Chủ tịch GP Invest ‘bóc trần’ mức lợi nhuận tối thiểu để doanh nghiệp dám rót vốn vào bất động sản

DN phải đạt IRR 11% mới dám triển khai dự án

Nêu quan điểm tại chương trình “Việt Nam và các chỉ số”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, đưa ra góc nhìn chi tiết về tác động của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản, đặc biệt là bài toán giá đất, lợi nhuận và rủi ro đối với doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, mối quan tâm lớn hiện nay xuất phát từ việc đất đai là nhu cầu thiết yếu của mọi người, ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí nhà ở và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Dù Luật Đất đai 2024 đưa ra phương pháp định giá mới, thị trường phản ứng chưa tích cực bởi cách tiếp cận vẫn nghiêng nhiều về thị trường.

“Việc Nhà nước chuyển từ định giá đất cụ thể do đơn vị tư vấn sang bảng giá đất do Nhà nước quyết định là hướng đi đúng, phù hợp với tính chất sở hữu toàn dân, bởi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,” ông Hiệp nhấn mạnh.

Tuy nhiên, Chủ tịch GP Invest lưu ý có sự nhầm lẫn giữa “giá đất sát thị trường” và “định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Ông cho rằng định giá cần hài hòa giữa cơ chế thị trường tự do và sự quản lý của Nhà nước, tránh tình trạng ban hành luật rồi lại phải sửa, gây hậu quả phức tạp cho nền kinh tế.

Ông Hiệp phân tích, giá đất là yếu tố quan trọng nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản, chiếm khoảng 25–30% giá nhà thấp tầng và 12–16% giá chung cư. Giá đất tăng không chỉ làm giá nhà tăng mà còn tác động lan tỏa tới toàn bộ nền kinh tế.

“Giá đất cao giúp tăng thu ngân sách và đền bù cho người mất đất, nhưng quá cao sẽ tăng chi phí đầu vào, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong kinh doanh hiệu quả,” ông Hiệp nói.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải tách biệt giá đất thông thường với giá đất dự án đã đầu tư hạ tầng, đồng thời xây dựng hệ số áp dụng hợp lý cho từng loại đất như đất thương mại lâu năm, đất dự án mới, đất công nghiệp hay đất dịch vụ.

Theo ông Hiệp, tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Với mức giá hiện tại, một người thu nhập trung bình muốn mua nhà phải mất 27 năm nếu dành toàn bộ lương, hoặc 80 năm nếu trả góp. Đây là mức bất hợp lý cần Nhà nước can thiệp.

“Vai trò của Nhà nước là cân bằng lợi ích giữa ngân sách, doanh nghiệp và người dân,” ông Hiệp nhấn mạnh.

Để quyết định đầu tư vào một dự án, doanh nghiệp căn cứ vào chi phí đầu vào, với chỉ số hiệu quả thu hồi vốn IRR phải từ 11% trở lên mới có thể triển khai. Trên thực tế, ngay trong một dự án, giá giao đất sau thường cao hơn giá trước, khiến bài toán tài chính biến động mạnh và dễ dẫn tới phá sản.

“Doanh nghiệp rất mong muốn giá đất ổn định và có thể dự đoán,” ông Hiệp nói.

Ông cũng cho biết, doanh nghiệp đang mong chờ bảng hệ số hơn là bảng giá đất, bởi hệ số này cần phân loại rõ ràng cho từng loại đất: Thương mại lâu năm, công nghiệp, dịch vụ, đất ở…

Giá đất phải tự thỏa thuận theo thị trường hiện nay tạo rủi ro lớn, nhất là với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Việc thiếu thống nhất giá đất giữa các địa phương có thể khiến dự án đình trệ hoặc đổ vỡ. Hệ số áp dụng cần linh hoạt, có tăng có giảm, để giữ thị trường ổn định và tránh sốc.

Người mua cân nhắc dự án quy mô lớn sau bảng giá mới

Ông Hiệp cảnh báo, bảng giá đất mới dễ tạo hiệu ứng tăng giá do tâm lý kỳ vọng. Nếu thiếu phân quyền cho địa phương và cơ chế điều tiết, cú sốc này có thể khiến doanh nghiệp tạm dừng dự án vì hiệu quả giảm mạnh.

Về giải pháp giảm thuế phí để bù giá đất cao, ông Hiệp nhận định:

“Điều này không xử lý gốc rễ, bởi tác động lớn nhất tới thị trường là tâm lý. Khi giá đất Hà Nội tăng, người dân có xu hướng mua đón đầu. Cùng lúc đó, lãi suất ngân hàng tăng nhanh, khả năng mua nhà của nhóm thu nhập trung bình giảm mạnh, làm thanh khoản suy yếu và hàng tồn kho tăng.”

Ông Hiệp dự báo, lãi suất có thể hạ nhiệt đầu năm 2026 sau khi tăng mạnh vào cuối quý 3, đầu quý 4/2025, nhưng cú sốc vừa qua đã tác động không nhỏ tới thị trường.

Theo Chủ tịch GP Invest, giá bán của chủ đầu tư không bị kiểm toán hay cơ quan quản lý trực tiếp giám sát, nhưng có thể hạn chế đà tăng bằng thuế lũy tiến, đánh theo tỷ lệ lợi nhuận: Lợi nhuận càng cao, thuế càng tăng, giúp thị trường không bị đẩy quá nhiệt.

Ông Hiệp cho rằng, sau khi áp dụng bảng giá đất mới, giá bất động sản nhiều khả năng vẫn tăng, người mua cần chú trọng vị trí dự án. Với các dự án quy mô lớn, nếu giá quá cao so với mặt bằng, người mua nên cân nhắc vì chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng.

Để bảng giá đất vừa sát thực tế vừa tránh gây sốc, ông Hiệp đề xuất: UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá thận trọng, đi kèm bảng hệ số rõ ràng để doanh nghiệp tính toán hiệu quả. Đồng thời, mở rộng đối tượng tham gia đóng góp ý kiến và trao quyền cho đại diện cộng đồng dân cư các tỉnh phê duyệt đề xuất điều chỉnh giá đất, tăng minh bạch, hỗ trợ thu hút đầu tư và đảm bảo an sinh xã hội.