Từ năm 2026, cha mẹ cắt đất cho con không còn nỗi lo thuế chuyển đổi đất tiền tỷ

Người xưa nói “an cư lạc nghiệp”, nhưng với không ít gia đình hiện nay, đặc biệt ở nông thôn và vùng ven đô, mảnh đất an cư lại trở thành gánh nặng tài chính. Nhiều gia đình muốn chia đất cho con làm nhà không thể tách sổ, còn người có đất vườn liền kề nhà ở thì “ngã ngửa” vì chi phí chuyển lên thổ cư cao gần bằng giá mua đất.

Nỗi lo khi bỏ tiền tỷ mua lại mảnh đất của chính mình

Tại Hà Nội và nhiều đô thị lớn, các quy định mới về tách thửa sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đang khiến bài toán an cư thêm khó khi hàng loạt vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng thực tế.

Trong trong phiên thảo luận trực tuyến mới đây do VTC News thực hiện, Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty TNHH Luật Pháp Trị (thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) nhận định, trước đây quy định về tách thửa còn tương đối chung chung và trao quyền khá lớn cho địa phương ban hành tiêu chí riêng. Chẳng hạn, Quyết định 20 năm 2017 của Hà Nội cho phép tách thửa đối với đất có diện tích từ 30m². Tuy nhiên, đến Quyết định số 61 năm 2024, các điều kiện đã bị siết chặt đáng kể.

Trong trong phiên thảo luận trực tuyến mới đây do VTC News thực hiện, Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty TNHH Luật Pháp Trị (thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) nhận định, trước đây quy định về tách thửa còn tương đối chung chung và trao quyền khá lớn cho địa phương ban hành tiêu chí riêng. Chẳng hạn, Quyết định 20 năm 2017 của Hà Nội cho phép tách thửa đối với đất có diện tích từ 30m². Tuy nhiên, đến Quyết định số 61 năm 2024, các điều kiện đã bị siết chặt đáng kể.

Sự thay đổi này đang đẩy nhiều gia đình vào thế khó. Luật sư Lực dẫn ví dụ một người cha tại Hà Nội có thửa đất 80m², mong muốn chia cho hai người con. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị hạn hẹp, một mảnh đất khoảng 30m² đã đủ để xây nhà và ổn định cuộc sống. Thế nhưng, Quyết định 61 yêu cầu mỗi thửa sau khi tách phải đạt tối thiểu 50m² và có mặt cắt ngang tiếp giáp đường không dưới 4m. Theo ông Lực, quy định này vừa không sát thực tế, vừa đi ngược lại cách tiếp cận trước đây, gây khó khăn trực tiếp cho người dân.

Hệ quả là nhiều gia đình buộc phải chấp nhận giải pháp “tự chia, tự xây”, hai anh em hoặc các hộ cùng đứng chung một sổ đỏ. Cách làm này tiềm ẩn rủi ro lớn khi phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp tài sản về sau, đặc biệt trong các tình huống thừa kế, ly hôn hoặc chuyển nhượng.

Không dừng lại ở câu chuyện tách thửa, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng đang trở thành một “điểm nghẽn” lớn. Luật sư Quách Thành Lực phân tích, theo Nghị định 103, người dân hiện phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn, đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng. Điều này đồng nghĩa với việc họ phải bỏ ra số tiền gần như để “mua lại” chính mảnh đất đã gắn bó qua nhiều thế hệ, chỉ vì sự khác nhau về loại đất được ghi nhận trên giấy tờ.

Luật sư Quách Thành Lực cho rằng, việc siết chặt các quy định (trong đó có Điều 220 Luật Đất đai 2024) xuất phát từ áp lực lớn của tình trạng phân lô bán nền tràn lan trong giai đoạn trước. Mục tiêu là ngăn chặn việc “xé nhỏ đất” gây khó cho công tác quản lý.

Tuy nhiên, quy định mới yêu cầu đất hợp thửa phải cùng loại đất, dẫn đến nghịch lý: nếu người dân muốn hợp 10m² đất nông nghiệp với 40m² đất ở để đủ điều kiện 50m², họ buộc phải chuyển đổi 10m² đất nông nghiệp đó sang đất ở, đồng nghĩa với việc phải bỏ tiền ra chỉ để được tuân thủ pháp luật.

Việc siết chặt nhằm ngăn đầu cơ, phân lô bán nền, nhưng lại vô tình hạn chế quyền lợi chính đáng của người dân có nhu cầu thực.

Những bất cập này cũng đã được phản ánh thẳng thắn tại Quốc hội thời gian qua. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) bày tỏ không đồng tình với việc áp dụng cứng nhắc điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa vào các vụ án dân sự như thừa kế, ly hôn.

Bà dẫn ví dụ trường hợp hai ông bà để lại 2.000m² đất nông nghiệp cho bốn người con, nhưng do quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất lúa là 1.000m², tòa án buộc hai người con nhận đất và hoàn tiền cho hai người còn lại. Theo bà, cách giải quyết này không đảm bảo nguyện vọng, quyền thừa kế và nhu cầu về chỗ ở của người dân.

Đại biểu Hà Sĩ Đồng (Quảng Trị) cũng chỉ ra nghịch lý tại điểm b khoản 2 Điều 220, quy định phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Theo ông, mục tiêu đặt ra là hạn chế manh mún, nhưng trên thực tế lại đẩy người dân vào thế buộc phải xé nhỏ đất một cách không cần thiết. Ông kiến nghị cần cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không bắt buộc tách thửa, với điều kiện thửa đất gốc đủ lớn.

Trút bỏ nỗi lo chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Trước những phản ánh này, việc lắng nghe đã mang lại kết quả kịp thời. Ngày 11/12, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Thông tin quan trọng nhất đối với người dân là từ năm 2026, mức thu “ưu đãi” sẽ được áp dụng. Cụ thể, khi chuyển đổi từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp có nguồn gốc gắn liền với nhà ở (hoặc được tách ra từ thửa đất ở trước ngày 1/7/2014) sang đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

So với mức thu 100% hiện hành, chính sách này giúp giảm tới 70% chi phí chuyển đổi lần đầu.

Chính sách ưu đãi 30% áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần sẽ chịu mức thu 50%, còn diện tích vượt quá một lần hạn mức mới phải nộp 100%. Đáng lưu ý, chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất.

Theo ví dụ được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra, đơn cử trường hợp bảng giá đất 10 triệu đồng/m², giá đất nông nghiệp là 300.000 đồng/m², có hạn mức giao đất ở là 200 m², có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.

Ví dụ hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất 50 m² đất nông nghiệp thành đất ở, thì nộp tiền sử dụng đất thấp hơn 70,9% được tính theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 10 như sau: (10 triệu đồng/m²- 300.000 đồng/m²) x 50 m² x 1,5 x 30% sẽ bằng 218,25 triệu đồng.

Việc nghị quyết được thông qua kịp thời giúp người dân phần nào trút bỏ nỗi lo chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất mới được áp dụng.

Với các quy định mới, Luật sư Quách Thành Lực cho rằng, dù chưa đáp ứng được mong muốn của người dân là không phải đóng tiền, nhưng so với mức thu 100% hiện hành, đây vẫn là một chính sách khá rộng rãi.

Ông cũng nhấn mạnh, các nhà làm luật cần đánh giá đầy đủ và chính xác tác động của từng quy định đối với đời sống xã hội, dân sinh và thị trường bất động sản, tránh tạo cú sốc tâm lý hoặc đẩy người dân vào gánh nặng tài chính khi tuân thủ pháp luật.

Theo ông Lực, nếu trong quá trình áp dụng thực tế, các quy định bộc lộ bất cập, gây nhầm lẫn hoặc thiệt hại cho người dân, thì cần sớm sửa đổi, bổ sung. “Đó không chỉ là mong muốn của tôi mà còn là nguyện vọng chung của rất nhiều người dân”, ông Lực nói.