Sắp tới Nhà nước sẽ quyết định giá đất sau khi sửa Luật Đất đai 2024?

Thông tin mới nhất trên báo VnExpress cho biết, trong tờ trình dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 hiện đang được lấy ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ này đã đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong việc xác định giá đất, thay vào đó, Nhà nước đóng vai trò chủ thể xác định.

Đây cũng được xem là điểm mới của dự thảo này khi việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường".

Theo đó, việc định giá cần đảm bảo vai trò đại diện của chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất được xem là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án sửa đổi, cụ thể như sau:

Phương án 1: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá đất này sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí.

Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa. UBND cấp tỉnh sẽ có quyền quyết định trong trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm.

Phương án 2: Bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Với phương án này, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất bắt đầu tư năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.

Theo báo Thanh Niên, lý giải về đề xuất này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo như quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp hiện đang phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn. Trong khi việc định giá đất cụ thể hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân vì cần xét đến nhiều yếu tố, kết quả định giá thiếu thống nhất, không phản ánh đúng bản chất giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Điều này khiến cho vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai cũng như thực hiện các dự án đầu tư, gây tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều nhà đầu tư.

Ngoài ra, việc định giá đất cụ thể (đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư) đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức hiện cũng tồn tại nhiều bất cập.

Nguyên nhân do phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình cũng như hình thức kinh doanh.

Trong khi thị trường quyền sử dụng đất liên tục có sự biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu tính ổn định. Việc xác định mức biến động chủ yếu dựa vào số liệu quá khứ, không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai.

Vì thế, nếu tiếp tục sử dụng phương pháp này để quản lý giá đất, giá do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc và chạy theo biến động của thị trường.

Vì đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của phát triển kinh tế xã hội, việc sửa đổi được Bộ đánh giá là cần thiết để phù hợp với nguyên tắc Nhà nước cần phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất, quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhằm đảm bảo ổn định thị trường.