Novaland (NVL) chỉ còn gần 3.900 tỷ tiền mặt giữa gánh nặng nợ vay hơn 64.000 tỷ đồng

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) vừa công bố Báo cáo tài chính quý III/2025, một trong những báo cáo được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất hiện nay.

Kinh doanh lao dốc, lỗ hơn 1.100 tỷ đồng trong quý III

Theo báo cáo, doanh thu thuần quý III/2025 đạt 1.683 tỷ đồng, giảm 16,3% so với cùng kỳ. Gánh nặng chi phí – đặc biệt là chi phí tài chính – khiến công ty lỗ 1.153 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi 2.950 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lợi nhuận lớn trong quý III/2024 của Novaland chủ yếu đến từ khoản doanh thu tài chính gần 3.900 tỷ đồng do bán vốn tại các công ty con và công ty liên kết – yếu tố không còn lặp lại trong kỳ này.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần đạt gần 5.400 tỷ đồng, tăng 25,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do không còn khoản thu tài chính đột biến, doanh nghiệp vẫn lỗ hơn 1.819 tỷ đồng, dù đã cải thiện đáng kể so với mức lỗ 4.376 tỷ đồng cùng kỳ năm 2024.

Nợ vay vượt 64.200 tỷ đồng, tiền mặt teo tóp

Bên cạnh kết quả kinh doanh, bức tranh tài chính của Novaland tiếp tục là điểm khiến giới đầu tư lo ngại. Trong kỳ, doanh nghiệp vẫn gia tăng nợ vay tài chính.

• Nợ vay ngắn hạn giảm hơn 5.000 tỷ đồng, còn 31.900 tỷ đồng.
• Ngược lại, nợ vay dài hạn tăng mạnh hơn 7.762 tỷ đồng, lên 32.349 tỷ đồng.

Tổng cộng, dư nợ vay tài chính ngắn và dài hạn đã lên tới hơn 64.283 tỷ đồng, tăng hơn 2.700 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Chi tiết cơ cấu nợ như sau:

• Vay ngân hàng: 23.458 tỷ đồng, tăng 8.570 tỷ so với đầu năm.
• Vay trái phiếu: 29.462 tỷ đồng, giảm 7.645 tỷ đồng.
• Vay từ bên thứ ba: 11.300 tỷ đồng, tăng 1.790 tỷ đồng.
• Phần còn lại là vay từ các bên liên quan.

Trong khi nợ vay gia tăng, vượt con số 'khủng' 64.200 tỷ đồng, thì lượng tiền và tương đương tiền của Novaland chỉ còn gần 3.900 tỷ đồng, bao gồm tiền mặt tại quỹ, tiền gửi không kỳ hạn và khoảng 48 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn. Con số này được đánh giá là rất thấp so với quy mô nợ hơn 64.000 tỷ đồng, khiến khả năng thanh khoản trở thành thách thức lớn.

Tồn kho vượt 152.000 tỷ đồng, phần lớn là dự án dở dang

Thông thường, các doanh nghiệp bất động sản có thể xoay dòng tiền trả nợ nhờ doanh số bán hàng. Tuy nhiên, tại Novaland, câu hỏi lấy tiền từ đâu đang rất khó trả lời.

- Lấy từ dòng tiền hiện tại: Tiền mặt được xem như còn khoảng 3.900 tỷ - một số rất nhỏ so với tổng nợ.

- Lấy từ bán bất động sản: Tổng giá trị hàng tồn kho tiếp tục ở mức rất cao – hơn 152.282 tỷ đồng, tăng thêm 5.676 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý là, giá trị hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện để bán chỉ còn hơn 7.400 tỷ đồng, giảm 1.170 tỷ đồng so với đầu năm. Phần lớn tồn kho còn lại là bất động sản đang xây dựng dở dang, bao gồm chi phí đất, tư vấn thiết kế, xây dựng, hạ tầng…

Trong số này, Novaland đã dùng hơn 61.700 tỷ đồng hàng tồn kho để thế chấp cho các khoản vay – nghĩa là phần lớn tài sản đảm bảo hiện là dự án dở dang, chưa thể tạo ra dòng tiền ngay.

- Lấy tiền từ các khoản phải thu: Tổng các khoản phải thu ngắn hạn của Novaland đến hơn 45.000 tỷ đồng, tuy vậy phần lớn trong đó là phải thu của bên thứ ba (tiền trả theo tiến độ mua hàng...) tiền mang đi hợp tác đầu tư phát triển dự án, góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng cổ phần, cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thậm chí là cho vay. Như vậy, nguồn này cũng khó trông chờ để thu về trả nợ.

- Từ bán công ty con: Novaland đã thường xuyên bán vốn tại các công ty con, công ty liên kết. Năm 2024, công ty đã ghi nhận khoản lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng vào doanh thu tài chính. Hiện tại, Novaland cũng đang có kế hoạch chuyển nhượng toàn bộ vốn tại một số công ty con. Tuy vậy, nguồn thu này vẫn không đáng vào đâu so với số nợ phải trả trong ngắn hạn.

Bức tranh tài chính nhiều sức ép

Với lượng tiền mặt mỏng, hàng tồn kho lớn và nợ vay tài chính hơn 64.000 tỷ đồng, Novaland đang phải đối mặt với sức ép thanh khoản ngày càng rõ rệt.

Dù doanh thu đã phục hồi nhẹ trong năm 2025, việc thiếu dòng tiền thực và gánh nặng tài chính cao có thể tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng xoay vốn và tái cấu trúc hoạt động của tập đoàn trong thời gian tới.

Mới đây, Thanh tra Chính phủ công bố Kết luận thanh tra về phát hành trái phiếu. Có 67 doanh nghiệp bị nhắc tên, trong đó phần lớn là Novaland, các công ty con trong hệ sinh thái và nhóm công ty liên quan. Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm nghiêm trọng liên quan Novaland, và đang chờ kết quả điều tra.