Trái phiếu BĐS chiếm 60% áp lực đáo hạn: Vì sao TS. Cấn Văn Lực nói doanh nghiệp vẫn trụ vững?

Phát biểu tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng chu kỳ phục hồi của thị trường giai đoạn 2023–2025 không đến từ “đột biến”, mà từ sự điều chỉnh đồng pha giữa lãi suất, nhu cầu thực và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Theo ông Lực, giai đoạn sau năm 2022 đã ghi nhận sự chuyển biến rõ rệt khi mặt bằng lãi suất giảm dần. Điều này nhanh chóng phản ánh vào thị trường qua lượng tìm kiếm tăng, giao dịch sôi động hơn và giá bán dịch chuyển theo hướng ổn định, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – hai nơi phụ thuộc lớn vào nhu cầu vay mua nhà.

Trong bối cảnh thu nhập không tăng tương xứng với giá nhà, lãi suất thấp trở thành điểm tựa để người dân có thể tiếp cận tín dụng, từ đó đưa ra quyết định mua ở thực thay vì chần chừ. Giai đoạn 2024–2025 là minh chứng khi căn hộ lập tức phục hồi thanh khoản ngay sau khi chi phí vay giảm về mức hợp lý.

Không chỉ cải thiện nhu cầu, lãi suất hạ còn tạo dư địa sống còn cho các doanh nghiệp bất động sản. Khi chi phí tài chính được “giải nén”, họ có không gian để điều chỉnh chiến lược, cơ cấu danh mục, khởi động trở lại các dự án trì hoãn. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận lợi nhuận trở lại trong năm 2024–2025.

Điểm đáng chú ý là lãi suất giảm nhưng không kích hoạt làn sóng đầu cơ, nhờ người mua ngày càng thận trọng hơn, đặt ưu tiên vào pháp lý và uy tín chủ đầu tư. Chính sự “lọc ảo” này giúp thị trường bước vào quỹ đạo ổn định thay vì lặp lại chu kỳ tăng nóng.

Trái phiếu địa ốc chiếm 60% áp lực đáo hạn: Vì sao không quá lo?

Bình luận về thị trường trái phiếu, TS. Lực nhấn mạnh bức tranh đã sáng lên đáng kể so với giai đoạn căng thẳng trước đó. Khối lượng phát hành đã vượt 500.000 tỷ đồng, cho thấy niềm tin dần quay trở lại.

Điểm rơi đáo hạn lớn tập trung vào quý IV/2026 và quý II/2027, với mảng bất động sản chiếm khoảng 60%.

Dù tỷ lệ cao, ông Lực cho rằng không nên bi quan. Có ba nguyên nhân: Lượng đáo hạn hiện chỉ bằng 2/3 so với đỉnh tháng 8/2023, mức áp lực đã giảm mạnh; Doanh số bán hàng đang cải thiện, mang lại dòng tiền mới để các chủ đầu tư xoay vòng; Chính sách lãi suất ổn định giúp doanh nghiệp dễ dàng đàm phán gia hạn và cơ cấu lại khoản nợ.

“Các doanh nghiệp hiện không còn trong tình trạng nghẽn dòng tiền như hai năm trước. Họ có khả năng vượt qua giai đoạn đáo hạn này khi thị trường đang tốt lên từng bước”, ông Lực khẳng định.

TS. Lực cũng nhấn mạnh một yếu tố mang tính nền tảng là đầu tư công đang được đẩy mạnh chưa từng có, mở ra trục phát triển mới cho thị trường. Từ cao tốc, vành đai, sân bay đến các dự án logistics, sự cải thiện hạ tầng đang thay đổi bản đồ giá trị bất động sản tại nhiều địa phương.

Song song, các chủ trương xây dựng trung tâm tài chính, khu thương mại tự do sẽ tạo ra cực tăng trưởng mới, thu hút các nhà đầu tư và kéo theo nhiều nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ.