Từ đất + nhà đến đô thị tích hợp: Bước chuyển hóa chiến lược nhìn từ hợp tác Nhật Bản của Nam Long

Trong nhiều năm qua, bất động sản Việt Nam vận hành theo một công thức đơn giản: Đất + nhà = dự án. Công thức ấy giúp thị trường đi những bước đầu tiên, nhưng lại không đủ để giải bài toán đô thị hóa đang tăng tốc. Khi kỳ vọng sống của cư dân thay đổi, mô hình cũ bắt đầu lộ rõ giới hạn: Hạ tầng đứt gãy, tiện ích chắp vá, thiếu chuẩn vận hành dài hạn.

Trong bối cảnh đó, “đô thị tích hợp” không còn là một lựa chọn - mà là một cấu phần của tương lai. Một đô thị hiện đại không chỉ cần chỗ ở, mà cần một hệ sinh thái sống: Giao thông - thương mại - giáo dục - y tế - cộng đồng - vận hành… tất cả thiết kế như một chỉnh thể thống nhất.

Song song, sự tham gia ngày càng mạnh của các nhà đầu tư quốc tế - đặc biệt từ Nhật Bản - đã đưa vào thị trường một chuẩn mực khác: Nhìn đô thị theo vòng đời 20-30 năm, không phải theo vài mùa bán hàng.

Chính tại giao điểm ấy, Nam Long (NLG) xác định: Nếu muốn bước vào giai đoạn phát triển mới, doanh nghiệp phải rời khỏi tư duy “dự án”, để bước sang tư duy “đô thị”. Và bước chuyển ấy sẽ khả thi khi có những đối tác đã đi trước hàng thập kỷ trong quy hoạch, vận hành và quản trị rủi ro.

Bước ngoặt tư duy: Khi đô thị trở thành một hệ thống chứ không phải sản phẩm

Trong triết lý phát triển của Nhật Bản, mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - đô thị dọc theo các trục giao thông công cộng - là khung chiến lược để phát triển những cộng đồng tự vận hành, có khả năng bền vững trong nhiều thế hệ. TOD không chỉ là “đô thị gần metro” - mà đó là triết lý đặt giao thông công cộng làm xương sống cho cả cấu trúc đô thị.

Ở góc nhìn này, giá trị của một dự án không nằm ở block nhà, mà ở chất lượng chuyển động của cuộc sống quanh dự án. Một đô thị chỉ thực sự “sống” khi cư dân có thể tiếp cận việc làm, giáo dục, dịch vụ, không gian công cộng… trong bán kính đi bộ hoặc chỉ vài phút bằng phương tiện công cộng hiệu quả.

Khi hợp tác với các đối tác Nhật, Nam Long được cộng hưởng với tư duy hiện đại: Đô thị phải gắn với hạ tầng - và hạ tầng phải dẫn đường cho chiến lược quỹ đất.

Đây là lý do Nam Long mở rộng quỹ đất không theo “vùng đang nóng”, mà theo “vùng sẽ trở thành trung tâm mới” khi hạ tầng hoàn thiện:

• Mizuki Park đón trục phát triển phía Nam.
• Waterpoint nằm trên hành lang cao tốc TP.HCM - Long An (nay là Tây Ninh), sẽ trở thành cực đô thị vệ tinh lớn nhất khu vực phía Tây.
• Izumi City ôm trọn trục TP. HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu, nơi hạ tầng giao thông đang tái định hình toàn bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Đây không phải chiến lược chọn vị trí - mà là chiến lược đón sóng hạ tầng.

Khi quy mô dự án chuyển từ vài chục hecta lên hàng trăm đến cả nghìn hecta, Nam Long không còn xây “nhà để bán”, mà xây “đô thị để vận hành”. TOD trở thành bản lề giúp doanh nghiệp bước ra khỏi giới hạn của mô hình bất động sản truyền thống và bước vào cuộc chơi đô thị hóa hiện đại.

Hợp tác - năng lực cạnh tranh cốt lõi của giai đoạn thị trường mới

Chuyển từ dự án đơn lẻ sang đô thị tích hợp không chỉ đòi hỏi vốn lớn - mà đòi hỏi năng lực tổ chức cao, đặc biệt là năng lực quản trị rủi ro, lập quy hoạch, vận hành dài hạn và minh bạch tài chính. Đây là lý do Nam Long xem hợp tác quốc tế không phải là “nguồn vốn”, mà là hạ tầng năng lực của doanh nghiệp.

Các đối tác Nhật Bản tham gia vào Nam Long ở mức độ hiếm có trên thị trường:

• Cùng lập quy hoạch
• Cùng thiết kế
• Cùng ra quyết định lớn
• Cùng vận hành dự án theo quy chuẩn quốc tế

Điều này buộc Nam Long phải chuyển hóa chính mình: Sự trưởng thành không đến từ việc nhận vốn quốc tế, mà từ việc học cách vận hành theo chuẩn quốc tế.

Nam Long phải tái cấu trúc bộ máy, chuẩn hóa quy trình, củng cố quản trị rủi ro và phân quyền rõ ràng - tất cả để đảm bảo dự án có thể sống tốt trong 20 năm, không chỉ trong một chu kỳ bán hàng.

Ở tầm rộng hơn, câu chuyện này phác họa thị trường bất động sản Việt Nam:

• Giai đoạn 1: Cuộc chơi của dự án
• Giai đoạn 2: Cuộc chơi của đô thị
• Giai đoạn 3 (đang bắt đầu): Cuộc chơi của năng lực hợp tác và vận hành dài hạn

Chỉ những doanh nghiệp đủ minh bạch, đủ kỷ luật và đủ mở để tiếp nhận chuẩn mực quốc tế mới có thể bước vào giai đoạn thứ ba này.

Khi hạ tầng bùng nổ, chất lượng sống tăng lên và dòng vốn quốc tế dịch chuyển vào Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ tái định hình sâu sắc. Người chiến thắng không phải doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất, mà là doanh nghiệp có khả năng biến quỹ đất thành đô thị có thể vận hành trong 20-30 năm.

Những doanh nghiệp biết kết hợp nội lực với tri thức quốc tế - như Nam Long đang làm - chính là những người đang viết phần đầu tiên của bản đồ đô thị Việt Nam trong tương lai.