Tiếp tục chậm trả 1.400 tỷ trái phiếu, Novaland (NVL) vẫn tuyên bố rót 18.000 tỷ vào Aqua City

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã NVL) vừa công bố tình hình thanh toán gốc và lãi trái phiếu đối với hai mã NVLH2123014 và NVLH2123011. Cụ thể:

• Trái phiếu NVLH2123014 có giá trị 1.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, ngày 18/5/2023 công ty phải thanh toán hơn 645 tỷ đồng tiền gốc. Tuy nhiên, đến ngày 18/11/2025, Novaland mới chỉ trả được gần 7 tỷ đồng, tức đang chậm thanh toán hơn 638 tỷ đồng.
• Trái phiếu NVLH2123011 cũng có giá trị 1.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, ngày thanh toán phải là 4/3/2025 với số tiền hơn 833 tỷ đồng. Tuy vậy, đúng ngày đáo hạn, công ty chỉ thanh toán được khoảng 533 triệu đồng. Số tiền còn chậm thanh toán lên tới gần 833 tỷ đồng.

Như vậy, tổng nợ chậm trả riêng 2 lô trái phiếu này là hơn 1.478 tỷ đồng. Novaland cho biết doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền và đang tiếp tục thương thảo với nhà đầu tư trái phiếu.

Aqua City ‘gỡ pháp lý’ – dòng tiền hàng chục nghìn tỷ lấy từ đâu?

Thời gian gần đây, Novaland liên tục công bố các thông tin tích cực: Dự án sống còn Aqua City đã được tháo gỡ pháp lý; doanh nghiệp đưa ra lộ trình hoàn thiện thủ tục; và lãnh đạo cam kết sẽ bơm thêm 18.000 tỷ đồng để đảm bảo nguồn lực triển khai dự án.

Theo kế hoạch, Aqua City dự kiến hoàn thiện trong năm 2026, bàn giao 9.600 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027. Novaland cũng cho biết dự án khi vận hành sẽ đóng góp khoảng 23.000 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, với hàng loạt thông tin “dòng tiền tương lai” đầy hứa hẹn, bức tranh tài chính hiện tại của Novaland lại khiến nhà đầu tư không khỏi đặt dấu hỏi.

BCTC quý III/2025 ghi nhận tổng hàng tồn kho của Novaland vượt 152.000 tỷ đồng, tăng gần 5.700 tỷ đồng so với đầu năm.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản đã hoàn thiện để bán chỉ khoảng 7.400 tỷ đồng, giảm 1.170 tỷ đồng. Phần lớn tồn kho còn lại là bất động sản dở dang, chưa thể ghi nhận doanh thu.

Tiền mặt của Novaland chỉ duy trì quanh mức 3.900 tỷ đồng, khá hạn chế so với quy mô nợ vay và các nghĩa vụ phải trả.

Khả năng thu hồi các khoản phải thu cũng không mấy khả quan: tổng phải thu ngắn hạn hơn 45.000 tỷ đồng, chủ yếu là từ bên thứ ba — bao gồm tiền trả theo tiến độ mua hàng, tiền đầu tư phát triển dự án, các khoản góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng cổ phần…

Trong khi đó, tính đến 30/9/2025, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính của Novaland ở mức 64.283 tỷ đồng, tăng hơn 2.700 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó:

• Vay ngân hàng: 23.458 tỷ đồng (tăng 8.570 tỷ đồng).
• Vay trái phiếu: 29.462 tỷ đồng (giảm 7.645 tỷ đồng).
• Vay từ bên thứ ba: 11.300 tỷ đồng (tăng 1.790 tỷ đồng).
• Phần còn lại là vay từ các bên liên quan.

Tiền mặt mỏng, dòng tiền thu không đáng kể, trong khi nợ vay lớn khiến Novaland và các công ty con liên tục báo cáo chậm trả hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Nguy cơ đồng loạt kích hoạt “Sự kiện vi phạm”

Một áp lực khác lên Novaland là kết luận của Thanh tra Chính phủ liên quan đến phát hành trái phiếu, trong đó doanh nghiệp và loạt công ty con bị xác định có nhiều sai phạm nghiêm trọng, đang chờ kết quả điều tra.

Kết luận này được giới phân tích xem như “giọt nước tràn ly”, khiến trái chủ có cơ sở kích hoạt điều khoản 'Sự kiện vi phạm' trong điều kiện trái phiếu.

Thực tế, việc kích hoạt đã xảy ra tại No Va Thảo Điền — công ty con do Novaland sở hữu 99,99%.

Mới đây, Chứng khoán TVSI, đại diện cho trái chủ của lô trái phiếu NTDCH22270001 trị giá 2.300 tỷ đồng, đã gửi thông báo yêu cầu công ty mua lại trước hạn, do No Va Thảo Điền không thanh toán đủ lãi và không khắc phục trong 5 ngày sau hạn thanh toán — dẫn đến việc kích hoạt Sự kiện vi phạm.

Trong khi Novaland liên tục nhấn mạnh kế hoạch rót hàng chục nghìn tỷ đồng vào Aqua City để đẩy nhanh tiến độ, thì áp lực trả nợ tài chính lại ngày càng lớn, đặc biệt là:

• Tình trạng chậm thanh toán trái phiếu diễn ra liên tục,
• Nguy cơ các trái chủ khác kích hoạt Sự kiện vi phạm hoàn toàn có thể xảy ra,
• Dòng tiền thực tế vẫn chưa cho thấy khả năng cải thiện đáng kể.

Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt ra câu hỏi: Liệu Novaland có đủ năng lực tài chính để vượt qua áp lực nợ và thực hiện đúng những cam kết mới đưa ra? Câu trả lời, các nhà đầu tư vẫn đang chờ diễn biến từ doanh nghiệp trong thời gian tới.