Chuyên gia chỉ rõ ‘gốc rễ’ làm giá BĐS tăng phi mã, người dân mất tới 80 năm tích lũy để mua nhà

Thị trường bất động sản phải đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý lớn khi giá nhà tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, bất chấp những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế.

Tại Diễn đàn Bất động sản “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - năm 2025” diễn ra ngày 4/12, các chuyên gia đã mổ xẻ vấn đề từ góc độ chi phí đầu tư, chính sách tiền tệ, và cơ chế điều tiết của nhà nước, đi đến cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản và kêu gọi các giải pháp mạnh mẽ để minh bạch hóa thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, đã thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường đang trong tình trạng căng thẳng với mức giá cao chưa từng có. Dựa trên chỉ số P/E (Giá/Thu nhập), một người lao động có thu nhập trung bình nếu dùng toàn bộ tiền lương thì phải mất tới 27,3 năm để mua được nhà; còn nếu để 1/3 lương trả góp thì phải mất tới 80 năm, đồng nghĩa với việc người đó không còn hy vọng mua nhà trong suốt cuộc đời mình.

Ông Hiệp khẳng định, một thị trường lành mạnh phải đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân, và phải bền vững, không có bong bóng hoặc vỡ.

Lý giải về cấu phần giá cao ngất ngưởng, ông Hiệp cho biết, thời gian triển khai dự án quá dài là nguyên nhân đầu tiên. Ông dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ phải mất tới 14 năm từ lúc chấp thuận đầu tư đến khi bắt đầu thi công, tạo ra một khoản chiphí vô hình rất lớn.

Ngoài ra, giá đất là cấu phần quan trọng, chiếm khoảng 30% giá thành đối với nhà thấp tầng và nếu bảng giá đất bị đẩy lên cao thì giá nhà không bao giờ giảm được. Ông nhấn mạnh rằng, cần hiểu rõ là "giá đất theo nguyên tắc thị trường" chứ không phải là "giá đất theo giá thị trường", tức là nó có lên có xuống theo quy chế chi phối của thị trường tự do cạnh tranh.

Theo ông, yếu tố quan trọng không chỉ là bảng giá đất, hệ số điều chỉnh áp dụng đối với bảng giá đất cho các loại đất khác nhau (như đất công nghiệp, thương mại dịch vụ, nhà ở xã hội) cũng là vấn đề quan trọng mà cơ quan quản lý cần điều chỉnh.

Ông dẫn chứng, việc giá đất tăng cao đã khiến một công ty FDI ở Hải Phòng (Fujita) phải xem xét xin trả lại dự án vì giá đất tăng lên gấp 6 lần. Để điều tiết giá nhà, nhà nước ban hành giá đất và cơ chế, nhưng giá nhà là do chủ đầu tư.

Ông đề nghị cơ quan thuế đánh thuế lũy tiến vào lợi nhuận của chủ đầu tư hoặc thuế thu nhập của người chuyển nhượng nhà, đặc biệt phân biệt thuế chuyển nhượng giữa người mua bán nhanh (trong 1 năm) với người mua sử dụng (5-7 năm).

Về phía chủ đầu tư, ông Hiệp giải thích tại sao các nhà đầu tư lại muốn làm phân khúc cao cấp nhiều hơn. Do quy trình làm dự án vô cùng gian truân và tốn kém, các doanh nghiệp muốn mang lại hiệu quả cao nhất. Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ được quy định lợi nhuận 15% (trước đây là 10%), cộng thêm thủ tục phức tạp, nên không hấp dẫn các nhà đầu tư. Phân khúc cao cấp chắc chắn tạo ra lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào những chi phí vô hình và hữu hình mà nhà đầu tư phải trải qua.

Ông Hiệp kiến nghị Nhà nước cần can thiệp thông qua cơ quan thuế bằng cách đánh thuế lũy tiến vào lợi nhuận của chủ đầu tư hoặc thuế thu nhập của người chuyển nhượng nhà, đặc biệt phân biệt thuế đối với người mua bán nhanh (trong 1 năm) với người mua sử dụng nhà.

Giá nhà trung bình tại Việt Nam cao gấp 20 đến 30 lần thu nhập bình quân

Trong khi đó cũng tại Diễn đàn, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản toàn cầu, đưa ra cảnh báo về khả năng thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi vào tình trạng bong bóng. Ông lưu ý rằng giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện nay cao gấp 20 đến 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm, trong khi ở Mỹ chỉ khoảng 4 đến 5 lần.

Góc nhìn tài chính vĩ mô của ông Hiếu cho thấy tình hình đáng lo ngại: Tín dụng cho bất động sản hiện chiếm khoảng 24% trên tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, một tỷ lệ rất cao so với mức 10% đến 15% ở Mỹ. Tổng tín dụng trên GDP của Việt Nam đã lên tới 137%, mức đã bị Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thế giới (World Bank) cảnh báo. Ông cũng lo ngại về thanh khoản ngân hàng khi lãi suất qua đêm trên hệ thống liên ngân hàng hiện ở mức 7%, rất cao so với 4% ở Mỹ, khiến chi phí vốn cho người dân tăng lên.

Ông đề xuất Ngân hàng Nhà nước nên kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản, giảm tỷ lệ này xuống dưới 20% và hỗ trợ các ngân hàng để cho vay ra với lãi suất thấp hơn, vì nếu không, tình trạng bong bóng bất động sản có thể xảy ra.

Đáp lại những cảnh báo về giá cao và đầu cơ, Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ Xây dựng đã nhận được phản ánh và đang nghiên cứu vấn đề "thổi giá".

Bà Hạnh giải thích rằng để xác định có thổi giá hay không, cần phân tích cấu thành giá bán, bao gồm giá đất, chi phí đầu tư xây dựng (vật liệu, nhân công, tài chính, thuế), chi phí hạ tầng kỹ thuật, cộng thêm chi phí bán hàng và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Bà khẳng định giá thành bất động sản (chi phí xây dựng) không thể bị thổi giá do nó phụ thuộc vào các yếu tố chi phí khách quan (như lương và vật liệu xây dựng). Do đó, vấn đề cần đặt ra là cần có chính sách gì để điều tiết lợi nhuận của nhà đầu tư trên thị trường sơ cấp và kiểm soát thị trường thứ cấp.

Bộ Xây dựng xác định ba yếu tố cốt lõi để xây dựng thị trường lành mạnh là minh bạch hóa thông tin, kiểm soát thị trường, và phát triển thị trường bền vững. Về minh bạch hóa, Bộ đang phối hợp với Bộ Công an xây dựng nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này nhằm minh bạch hóa từ nguồn cung, giá cả, tính pháp lý, giá bán sơ cấp của chủ đầu tư và sẽ định danh từng sản phẩm để kiểm soát giao dịch ở thị trường thứ cấp và hàng tồn kho.

Về kiểm soát thị trường, Bà Hạnh cho biết công cụ quy hoạch sẽ được sử dụng để hoạch định và tập trung vào phân khúc bất động sản bình dân, phù hợp với thu nhập của đa số người dân nếu thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp.

Bà cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của chính sách tín dụng, tài chính và thuế để kiểm soát hoạt động đầu cơ. Ngoài ra, Bộ cũng mong muốn kiểm soát đội ngũ môi giới thông qua chính sách định danh hành nghề môi giới bất động sản để người dân có thể là "người tiêu dùng thông thái" khi giao dịch