Tín dụng bất động sản tăng tốc, ngân hàng đồng loạt siết rủi ro

Tín dụng toàn hệ thống tăng mạnh trong năm 2025 khi đạt 14,8% tính đến tháng 10 và có thể lên 18–20% cho cả năm theo báo cáo của VNDIRECT. Mặt bằng lãi suất thấp và kỳ vọng FED xoay trục tạo điều kiện thúc đẩy nhu cầu vay vốn. Tuy nhiên, dòng tín dụng tiếp tục nghiêng nhiều về bất động sản, khiến rủi ro hệ thống gia tăng.

VNDIRECT ghi nhận tốc độ tăng tín dụng bất động sản trong bảy tháng đầu năm 2025 gần gấp đôi mức tăng chung của toàn ngành. Tỷ trọng dư nợ bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ hệ thống và đóng vai trò lớn hơn nhiều so với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Báo cáo nhấn mạnh ba nhóm rủi ro cốt lõi của lĩnh vực này gồm rủi ro pháp lý dự án, rủi ro tín dụng khi doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao và rủi ro thanh khoản khi thị trường suy giảm.

Bất động sản vẫn là tài sản bảo đảm phổ biến cho các khoản vay ngân hàng nhưng dễ bị định giá cao hơn thực tế do thiếu cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch. Khi thị trường trầm lắng, hoạt động thanh lý tài sản trở nên khó khăn, làm tăng áp lực lên dự phòng rủi ro.

Tốc độ tăng tín dụng nhanh giúp hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% năm 2025, nhưng VNDIRECT cảnh báo rằng dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản có thể tạo hiệu ứng lan truyền tiêu cực. Nếu nợ xấu tăng, ngân hàng sẽ siết tín dụng, làm chi phí vốn và chi phí dự phòng tăng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng cung cấp vốn cho nền kinh tế trong những năm tới. Đây là thách thức lớn trong bối cảnh hệ thống ngân hàng vẫn là kênh cung ứng vốn chủ đạo.

Trước diễn biến này, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều hướng dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội và tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi. Yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, được nhấn mạnh tại phiên họp Chính phủ tháng 11.

Thông tư 14/2025/TT-NHNN được ban hành như một cơ chế điều tiết nhằm hạn chế tín dụng chảy vào phân khúc đầu cơ và yêu cầu ngân hàng chỉ giải ngân đối với dự án có pháp lý đầy đủ. Quy định mới cũng đặt trọng tâm vào đánh giá dòng tiền thực tế, thay vì phụ thuộc quá lớn vào tài sản bảo đảm.

Các ngân hàng đã bắt đầu tái cơ cấu danh mục tín dụng để phù hợp với định hướng điều hành. Tại ACB, Tổng Giám đốc Từ Tiến Phát cho biết ngân hàng duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 18%, đồng thời thận trọng với tín dụng bất động sản. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản của ACB dưới 5%. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà, tăng khoảng 17% trong chín tháng 2025, dựa trên nhu cầu thật của người dân. Lãnh đạo ACB khẳng định việc kiểm soát tín dụng bất động sản không chỉ nhằm giảm rủi ro trước mắt mà còn đảm bảo tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Một ngân hàng lớn khác ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tới 31% tổng dư nợ và 58% dư nợ doanh nghiệp. Cho vay mua nhà chiếm khoảng 70% tổng dư nợ cá nhân. Ngân hàng này đặt mục tiêu đưa tỷ trọng bất động sản về mức 22% trong vòng năm năm nhằm giảm phụ thuộc và hạn chế rủi ro chu kỳ.

Các chuyên gia cho rằng rủi ro hệ thống có thể gia tăng nếu tín dụng bất động sản tiếp tục tăng nhanh hơn các lĩnh vực khác. Lãnh đạo ACB nhận định tín dụng bất động sản tăng trên 20% trong khi tín dụng sản xuất chỉ tăng ở mức trung bình, phản ánh sự lệch pha trong hấp thụ vốn của nền kinh tế.

TS. Châu Đình Linh từ Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng mức độ phụ thuộc giữa ngân hàng và bất động sản tại Việt Nam lớn hơn nhiều so với các thị trường khác. Điều này dẫn đến tình trạng dòng vốn đổ mạnh vào phân khúc đầu cơ, làm tăng giá và khiến nhu cầu nhà ở thật ngày càng xa tầm với.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo thị trường có nguy cơ tiệm cận trạng thái bong bóng nếu không được điều tiết sớm, khi giá bán vẫn duy trì ở mức cao trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân suy giảm và nguồn cung có thể tăng mạnh.

Trong bối cảnh tín dụng toàn hệ thống tăng nhanh và dòng vốn vào bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh mục tiêu cân bằng rủi ro và duy trì ổn định cho hệ thống tài chính. Cơ quan điều hành sẽ tiếp tục hướng dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời nâng chuẩn đánh giá rủi ro đối với các dự án bất động sản. Việc điều chỉnh cơ cấu tín dụng theo hướng bền vững được xem là nền tảng quan trọng để giảm áp lực rủi ro và hỗ trợ tăng trưởng ổn định trong những năm tới.