Chủ tịch HoREA: Dự án lấn biển như Vingroup hay Sun Group không thể áp bảng giá đất, cần cơ chế thặng dư riêng

Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng chính sách phải hướng đến tăng cung nhà ở vừa túi tiền, chứ không phải tăng nguồn cung chung chung. “Nếu không giải quyết được nút thắt này, chúng ta không thể giải cơn khát nhà ở được,” ông nhấn mạnh.

Ông Châu cho rằng, nhà ở phải được thiết kế và phát triển theo vòng đời con người. “Khi mới lập nghiệp, người trẻ chỉ cần căn 20–30m² có bếp, toilet, một không gian riêng tư. Rồi khi có con, họ cần căn hộ hai hoặc ba phòng. Khi về già, nhu cầu lại chuyển sang không gian an dưỡng, yên tĩnh hơn.”

Từ quan điểm này, ông dẫn ví dụ: “Hiện nay, Vingroup vừa đưa ra sản phẩm nhà ở tại khu đô thị lấn biển Cần Giờ, hướng đến đối tượng là người lớn tuổi. Hai mươi năm trước, chúng tôi từng đề xuất Việt Nam cần trung tâm nghỉ dưỡng cho người già như Nhật Bản. Giờ Vingroup đã hiện thực hóa điều đó, rất đáng khích lệ.”

Theo ông, đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào giai đoạn phát triển nhân văn hơn, gắn liền với quy luật dân số già hóa đang đến gần, khi chỉ 10 năm nữa, Việt Nam sẽ chính thức bước vào giai đoạn “già hoá”.

Một trong những điểm được ông Châu nhấn mạnh là bất cập trong cách tính giá đất theo Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện nay, các dự án vẫn đang được tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, thay vì phương pháp thặng dư vốn phản ánh giá trị thực tế mà doanh nghiệp tạo ra.

Ông phân tích, nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không đúng với hai trường hợp: Thứ nhất là dự án lấn biển; Thứ hai là dự án làm ở vùng hoang sơ, mở ra điểm đến mới như của Vingroup hay Sun Group.

“Dự án lấn biển thì đâu có hạ tầng, đâu có tên trong bảng giá đất mà áp được bảng giá? Họ phải đầu tư toàn bộ hạ tầng, đường sá, cảnh quan, rồi tạo nên khu đô thị mới. Trường hợp đó phải được tính theo phương pháp thặng dư, bởi đây là những khu đất có tiềm năng phát triển, không thể cứng nhắc.”

Ông cho rằng, Quốc hội đang chuẩn bị ban hành một nghị quyết riêng tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai, trong đó phải xem xét kỹ cơ chế cho nhóm dự án đặc thù này.

Người trẻ vay mua nhà là đang thế chấp bằng cả cuộc đời phía trước

Ông Châu cũng nhấn mạnh vai trò then chốt của chính sách tín dụng. Theo ông, phải có niềm tin và chính sách ưu đãi đặc biệt cho người trẻ dưới 35 tuổi khi mua căn nhà đầu tiên.

“Khi cho vay người trẻ, thực chất họ đang thế chấp bằng cả cuộc đời phía trước. Chúng ta cần tin vào thế hệ ấy và tạo cơ chế tín dụng 20–25 năm, lãi suất hợp lý để họ có thể mua nhà.”

Ông dẫn lại gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013 và cho rằng hiện nay, mức nhà ở thương mại giá phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.

“Nên mở rộng gói 145.000 tỷ đồng đang triển khai cho cả nhà ở thương mại giá dưới 3 tỷ, với lãi suất 5,9–6,1% là hợp lý. Khi người trẻ vay được, họ sẽ tạo lập được nơi ở đầu tiên, đó mới là chính sách đúng nghĩa nhân văn.”

Theo ông Châu, muốn giảm giá nhà phải tăng nguồn cung thực tế, mà điều đó chỉ có thể xảy ra nếu tháo gỡ ách tắc pháp lý.

“Theo Thủ tướng, hiện nay có 2.890 dự án đang vướng mắc. Chúng ta phải gỡ cho 2.890 dự án này trước tiên, rồi mới nói đến tăng cung.” Bên cạnh đó, ông nhấn mạnh việc thực thi Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà thương mại, là một bước đi đúng hướng, giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất công bằng hơn.

Cùng với đó, phải kiểm soát được chi phí, trong đó chi phí tạo lập quỹ đất là yếu tố then chốt. Theo ông, tỷ trọng chi phí đất ở mỗi loại dự án rất khác nhau: nhà ở xã hội khoảng 10%, dự án cao cấp 15%, nhà phố 30%, chung cư cao tầng tới 50%, còn biệt thự phụ thuộc quy hoạch không gian xanh, mật độ xây dựng thường khiến chi phí bình quân tăng cao. Với dự án hỗn hợp, chi phí đất chiếm khoảng 20% tổng giá thành, là mức phổ biến hiện nay.

“Muốn có nhà ở vừa túi tiền, phải kiểm soát đầu vào, đặc biệt là chi phí đất. Đây luôn là khâu quyết định trong cấu thành giá nhà,” ông Châu khẳng định.