Kinh Bắc (KBC) tái xuất sau bão nợ: Chu kỳ mới hay khởi đầu cho vòng xoáy kế tiếp?

Nhắc đến bất động sản khu công nghiệp Việt Nam, nhiều người sẽ nhớ ngay đến Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) - “đế chế” nắm trong tay hơn 7.000 ha đất được tích lũy suốt hơn hai thập kỷ. Từ vị thế “ông trùm khu công nghiệp”, Kinh Bắc từng lao đao vì khủng hoảng nợ nhưng đã bật dậy mạnh mẽ nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Với quỹ đất dồi dào cùng cơ hội từ dòng vốn FDI đang tăng tốc, Kinh Bắc hiện được giới đầu tư kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt chu kỳ phục hồi mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Quá khứ bạc đầu vì nợ

Bắt đầu tham gia lĩnh vực KCN từ năm 2002, ông Đặng Thành Tâm nhanh nhạy nắm bắt cơ hội khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007. Kinh Bắc phát triển hàng loạt khu công nghiệp ở nhiều tỉnh thành, đón đầu làn sóng vốn FDI đổ vào Việt Nam, qua đó giúp ông Tâm trở thành người giàu nhất sàn chứng khoán với khối tài sản ước tính 6.300 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giai đoạn vàng son ấy nhanh chóng khép lại. Việc đầu tư dàn trải sang các lĩnh vực ngoài ngành khiến doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy thua lỗ và nợ nần.

Cuối năm 2011, tổng nợ phải trả của Kinh Bắc lên tới hơn 6.600 tỷ đồng, gấp gần 8 lần doanh thu. Doanh nghiệp phải “gồng mình” duy trì sự tồn tại, còn ông Tâm từng phải gửi đơn xin Ngân hàng Nhà nước cho lùi thời hạn trả nợ. Hình ảnh ông xuất hiện năm 2013 với mái tóc bạc trắng, gương mặt phờ phạc, trở thành biểu tượng cho giai đoạn khó khăn nhất của doanh nghiệp bất động sản.

“Tôi cảm giác mình như người chết rồi”, ông Tâm từng chia sẻ trong một cuộc phỏng vấn với VnExpress và thừa nhận những sai lầm từ việc đầu tư dàn trải.

Phải đến năm 2015, khi mặt bằng lãi suất giảm, Kinh Bắc mới bắt đầu hồi sức. Nợ vay được kéo giảm xuống còn khoảng 5.600 tỷ đồng, giảm hơn 2.000 tỷ so với hai năm trước. Dù vậy, vết thương tài chính vẫn chưa lành, doanh nghiệp vẫn phải chắt chiu từng bước để vực dậy.

Cú trở lại nhờ làn sóng dịch chuyển

Sau những năm tháng “chết đi sống lại”, Kinh Bắc dần tìm thấy lối ra nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu năm 2012, Kinh Bắc lỗ tới 436 tỷ đồng thì sang năm 2013 đã có lãi trở lại 79 tỷ đồng. Lợi nhuận ghi nhận tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2015 - 2019 khi Việt Nam đón làn sóng FDI nhờ xu hướng dịch chuyển “Trung Quốc +1” cùng việc ký kết các hiệp định quốc tế. Nhờ đó, năm 2019, lần đầu tiên KBC vượt mốc 1.000 tỷ đồng lợi nhuận.

Giai đoạn 2019 - 2021, Việt Nam nổi lên như điểm đến mới của các Tập đoàn sản xuất công nghệ, từ Foxconn, Goertek, Oppo đến Luxshare. Lợi thế quỹ đất lớn cùng vị trí chiến lược giúp Kinh Bắc nhanh chóng thu hút dòng vốn FDI, đưa doanh nghiệp trở lại thời kỳ tăng trưởng mạnh.

Tại ĐHĐCĐ năm 2021, Chủ tịch Đặng Thành Tâm tự tin tuyên bố: “Sau một thời gian rất dài và rất xa, Kinh Bắc đã trở lại”.

Tăng tốc bằng đòn bẩy mới

Cùng với sự phục hồi của ngành, Kinh Bắc quay lại chiến lược cũ: mở rộng quỹ đất bằng vốn vay. Chỉ trong gần 5 năm, tổng nợ phải trả đã tăng gấp ba, từ hơn 13.000 tỷ đồng đầu năm 2021 lên gần 40.500 tỷ đồng vào cuối quý III/2025, tương đương 61% tổng nguồn vốn.

Nợ vay tài chính chiếm gần 28.000 tỷ đồng, phần lớn là vay dài hạn hơn 24.000 tỷ đồng và gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,5%/năm, đáo hạn năm 2026. Để đảm bảo nghĩa vụ vay, doanh nghiệp đã thế chấp hàng loạt tài sản từ dự án trọng điểm, nhà xưởng, cổ phiếu, cho đến cả xe Lexus LX600.

Nguồn vốn huy động được dùng để đẩy mạnh loạt dự án lớn như KCN Tràng Duệ 3, Quế Võ mở rộng 2, Kim Thành 2, khu đô thị Tràng Cát…, với tổng vốn đầu tư đến cuối tháng 9/2025 ước đạt 25.000 tỷ đồng. Dù áp lực tài chính ngày càng lớn, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan khi lợi nhuận sau thuế năm 2021 đạt 1.577 tỷ đồng (+65%) và tiếp tục lập kỷ lục vào năm 2022 với con số 2.245 tỷ đồng.

Dù gặp nhiều khó khăn trong năm 2024, Kinh Bắc cũng bật dậy với bức tranh có phần tươi sáng hơn của 9 tháng đầu năm 2025. Công ty mang về doanh thu thuần 5.038 tỷ đồng (tăng 153%), lợi nhuận sau thuế 1.562 tỷ đồng - nhờ ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp.

Nhìn xa hơn, với nền tảng quỹ đất lớn cùng tiến độ pháp lý rõ ràng, cũng như cơ hội hưởng lợi từ dòng vốn FDI, KBC đang được giới phân tích kỳ vọng trở thành điểm sáng trong nhóm bất động sản khu công nghiệp khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi.

Tuy nhiên, “chiến lược tăng tốc bằng đòn bẩy” cũng đồng nghĩa với rủi ro tài chính ngày càng lớn. Hàng chục nghìn tỷ đồng nợ vay sẽ đáo hạn trong 3 - 5 năm tới, buộc Kinh Bắc phải có chiến lược cụ thể để đảm bảo dòng tiền trả nợ, nếu không muốn lặp lại vòng xoáy “bạc đầu vì nợ” của quá khứ.