Cổ phiếu bất động sản 'thức giấc' từ vùng chiết khấu, nhịp hồi hay khởi đầu cho cơn sóng mới?

VN-Index ghi nhận phiên giao dịch 16/12 thăng hoa khi bật tăng tới 33 điểm, lên mốc 1.679 điểm. Diễn biến này cũng phù hợp với nhiều nhận định của các công ty chứng khoán, cho rằng chỉ số có thể bước vào nhịp hồi phục kỹ thuật khi lượng cổ phiếu bắt đáy từ phiên giảm gần 50 điểm trước đó bắt đầu về tài khoản.

Trong bức tranh hồi phục chung, nhóm bất động sản nổi lên như một điểm sáng khi tăng 1,4%. Dòng tiền tập trung mạnh vào nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư, với nhiều cái tên bứt phá như CEO tím trần, KDH (+6,76%), DXG (+5,8%), TCH (+5,8%), PDR (+2,6%)...

Đáng chú ý, đây đều là những cổ phiếu từng chịu áp lực bán rất mạnh trong tuần trước. So với vùng đỉnh hồi tháng 10, nhiều mã đã “bốc hơi” từ 15 - 25% thị giá. Các cổ phiếu như CEO, PDR, DXG hay DIG thậm chí đã rơi về vùng giá thấp nhất kể từ tháng 7/2025.

Do đó, sự trở lại của dòng tiền cho thấy kỳ vọng mới tại nhóm bất động sản dân cư, trong bối cảnh nhiều cổ phiếu đã chiết khấu sâu và tâm lý thị trường có dấu hiệu ổn định hơn sau giai đoạn rung lắc mạnh.

Bất động sản bước vào giai đoạn mở rộng

Theo báo cáo mới nhất, MBS Research cho rằng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ đánh dấu chu kỳ mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam. Nhiều yếu tố hỗ trợ như (1) hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, (2) khung pháp lý ngày càng hoàn thiện giúp tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp phát triển dự án, (3) nguồn cung mới dự kiến được đưa ra thị trường ở quy mô lớn, (4) mặt bằng lãi suất dù có xu hướng tăng nhưng vẫn được kỳ vọng giữ ở mức thấp và (5) thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang dần ấm trở lại, mở ra kênh huy động vốn hiệu quả hơn cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, chu kỳ mở rộng cũng đi kèm không ít thách thức. MBS Research lưu ý chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh khi bảng giá đất mới được áp dụng. Khả năng hấp thụ của thị trường cũng có thể chịu áp lực trong bối cảnh giá bán các sản phẩm mới ở mức cao. Ngoài ra, việc lãi suất cho vay nhích lên sẽ làm gia tăng chi phí tài chính, đặc biệt với những doanh nghiệp có tiến độ pháp lý dự án kéo dài.

Dư địa tăng giá còn lớn, cơ hội cho ai?

Trong bối cảnh cơ hội và rủi ro đan xen, MBS Research cho rằng nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sẵn sàng và khả năng triển khai nhanh sẽ là những bên hưởng lợi rõ nét trước khi thị trường bước vào giai đoạn dư cung.

Đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, bên cạnh những tên tuổi thường triển khai nhiều dự án song song như VHM hay NLG, một số doanh nghiệp đang cho thấy sự dịch chuyển chiến lược, từ phát triển dự án theo từng giai đoạn sang triển khai đồng thời nhiều dự án. KDH là ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Song song đó, các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập nhằm chủ động nguồn dự án trong chu kỳ mới, thay vì chỉ “tích lũy tài sản” như trước, trong đó PDR là cái tên đáng chú ý với nhiều thương vụ chuyển nhượng gần đây.

Với nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản, MBS Research nhận định sự sôi động của thị trường trong giai đoạn 2026 - 2027, khi lượng lớn sản phẩm được kỳ vọng mở bán, sẽ kéo theo sự cải thiện về doanh thu môi giới. Dù vậy, khả năng mở rộng thị phần và kiểm soát chi phí của từng doanh nghiệp sẽ đóng vai trò then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và định giá cổ phiếu. Trong nhóm này, DXS được lựa chọn là đại diện nổi bật.

Về định giá, hầu hết các cổ phiếu bất động sản trong danh sách theo dõi hiện đang giao dịch với mức P/B thấp hơn hoặc tương đương trung bình 5 năm, đồng thời thấp đáng kể so với đỉnh năm 2021. Trong khi đó, doanh số ký bán và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đã cải thiện rõ rệt so với giai đoạn định giá cao trước đây. Dựa trên triển vọng kinh doanh và dư địa tăng giá của cổ phiếu, KDH, PDR, DXS là 3 cổ phiếu tiềm năng trong chiến lược đầu tư của MBS trong năm tới.