Nóng: Người trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đến 5 năm

Bộ Tư pháp vừa đề xuất loạt quy định mới nhằm xử lý các khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý là người trúng đấu giá đất nhưng không nộp tiền, bỏ cọc, dẫn đến hủy kết quả đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất từ 6 tháng đến 5 năm.

Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ do Bộ Tư pháp trình, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, cụ thể là không nộp tiền đất sau khi trúng đấu giá dẫn đến việc hủy kết quả đấu giá, sẽ không được nhận lại tiền cọc và phải bồi thường thiệt hại, bao gồm chi phí tổ chức, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác.

Với trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền đất, cá nhân đó sẽ bị cấm tham gia hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất từ 2 đến 5 năm. Nếu người trúng đấu giá chỉ nộp không đầy đủ tiền đất, mức cấm tham gia đấu giá sẽ từ 6 tháng đến 3 năm.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đất là đơn vị quyết định việc cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân vi phạm. Quyết định cấm này sẽ được ban hành trong thời gian 10 ngày kể từ ngày có quyết định hủy kết quả đấu giá đất, đồng thời được đăng tải công khai trên Cổng đấu giá tài sản quốc gia.

Bộ Tư pháp cũng đề xuất nâng mức tiền đặt trước (tiền cọc) trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất lên tối thiểu 20% và tối đa 50% giá khởi điểm. Theo quy định hiện hành, mức tiền đặt trước khi đấu giá tối thiểu 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%. Bộ Tư pháp cho rằng đây là giải pháp giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Theo Bộ Tư pháp, việc nâng mức đặt cọc sẽ giúp ngăn chặn tình trạng người tham gia lợi dụng mức tiền cọc thấp để “thổi giá” đất rồi bỏ cọc, gây bất ổn thị trường. Đây cũng được xem là giải pháp răn đe, tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá và hạn chế các hành vi trục lợi.

Tuy nhiên, cơ quan này cũng nhìn nhận việc nâng cọc lên mức cao có thể khiến số lượng người đăng ký tham gia đấu giá giảm, làm giảm tính cạnh tranh và nguy cơ thao túng giá từ một nhóm người nhất định. Đặc biệt, với các dự án đất có giá trị lớn, việc phải đặt cọc đến 50% giá khởi điểm có thể gây khó khăn về tài chính cho nhà đầu tư.

Theo ghi nhận, thời gian qua hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi động tại nhiều khu vực ven Hà Nội và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, thao túng hoặc dìm giá, sau đó “bỏ cọc”, khiến nhiều cuộc đấu giá bị hủy kết quả.

Điển hình, tại phiên đấu 69 thửa đất xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai cũ, chỉ có 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Tương tự, tại quận Hà Đông cũ, trong số 27 thửa đất trúng đấu giá tại phiên tháng 10 năm ngoái, có 22 lô chưa được nộp tiền, tương đương 80% bỏ cọc.

Hiện tượng này không chỉ gây nhiễu loạn thị trường và tạo cơn sốt đất ảo, mà còn để lại hậu quả lớn về quy hoạch, giá đất bị đẩy lên mức bất hợp lý - có nơi hơn 100 triệu đồng/m² - đặc biệt tại Thanh Cao, Tiền Yên, Sóc Sơn và lan sang các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc.

Theo các chuyên gia, việc áp dụng chế tài nghiêm khắc, vừa tăng mức tiền đặt cọc, vừa cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài với người vi phạm là cần thiết để ngăn chặn tình trạng “thổi giá, bỏ cọc” tràn lan và đưa thị trường đất đai trở lại quỹ đạo lành mạnh.

Một số ý kiến cho rằng việc quy định cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá đất có thể ảnh hưởng đến quyền con người và quyền công dân, bởi những quyền này chỉ có thể được hạn chế bằng luật, không phải bằng nghị quyết của Chính phủ.

Phản hồi về vấn đề này, Bộ Tư pháp viện dẫn quy định tại Bộ luật Dân sự, theo đó “cá nhân, pháp nhân lạm dụng quyền dân sự để thực hiện hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại thì tòa án có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ và buộc bồi thường thiệt hại”. Do vậy, chế tài cấm tham gia đấu giá đất với người bỏ cọc không bị xem là hạn chế quyền con người, quyền công dân.

Ngoài ra, Bộ Tư pháp khẳng định việc đấu giá tài sản chỉ là một hình thức mua bán tài sản, không phải ngành nghề kinh doanh, nên quy định cấm này không xâm phạm quyền tự do kinh doanh được ghi nhận trong Hiến pháp.

Nếu được thông qua, Nghị quyết này sẽ có hiệu lực từ ngày ban hành đến ngày 28/2/2027.