PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân: BĐS gần ga metro TP.HCM có thể tăng giá 30% nhờ mô hình TOD

Chiều 3/12, tại tọa đàm “Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản tại các khu đô thị Vùng động lực phía Nam: Tác động quy hoạch – liên kết vùng”, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM, nhận định vùng động lực phía Nam với cực tăng trưởng TP.HCM đang đóng góp trên 30% GDP cả nước, đồng thời việc đô thị TP.HCM trở thành “mega city” là xu hướng tất yếu.

Tuy nhiên, so với các “mega city” như Tokyo hay Thượng Hải, GRDP của TP.HCM hiện chỉ khoảng 120 tỷ USD, bằng 1/10, trong khi dân số và diện tích gần tương đương. Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội lớn để TP.HCM tăng trưởng mạnh trong tương lai.

Một yếu tố quan trọng được ông Huân nhấn mạnh là việc hợp nhất TP.HCM (cũ) với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo ông, điều này mở ra dư địa đất đai khổng lồ cho TP.HCM phát triển thành mega city, tạo ra giá trị kinh tế lớn, đặc biệt là cho thị trường Bất động sản.

PGS.TS. Huân cho biết, Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC) với quy mô 898ha sẽ có chế độ pháp lý đặc thù, áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và cho phép các bên giao dịch lựa chọn luật nước ngoài nếu có ít nhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài. Các ưu đãi gồm: Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 10%; Lựa chọn áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế thay vì chuẩn mực Việt Nam; Ưu đãi cho chuyên gia nước ngoài: visa đến 10 năm, miễn thuế thu nhập cá nhân.

“Đây là những động lực thúc đẩy nhu cầu thực về bất động sản, chứ không phải là đòn bẩy để tăng giá ảo. So với Singapore hay Dubai, TP.HCM hiện có chi phí sinh hoạt thấp hơn khoảng 5 lần, cùng nguồn nhân lực dồi dào và rẻ, tạo lợi thế cực lớn cho nhà đầu tư nước ngoài”, ông nhấn mạnh.

Một trong những điểm đáng chú ý mà ông Huân chia sẻ là mô hình TOD- phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là metro.

Ông dẫn chứng quốc gia đi đầu trong mô hình TOD là Singapore: Bất động sản gần ga metro tại Singapore có giá cao hơn các khu vực khác khoảng 30%, vì chi phí sở hữu và vận hành xe cá nhân rất cao, khiến dân đi metro gần như toàn bộ.

Các ga metro không chỉ là điểm dừng mà còn là trung tâm thương mại kết nối các khu đô thị, tòa nhà văn phòng, tạo ra giá trị kinh tế kép.

Ông Huân nhấn mạnh: “Để TOD tại TP.HCM thành công, chúng ta cần chính sách kiến tạo từ chính quyền, hạn chế phương tiện cá nhân, phát triển đô thị xanh và thông minh. Nếu chỉ phát triển metro mà không điều chỉnh các yếu tố này, mô hình sẽ khó phát huy hiệu quả.”

Ngược lại, ở Dubai, không hạn chế phương tiện cá nhân nên metro chủ yếu phục vụ người nhập cư. Do đó, theo ông Huân, để TOD thành công tại TP.HCM, cần chính sách kiến tạo và điều hướng mạnh mẽ từ Chính phủ và thành phố, bao gồm hạn chế phương tiện cá nhân, phát triển đô thị xanh, thông minh.

Với bối cảnh và những động lực mới ở thời điểm hiện tại, PGS.TS. Huân kỳ vọng vào hai phân khúc chính trong bất động sản TP.HCM thời gian tới: Bất động sản cao cấp, sang trọng cho giới giàu và siêu giàu tại lõi thành phố, và bất động sản trung lưu, nhà gần ga metro nhắm tới tầng lớp trung lưu đang tăng trưởng mạnh, thuộc top thế giới về tốc độ tăng tầng lớp trung lưu.

“Sự kết hợp giữa chính quyền và doanh nghiệp sẽ quyết định sự thành công của TOD, từ đó tạo ra thị trường bất động sản phát triển theo nhu cầu thực, thay vì tăng giá đầu cơ như trước đây”, ông nhấn mạnh.