Bất động sản thời chọn lọc: Phân khúc nào còn ‘đất sống’ cho doanh nghiệp vừa và nhỏ?

Thị trường đang dần được dẫn dắt bởi các 'ông lớn'

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản: “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025”, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, thẳng thắn chỉ ra: “Thị trường có phục hồi nhưng mang tính cục bộ, chưa đồng đều cả theo vùng lẫn theo phân khúc sản phẩm”.

Theo ông Chung, thị trường hiện ghi nhận những điểm nóng rõ nét như Hà Nội, Bắc Ninh, trong khi nhiều địa phương khác gần như chưa có chuyển động đáng kể. Sự lệch pha này khiến dòng tiền không lan tỏa mà tập trung cục bộ, làm gia tăng rủi ro cho những doanh nghiệp thiếu thông tin thị trường và năng lực tài chính hạn chế.

Ở góc độ phân khúc, nhà ở, đặc biệt là căn hộ đang dẫn dắt thanh khoản, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rơi vào trạng thái khó khăn, chật vật tìm lực cầu. Điều này cho thấy thị trường không còn chỗ cho các quyết định đầu tư dàn trải, chạy theo xu hướng như giai đoạn trước.

Một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay, theo ông Chung, chính là giá bất động sản tăng cao, kéo theo sức ép lên thanh khoản và hiệu quả đầu tư.

“Có những dự án, khi tính đủ chi phí đất đai, thuế, triển khai, nếu làm đúng, làm đủ thì gần như không còn lợi nhuận, thậm chí không hiệu quả. Nhưng đã nhận dự án thì không thể bỏ”, CEO SGO Homes chia sẻ.

Thực tế này khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi không đủ lực để theo đuổi dự án lớn, nhưng cũng không thể triển khai theo cách cũ.

Ở chiều tích cực, lãnh đạo SGO Homes đánh giá cao việc khung pháp lý ngày càng chặt chẽ, minh bạch, đặc biệt là quy định dự án phải đủ điều kiện mới được bán hàng. Điều này giúp bảo vệ người mua, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quản trị của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang dần được dẫn dắt bởi các “ông lớn”- những doanh nghiệp sở hữu thương hiệu mạnh, tiềm lực vốn dày và kinh nghiệm triển khai các đại đô thị quy mô hàng nghìn hecta, thay vì vài trăm hecta như trước đây. Sân chơi đã đổi luật, và doanh nghiệp nhỏ buộc phải chọn lối đi khác.

Một thay đổi mang tính bản lề khác là tâm lý khách hàng. Nếu giai đoạn trước, thị trường bị chi phối bởi đầu cơ, “đánh sóng”, thì nay người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thực, đồng thời tìm kiếm sản phẩm có thể tạo dòng tiền bền vững.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc sản phẩm, từ bỏ cách làm đại trà, phân lô bán nền đơn thuần, thay vào đó là phát triển các dự án có giá trị sử dụng thật, khả năng vận hành và khai thác rõ ràng.

Lối đi nào cho doanh nghiệp vừa và nhỏ?

Theo ông Lê Đình Chung, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, SGO Homes đã chủ động tái cấu trúc toàn diện mô hình hoạt động. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu đóng vai trò phân phối và đầu tư, thì hiện nay chiến lược được chuyển dịch theo hướng xây dựng một hệ sinh thái khép kín, vừa là chủ đầu tư, vừa đầu tư, tư vấn, phân phối và triển khai marketing.

“Mục tiêu là tối ưu chi phí, kiểm soát chất lượng sản phẩm và nâng cao hiệu quả triển khai, qua đó đưa ra thị trường những sản phẩm có giá thành phù hợp hơn với sức mua thực”, ông Chung cho hay.

Về định hướng thị trường, thay vì dàn trải trên phạm vi toàn quốc như trước, SGO Homes tập trung vào một số địa bàn trọng điểm có tính thanh khoản cao. Doanh nghiệp ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng đầu tư hoặc mua buôn nhằm giảm thiểu rủi ro, đồng thời cơ cấu lại những dự án kém hiệu quả trong hệ thống.

Ở góc độ phát triển sản phẩm, SGO Homes không còn theo đuổi các dòng sản phẩm đơn thuần mà chú trọng “đóng gói” giá trị, gia tăng tiện ích và khả năng sử dụng thực tế để thu hút người dân về ở. Song song đó, doanh nghiệp tập trung vào các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, trọng tâm là nhà ở thấp tầng và chung cư - hai phân khúc được đánh giá phù hợp với nhu cầu ở thực trong giai đoạn hiện nay.

Để hỗ trợ thanh khoản, doanh nghiệp đẩy mạnh hợp tác với các ngân hàng nhằm xây dựng những gói tín dụng phù hợp cho người mua. Đáng chú ý, dự kiến ngày 19/12 tới, SGO Homes sẽ khởi công 3 tòa nhà nhà ở xã hội và 1 tòa chung cư tại khu vực Hạ Long cũ, đồng thời tiếp tục tìm kiếm các giải pháp tài chính nhằm khuyến khích và hỗ trợ người mua nhà.

Trong toàn bộ quá trình tái cấu trúc, Tổng Giám đốc SGO Homes xác định tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật là yêu cầu xuyên suốt, song song với việc đầu tư nâng cao chất lượng đội ngũ bán hàng và dịch vụ, hướng tới hoạt động ngày càng chuyên nghiệp và bền vững hơn trong chu kỳ thị trường mới.