Thoát đáy sau cú rơi của thị trường bất động sản, một doanh nghiệp vẫn để lại nỗi trăn trở cho nhóm cổ đông VNDirect (VND)

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand - mã: CRE) là cái tên không xa lạ trên thị trường, một phần nhờ sự hiện diện của ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT, thường được biết đến với biệt danh “Shark Hưng”. Bên cạnh đó, cơ cấu cổ đông của CenLand cũng tạo nhiều chú ý khi có sự tham gia của các pháp nhân trong hệ sinh thái bà Phạm Minh Hương - Chủ tịch Chứng khoán VNDirect (mã: VND), với CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A nắm hơn 10% vốn, còn VNDirect là tổ chức sở hữu lô trái phiếu trị giá hàng trăm tỷ đồng của doanh nghiệp này.

Thế nhưng, cổ phiếu CRE lại không để lại nhiều dấu ấn với nhà đầu tư trong vài năm trở lại đây. Giá cổ phiếu lình xình quanh mệnh giá, những nhịp hồi ngắn ngủi nhanh chóng bị dập tắt. Vì sao nên nỗi?

Bứt tốc nhờ chiến lược đầu tư khác biệt

CenLand được thành lập năm 2001, tiền thân là CTCP Phát triển Công nghệ Trường Thành, hoạt động chủ yếu trong mảng môi giới, nghiên cứu và tư vấn marketing bất động sản. Doanh nghiệp trở thành công ty đại chúng vào tháng 3/2018 và chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán vào tháng 9 cùng năm.

Chỉ sau chưa đầy 5 năm lên sàn, CenLand thực hiện liên tiếp 3 đợt tăng vốn (tháng 2/2019, tháng 1/2021 và tháng 10/2021), đưa vốn điều lệ lên 2.016 tỷ đồng. Giai đoạn này, công ty đẩy mạnh đưa công nghệ vào hoạt động môi giới, mở rộng tệp khách hàng và xây dựng hình ảnh doanh nghiệp tiên phong số hóa trong lĩnh vực này.

Chính chiến lược đó giúp CenLand ghi dấu ấn mạnh về kết quả kinh doanh, đặc biệt trong năm 2021. Doanh thu đạt hơn 5.700 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 450 tỷ đồng, tăng lần lượt 165% và 50% so với năm trước. Đây cũng là năm đỉnh cao nhất trong lịch sử kinh doanh của CRE.

Tham vọng lớn - cú trượt dài sau chu kỳ nóng

Sau đỉnh 2021, ban lãnh đạo CenLand không giấu tham vọng mở rộng quy mô khi đặt mục tiêu doanh thu năm 2022 vượt 10.000 tỷ đồng và thậm chí hướng đến mốc tỷ USD vào năm 2023. Khi đó, lãnh đạo công ty từng tự tin khẳng định: ngay cả khi thị trường bất động sản “đóng băng”, CenLand vẫn có thể đứng vững nhờ sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Tuy nhiên, thực tế lại trái ngược. Hậu Covid-19, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, dòng tiền bị “khóa chặt” bởi chính sách tín dụng và kiểm soát trái phiếu, trong khi vướng mắc pháp lý khiến hàng loạt dự án đình trệ. Là doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nhịp giao dịch thị trường, CenLand khó tránh khỏi cú sốc.

Doanh thu năm 2023 lao dốc về quanh 1.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chỉ còn vỏn vẹn 2 tỷ - mức gần như “bốc hơi” so với giai đoạn hoàng kim.

Chia sẻ ở thời điểm đó, bà Phạm Minh Hương cho biết việc I.P.A đầu tư vào CenLand nhằm bắt đầu học hỏi, tiếp cận lĩnh vực dịch vụ bất động sản, chứ không đơn thuần là một thương vụ đầu tư tài chính. Cũng theo bà Hương, CenLand là khoản lỗ lớn nhất trong danh mục đầu tư của Tập đoàn.

Sau thời gian khó khăn, CRE cũng có tín hiệu phục hồi khi thị trường bất động sản dần ấm lên. 9 tháng năm 2025, doanh thu đạt 836 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 64 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Dù vậy, con số này vẫn còn khá xa so với kỳ vọng của nhà đầu tư từng đặt vào CRE.

Tại ĐHĐCĐ, lãnh đạo CenLand từng thẳng thắn chia sẻ: nếu không có sự đồng hành của các cổ đông chiến lược trong giai đoạn khó khăn nhất, doanh nghiệp có thể đã rơi vào tình thế rất nguy hiểm.

Gần đây, CenLand cũng thử nghiệm mở rộng sang các lĩnh vực mới. Từ quý I/2024, công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu từ mảng “dịch vụ đào tạo, tư vấn du học và cung ứng nhân lực”, với biên lãi gộp khá cao trên 30%. Tuy nhiên, sang 9 tháng năm 2025, mảng này lại cho thấy dấu hiệu hụt hơi khi doanh thu chỉ đạt gần 42 tỷ đồng và thậm chí kinh doanh dưới giá vốn do chi phí tăng mạnh.

Cổ phiếu “chưa lên khỏi mặt đất”

Kết quả kinh doanh thiếu bứt phá phản ánh rõ lên diễn biến giá cổ phiếu. CRE hiện giao dịch quanh vùng đáy 2 năm, chỉ có những nhịp phục hồi ngắn trên mệnh giá nhưng nhanh chóng lại lao dốc. So với đỉnh đầu năm 2022, thị giá cổ phiếu đã mất gần một nửa, khiến không ít nhà đầu tư vẫn loay hoay “tìm đường về bờ”.

Tại ĐHĐCĐ, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ thậm chí đã gửi lời xin lỗi tới các cổ đông lớn như VNDirect hay I.P.A vì diễn biến kém tích cực của cổ phiếu. Ông Vũ cũng thẳng thắn cho biết doanh nghiệp chưa tính đến phương án tăng vốn, bởi “khi cổ phiếu còn đang ở dưới mặt đất thì tăng vốn rất mang tiếng” và chỉ chờ khi CRE thực sự thoát đáy mới có thể tính chuyện hút dòng tiền mới.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản được kỳ vọng dần gỡ ách tắc về pháp lý và dòng vốn, nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng vào đà phát triển của doanh nghiệp, nối tiếp sự phục hồi ghi nhận trong thời gian gần đây, qua đó mở ra khả năng bứt phá cho cổ phiếu trong thời gian tới.