Tín dụng bất động sản TP.HCM tăng gần 3%: Giao dịch ít, dự án vắng, tiền đang chảy về đâu?

Hơn 727.000 tỉ đồng cho vay mua nhà: Dân vay thật hay doanh nghiệp đảo nợ?

Theo thông tin mới đây từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh khu vực 2, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 28% tổng dư nợ toàn địa bàn, trong đó nhóm vay mua nhà ở, sửa chữa nhà… chiếm đến 65%, tương đương 727.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nghịch lý lớn nhất là dù tín dụng tăng khá mạnh, thị trường lại không cho thấy dấu hiệu khởi sắc tương ứng. Trong 4 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 3 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với tổng cộng 3.286 căn hộ, toàn bộ là căn hộ cao cấp, hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM tính đến cuối tháng 4 đã vượt mốc 1,116 triệu tỷ đồng, tăng 2,85% so với cuối năm 2024.

Trong khi đó, không có bất kỳ dự án nào được chuyển nhượng do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Giao dịch thứ cấp tăng nhẹ nhưng vẫn ở mức thấp so với nhu cầu thực.

“So với năm 2017, hiện nguồn cung mới chỉ bằng 10%. Tôi không biết dòng tín dụng kia đã chảy đi đâu, bởi doanh nghiệp thì kẹt vốn, dân cũng ít vay”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết.

Theo các chuyên gia, dòng vốn tín dụng hiện nay chủ yếu chảy vào các khoản vay tiêu dùng cá nhân như mua nhà, sửa nhà trong dân – nhóm chiếm phần lớn tỷ trọng. Tuy nhiên, TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cảnh báo: phần lớn khoản vay trong thời điểm này không đi vào đầu tư phát triển mới, mà chỉ phục vụ đảo nợ, trả lãi, hoặc tái cơ cấu tài chính.

“Lãi suất cộng với giá vốn hàng tồn kho tăng khiến dư nợ phình to, nhưng không tạo ra giao dịch thực chất. Qua khảo sát gần 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tôi thấy mức tăng trưởng tín dụng nội ngành lại có xu hướng giảm. Tức là tiền có thể tăng về con số, nhưng thị trường vẫn đói vốn thật”, TS Hiển nhận định.

Không ít doanh nghiệp đang chật vật lo đáo hạn trái phiếu, nhất là trong giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 12/2025, buộc phải thương lượng, tái cấu trúc khoản vay. Trong khi đó, vấn đề pháp lý dự án vẫn bế tắc, khiến dòng vốn ngân hàng khó bơm đúng chỗ.

Chuyên gia cảnh báo, nhu cầu mua ở thật ít, trong khi đầu tư và đầu cơ chiếm phần lớn, khiến tín dụng có thể đang bị hấp thụ sai chỗ.

Nhu cầu thật giảm, đầu cơ tăng

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đưa ra một hướng lý giải khác: Dù thị trường sơ cấp im ắng, nhưng giao dịch thứ cấp và hoạt động mua bán trong dân lại đang khởi sắc.

Quý 1/2025, nguồn thu từ đất đai TP.HCM đạt 2.200 tỷ đồng, tăng hơn 540 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu từ dịch vụ bất động sản tháng 3 đạt 25.547 tỷ đồng, tăng 9%, còn lũy kế 3 tháng đầu năm lên tới 72.321 tỷ đồng, tăng 16%.

"Điều này cho thấy thị trường thứ cấp đang sôi động trở lại, nhất là ở phân khúc đất nền và nhà phố”, ông Đính nhận định.

Đặc biệt, tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, các dự án đã hoàn thiện pháp lý và mở bán rầm rộ. Nhiều doanh nghiệp dù đóng đô tại TP.HCM nhưng vay vốn tại đây để triển khai dự án ở tỉnh, tạo ra một làn sóng dòng tiền chảy vùng ven.

Song, ông Đính cũng cảnh báo: “Nhu cầu mua ở thật ít, trong khi đầu tư và đầu cơ chiếm phần lớn, khiến tín dụng có thể đang bị hấp thụ sai chỗ. Đây cũng là nguyên nhân vì sao thị trường vẫn loay hoay, thiếu vắng những tín hiệu phục hồi thực chất".

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa bổ sung: Tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện nay gắn nhiều hơn với các khoản vay sửa nhà, xây nhà trong dân, hoặc các hình thức tái thế chấp để duy trì dòng tiền.

“Thực tế, nhiều doanh nghiệp dùng tài sản ở tỉnh để bảo lãnh vay vốn tại TP.HCM – nơi có thanh khoản cao hơn. Điều này làm tăng dư nợ tín dụng ở thành phố mà không phản ánh đúng hoạt động thị trường tại chỗ”, ông Nghĩa phân tích.

Minh Anh - nguoiquansat.vn

Theo Kiến thức đầu tư