lô 3-8, 3-9, 3-12 (Khu chức năng số 3); lô 7-1, 7-17 (Khu chức năng số 7); lô 1-12 (Khu chức năng số 1) và lô 4-21 (Khu chức năng số 4). Các lô đất trên đều đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, cơ bản hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Đáng chú ý, ba lô 3-8, 3-9 và 3-12 từng được đấu giá thành công vào cuối năm 2021 nhưng doanh nghiệp trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn và đã xin bỏ cọc.

Từ góc độ đầu tư và triển vọng doanh nghiệp bất động sản hưởng sóng từ đấu giá đất Thủ Thiêm, ông Tạ Việt Dự - Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV cho rằng, thông tin "đấu giá đất Thủ Thiêm" chính là một "key" đầu tư quan trọng cho không chỉ nhà đầu tư bất động sản mà còn cả nhà đầu tư cổ phiếu địa ốc trên thị trường.

Phiên neo giá mới cho BĐS phía Nam?

Nhiều ý kiến cho rằng, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm tới đây được cho là phiên đấu giá "neo lại mặt bằng giá mới" được nhiều chủ đầu tư bất động sản đón đợi. Tuy nhiên, cũng có ý kiến bày tỏ hoài nghi: "Liệu đây có phải là biến số có thể tạo nên sóng đầu cơ ngắn hạn?”.

Theo ông Dự, ý nghĩa kinh tế - thị trường của sự kiện này không thay đổi: Đây vẫn là một biến số có sức ảnh hưởng lớn, đủ khả năng tạo ra sóng đầu cơ trong ngắn hạn.

Ông nhắc lại tiền lệ cuối năm 2021 - đầu 2022, khi một lô đất Thủ Thiêm được đẩy lên 2,5 tỷ đồng/m², tạo thành cú sốc giá và thổi bùng làn sóng sốt đất lan từ TP. HCM sang Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, nếu trong lần đấu giá tới, giá trúng tiếp tục neo ở mức rất cao - chẳng hạn 500 triệu, 1 tỷ hay thậm chí 2 tỷ đồng/m², hiệu ứng “vị thế - so sánh” sẽ lập tức kích hoạt.

Nếu đất Thủ Thiêm 1 tỷ đồng/m2, thì khu vực chỉ cách đó vài km giá 100-200 triệu chắc chắn sẽ bị đẩy lên. Cách xa hơn cũng sẽ tăng theo bậc thang: 200 triệu - 100 triệu - 50 triệu/m²…

Không chỉ Thủ Thiêm, ông dự báo các địa phương khác cũng có thể xuất hiện các phiên đấu giá đất quy mô lớn: Đồng Nai, Bình Dương cũ, Long An cũ hay Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Tương tự vùng Hà Nội trong năm 2024, nhiều khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn, Hưng Yên đã chứng kiến đất đấu giá từ 100-150 triệu đồng/m², dù hầu như chưa có metro, cao tốc hay khu công nghiệp. Mức giá đó lập tức tạo ra một “mặt bằng giá mới” cho toàn vùng ven Hà Nội.

Theo ông Dự, lực đẩy của các phiên đấu giá đất vàng đến từ nhiều nhóm:

- Nhà đầu cơ kỳ vọng giá khu vực lân cận tăng theo;

- Một số tổ chức chấp nhận trả giá cao, thậm chí chấp nhận rủi ro bỏ cọc, để tạo hiệu ứng tăng giá cho quỹ đất họ đã nắm giữ xung quanh;

- Người dân và nhà đầu tư quan sát mức trúng đấu giá như “tham chiếu hợp pháp” để điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, chuyên gia KBSV cũng cảnh báo mặt trái khi các phiên đấu giá bị “bơm giá” có thể làm méo mó thị trường, tạo sốt ảo, gây thiệt hại cho người có nhu cầu thật và tạo rủi ro ngân sách nếu người trúng bỏ cọc.

Đây chắc chắn là biến số có thể tạo sóng đầu cơ ngắn hạn. Một mức giá trúng cao tại Thủ Thiêm đủ sức tái thiết lập mặt bằng giá mới cho cả TP. HCM và lan rộng sang các tỉnh lân cận", ông Dự nhấn mạnh.

Còn nhiều "nút thắt" ở Thủ Thiêm

Từ góc độ quá trình phát triển trung tâm tài chính Thủ Thiêm, khi được hỏi: "Đâu là nút thắt lớn nhất cần tháo gỡ - pháp lý, hạ tầng hay chất lượng nhân lực tài chính?", ông Tạ Việt Dự cho rằng Việt Nam hiện vẫn chưa có một trung tâm tài chính đúng nghĩa, trong khi mục tiêu là hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm trước năm 2030. Vì vậy, mọi hạng mục - từ mô hình vận hành, tiêu chuẩn luật lệ đến cách thu hút định chế tài chính - đều đang trong giai đoạn “vừa làm vừa học”, giống như “lội xuống dòng nước chưa biết sâu nông”.

