'Tứ trụ' VHM, DXG, PDR, CEO tạo sóng lớn, dẫn dắt chu kỳ tăng giá mới của cổ phiếu bất động sản

Bứt phá 155%, nhóm bất động sản tạo kỷ lục lịch sử

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán Thiên Việt (TVS) cho thấy, nhóm cổ phiếu bất động sản đã tăng hơn 155% so với đầu năm 2025, trở thành ngành duy nhất đạt mức tăng trưởng ba con số, vượt xa các nhóm khác như chứng khoán (65%), ngân hàng (40%), hay bán lẻ (30%).

Tính đến ngày 13/10, chỉ số VN-Index tăng 498 điểm so với đầu năm, trong đó riêng nhóm bất động sản đóng góp tới hơn 330 điểm, tương đương 90% đà tăng chung của thị trường kể từ đáy tháng 4/2025, một con số chưa từng ghi nhận trong lịch sử chứng khoán Việt Nam.

Giữ vai trò dẫn dắt rõ nét nhất là Vinhomes (VHM), cổ phiếu vốn hóa lớn hàng đầu của ngành. Từ đầu năm, VHM tăng hơn 123% so với cùng kỳ 2024, riêng quý III tăng thêm gần 13%, bất chấp biến động chung của thị trường.

Động lực đến từ chuỗi mở bán dự án quy mô kỷ lục, phủ khắp cả ba miền. Tại Hà Nội, Wonder City trở thành “đầu tàu” doanh thu, trong khi ở miền Nam, Green Paradise (TP.HCM, 2.870 ha) đang mở ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn. Miền Trung cũng chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ với Làng Vân (Đà Nẵng, 512 ha) và Apollo City (Quảng Ninh, 5.540 ha).

Năm 2025, VHM đặt mục tiêu doanh thu 150 – 200 nghìn tỷ đồng, tăng 44 – 92% so với 2024, một con số cho thấy tham vọng chiếm lĩnh thị trường. Sức hấp thụ cao tại các dự án đã giúp cổ phiếu VHM duy trì sắc xanh bền vững, trở thành điểm tựa niềm tin cho toàn nhóm địa ốc.

Đất Xanh Group (DXG) đang nổi lên như ngôi sao sáng của thị trường phía Nam nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn và khả năng hút dòng tiền mạnh. Dự án The Privé (Nam Rạch Chiếc, TP.HCM) được mở bán vào tháng 8/2025 với tỷ lệ hấp thụ 100% ngay đợt đầu tiên, đem về hàng nghìn tỷ đồng doanh thu. Cùng với đó, các dự án Gem Sky World (Đồng Nai) và khu đô thị ven sông Sài Gòn tiếp tục duy trì tốc độ bán hàng ấn tượng.

Tính đến cuối quý II/2025, DXG sở hữu hơn 3.270 tỷ đồng tiền mặt, và quỹ dự án khổng lồ hơn 20.000 sản phẩm tại Bình Dương sẵn sàng tung ra từ 2025–2027. Các yếu tố này giúp DXG giữ nhịp tăng trưởng bền vững, đồng thời là ứng cử viên sáng giá trong nhóm cổ phiếu hưởng lợi từ chu kỳ bàn giao sản phẩm cuối năm.

Không ồn ào nhưng bền bỉ, Phát Đạt (PDR) đang dần khẳng định vị thế thông qua quỹ đất hơn 6.200 ha trải dài từ Bình Định đến TP.HCM, bảo đảm nguồn cung dài hạn cho nhiều chu kỳ phát triển.

Các dự án trọng điểm như Thuận An 1 & 2 (Bình Dương), Q1 Tower (Quy Nhơn) hay The EverRich 2 (River City, Quận 7) đều đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, mở ra nguồn thu ổn định. Doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận 2025 gấp 3–3,5 lần năm trước, doanh thu đạt 3.200–3.300 tỷ đồng, phản ánh kỳ vọng bứt phá rõ rệt.

Sau giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ, CEO Group (CEO) trở lại ngoạn mục với hai mũi nhọn chiến lược: bất động sản du lịch và khu công nghiệp. Tập đoàn hiện nắm giữ hơn 700 ha quỹ đất, với các dự án như Sonasea Villas & Resort, Novotel Phú Quốc, Sonasea Vân Đồn, River Silk City (Hà Nam), Sunny Garden City (Hà Nội). Trong đó, Sonasea Vân Đồn được ước tính có thể đem lại doanh thu 10.000 tỷ đồng trong các năm tới.

Đặc biệt, việc thành lập công ty con CEO KCN đánh dấu bước ngoặt mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp, phân khúc đang hút mạnh dòng vốn FDI. Với tình hình tài chính lành mạnh và gần như không còn nợ vay, CEO đang được xem là một trong những mã bluechip mới nổi của ngành.

Tín hiệu mở đầu chu kỳ tăng giá mới

Theo Chứng khoán MBS, lợi nhuận quý III/2025 của nhóm bất động sản niêm yết dự kiến tăng 68,7% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ nền lợi nhuận thấp của 2024 và sự đóng góp từ các dự án mở bán mới.

Cùng thời điểm, Chứng khoán Agriseco nhận định môi trường vĩ mô đang cực kỳ thuận lợi: Lãi suất cho vay mua nhà thấp và ổn định, kích cầu mạnh mẽ. Pháp lý dự án được tháo gỡ nhanh hơn, đặc biệt sau các chính sách cải cách. Chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính và đầu tư hạ tầng quy mô lớn tạo cú hích tăng giá bất động sản 10–15%/năm tại nhiều khu vực. Nhờ đó, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn gần hạ tầng trọng điểm như VHM, DXG, PDR, NVL, KDH, DIG... được dự báo hưởng lợi trực tiếp.

Hiện nhóm cổ phiếu bất động sản giao dịch quanh mức P/B 2,2 lần, cao hơn trung bình 5 năm (1,8 lần), nhưng nếu loại trừ nhóm vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE), thì chỉ còn khoảng 1,7 lần, tương đương vùng định giá hợp lý.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư Maybank Investment Bank, cổ phiếu bất động sản “luôn đi trước một nhịp so với sự hồi phục của thị trường thực”. Ông nhận định, trong giai đoạn 2025–2026, nhóm này sẽ tiếp tục dẫn sóng cùng ngân hàng, trở thành bộ đôi trụ cột của chu kỳ tăng trưởng mới.

“Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quản trị minh bạch và quy mô vốn hóa lớn vẫn là điểm đến an toàn cho dòng tiền. Những nhịp điều chỉnh trong thời gian tới chính là cơ hội để nhà đầu tư tích lũy thêm cổ phiếu,” ông Khánh nhấn mạnh.