Khối ngoại và nội ráo riết gom dự án: Quý II/2026 sẽ là thời khắc bùng nổ sóng M&A?

FDI tăng tốc: Bất động sản chiếm hơn 1/5 dòng vốn

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 8 tháng đầu năm 2025, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, 2,37 tỷ USD chảy vào bất động sản, chiếm 21,5% tổng vốn, chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo (6,53 tỷ USD).

Đáng chú ý, Singapore tiếp tục là nhà đầu tư lớn nhất với 3,06 tỷ USD, chiếm gần 28% tổng vốn đăng ký mới. Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, sự dẫn đầu này phản ánh chiến lược dài hạn của Singapore trong khai thác cơ hội phát triển đô thị và hạ tầng tại Việt Nam.

Cũng theo Savills, riêng 6 tháng đầu 2025, FDI từ ASEAN vào bất động sản Việt Nam đạt 16,6 tỷ USD với 97 dự án, chiếm tới 30,4% tổng vốn đầu tư khối này, cho thấy sự ưu tiên rõ rệt hơn so với các khu vực khác. Sự gần gũi địa lý, văn hóa kinh doanh tương đồng giúp nhà đầu tư ASEAN “đọc vị” cơ hội nhanh hơn.

Các thương vụ gần đây khẳng định niềm tin của nhà đầu tư quốc tế:

Toshin Development (Nhật Bản) khởi công dự án Westlake Square Hanoi, giai đoạn I gồm tòa nhà 10 tầng, diện tích 43.000 m², nơi đặt Takashimaya Department Store đầu tiên tại Hà Nội (dự kiến quý III/2027); CTP Hà Lan công bố kế hoạch rót 1 tỷ euro xây dựng chuỗi khu công nghiệp công nghệ cao tại nhiều tỉnh thành, bắt đầu từ Hưng Yên – Việt Nam là quốc gia ngoài châu Âu đầu tiên được CTP chọn; SYRE (Thụy Điển) nhận chứng nhận đầu tư dự án tái chế polyester tại Gia Lai với tổng vốn 1 tỷ USD, công suất 150.000 – 250.000 tấn hạt nhựa PET/năm, phục vụ chuỗi cung ứng dệt may xanh.

Các dự án này không chỉ mang vốn, mà còn đưa vào Việt Nam công nghệ quản trị tiên tiến, tạo lực đẩy chuyên nghiệp hóa thị trường.

Trong khi đó, doanh nghiệp nội cũng ráo riết cơ cấu lại danh mục. Điển hình, Vinaconex bán 51% vốn tại Vinaconex ITC (107,1 triệu cổ phiếu VCR), đơn vị sở hữu dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) trị giá gần 11.000 tỷ đồng. Chỉ trong 3 phiên giao dịch, toàn bộ cổ phiếu đã được thâu tóm bởi 4 doanh nghiệp trong nước.

Cũng phải kể đến DIC Corp chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point (Ninh Bình), thu về hơn 1.114 tỷ đồng; Phát Đạt bán 80% cổ phần hai dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 (Bình Dương), mang về khoảng 4.000 tỷ đồng. Những thương vụ này cho thấy khối nội không chỉ bán để tái cơ cấu dòng tiền, mà còn tích cực “gom” lại các quỹ đất chiến lược, chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Nếu kịch bản bùng nổ M&A vào quý II/2026 xảy ra, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một chu kỳ mới, nơi những thương vụ tỷ đô không chỉ là cuộc chơi tài chính, mà còn quyết định ai sẽ chiếm lĩnh các “tọa độ vàng” trong thập kỷ tới.

Quý II/2026: 'Cú nổ' được chờ đợi?

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, cho biết: “Khác với giai đoạn 2023–2024 khi bên mua có lợi thế, hiện nay bên bán chiếm thế chủ động nhờ nắm quỹ đất đẹp. Đàm phán giá vì thế trở thành rào cản lớn nhất”.

Ông dẫn chứng, một dự án tại Thuận An từng có 3 nhà đầu tư quan tâm, nhưng đến nay chỉ còn một bên tiếp tục thương lượng vì giá chào bán quá cao.

Chưa kể, chi phí tiền sử dụng đất là “ẩn số” lớn. Có trường hợp, giá mua đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau, khiến doanh nghiệp khó dự đoán biên lợi nhuận. Nếu tiền sử dụng đất vượt quá dự toán, buộc phải tăng giá bán, dẫn tới nguy cơ mất sức cạnh tranh.

Nêu quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, số thương vụ M&A hoàn tất hiện thấp hơn giai đoạn trước do biến động vĩ mô khiến nhà đầu tư thận trọng. Tín dụng bất động sản bị siết, làm giảm sức mua. Trong khi đó, dự án pháp lý hoàn thiện vốn được ưa chuộng, lại có giá quá cao, vượt khả năng của doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Dù khó khăn, song các tín hiệu tích cực đang dần lộ diện: Số thương vụ M&A cuối năm 2025 dự kiến tăng 20–30% so với cùng kỳ 2024. Nhiều doanh nghiệp hiện án binh bất động để chờ khung pháp lý và tín hiệu chính sách mới.

“Khi môi trường chính sách trở nên rõ ràng, dòng vốn ngoại sẽ quay lại quyết liệt hơn, trong khi khối nội sau quá trình tái cơ cấu cũng sẵn sàng nhập cuộc. Quý II/2026 hoàn toàn có thể là điểm bùng nổ”, vị chuyên gia dự báo.

Minh Anh - nguoiquansat.vn

Theo Kiến thức Đầu tư