Nút thắt đầu tiên và quan trọng nhất theo ông Dự là pháp lý. Một trung tâm tài chính quốc tế cần khung thể chế vượt trội như ưu đãi thuế, cơ chế cấp phép đặc thù, chuẩn mực giao dịch quốc tế, sandbox, quy định về dòng vốn, fintech, tài sản số, thanh toán xuyên biên giới… Đây là lĩnh vực hoàn toàn mới và Việt Nam cần học hỏi từ các trung tâm như Singapore, Hong Kong, London hay New York.

Nút thắt thứ hai là hạ tầng. Thủ Thiêm đang trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, chưa hình thành cụm tháp tài chính hay hệ thống lưu ký - thanh toán quốc tế. Hạ tầng kết nối cũng cần được đẩy mạnh như các cầu Thủ Thiêm, metro Bến Thành - Thủ Thiêm, Tham Lương - Thủ Thiêm, đường Vành đai 2-3… Cùng với đó, các lô đất “vàng” sắp đấu giá sẽ quyết định diện mạo trung tâm tài chính tương lai.

Nút thắt cuối cùng là nhân lực tài chính. Việt Nam thiếu chuyên gia cấp cao trong chứng khoán, ngân hàng đầu tư, quỹ, bảo hiểm, fintech, logistics tài chính… trong khi Thủ Thiêm dự kiến thu hút hàng trăm định chế quốc tế, đòi hỏi lực lượng lao động vừa lớn vừa tinh nhuệ.

Ngoài ra, Việt Nam phải huy động nguồn vốn rất lớn, lên tới hàng trăm nghìn đến hàng triệu tỷ đồng. Ông Dự nhấn mạnh: nếu tháo gỡ đồng thời ba điểm nghẽn (pháp lý, hạ tầng, nhân lực) Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở thành trung tâm điều phối dòng vốn của khu vực trước năm 2030.

Điểm vào cho cổ phiếu địa ốc phương Nam

Từ góc độ đầu tư trên thị trường chứng khoán, định giá cổ phiếu bất động sản miền Nam đang thấp hơn từ so với đỉnh cuối năm 2021 - đầu 2022. Khi được hỏi "đây có phải điểm vào hay là dấu hiệu của chu kỳ rủi ro?”, ông Dự cho rằng mặt bằng giá của nhiều cổ phiếu bất động sản miền Nam hiện chỉ bằng 1/3 đến 1/5 so với giai đoạn đỉnh 2021. Đó rõ ràng là dấu hiệu của một cơ hội, không phải một chu kỳ rủi ro mới.

Ông dẫn chứng, hàng loạt doanh nghiệp lớn như DIG, Novaland, Phát Đạt, CII, CEO, HDC… vẫn đang giao dịch ở vùng giá thấp hơn nhiều so với ba năm trước, trong khi giá bất động sản thực tế tại miền Nam đã tăng 30-50% trong vòng một năm qua.

Theo ông Dự, sự “lệch pha” giữa giá cổ phiếu và giá thực địa đang mở ra một chu kỳ tích lũy hấp dẫn. So sánh với Hà Nội giai đoạn đầu 2024 - khi thị trường mới manh nha tăng giá - đến nay bất động sản phía Bắc đã tăng 100-200% ở nhiều phân khúc. Miền Nam, vì vậy cũng được đánh giá là đang đi sau nhưng sở hữu dư địa tăng trưởng lớn hơn trong 3-5 năm tới.

Quan điểm này cũng được tái khẳng định bởi nhiều chuyên gia như Trần Đình Thiên, Lê Hoàng Châu, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt... Hầu hết chuyên gia đều chung nhận định rằng, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ Bắc vào Nam có thể kéo dài trong 3 - 5 năm tới. Bởi mức giá phía Nam còn thấp hơn đáng kể so với Hà Nội; hạ tầng vùng TP. HCM đang bước vào thời kỳ bùng nổ, nhiều dự án chuẩn bị ra hàng sau khi gỡ pháp lý; dòng FDI dịch chuyển mạnh vào khu vực Đông Nam Bộ; tâm lý nhà đầu tư khi thị trường phía Nam đang ở “đáy của chu kỳ phục hồi…

Ông Dự nhấn mạnh rằng giai đoạn giảm sâu 2022-2023 của cổ phiếu bất động sản chủ yếu đến từ các cú sốc liên quan đến trái phiếu, sai phạm doanh nghiệp, lãi suất cao và tín dụng bị siết. Tuy nhiên, bức tranh 2024-2025 đã thay đổi: Môi trường lãi suất thấp, tín dụng nới lỏng, hàng loạt vướng mắc pháp lý được gỡ bỏ và loạt dự án hạ tầng - đô thị lớn được thúc đẩy.

Thêm vào đó, chu kỳ đầu tư công mới (2025-2030), hệ sinh thái trung tâm tài chính Thủ Thiêm và tốc độ đô thị hóa mạnh ở Đông Nam Bộ tiếp tục tạo động lực cho thị trường.

“

Đây không phải tín hiệu rủi ro mà là một điểm vào của chu kỳ mới. Định giá rẻ hơn trong khi giá trị thực tế tăng mạnh cho thấy thị trường đang mở cửa cho những nhà đầu tư có tầm nhìn

Ông Tạ Việt Dự - Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV