'Đất vàng’ giá thị trường 1 tỷ/m² nhưng chỉ tính thuế chuyển quyền 700 triệu, chuyên gia cảnh báo nghịch lý khi áp dụng bảng giá đất mới

Giá đất của Nhà nước liệu có phù hợp với giá trị thị trường?

Theo quyết định của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội, mức giá cao nhất ở các khu vực "đất vàng" trung tâm như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ… sẽ chính thức được định giá hơn 702 triệu đồng/m² - đây cũng là con số cao nhất trong dự thảo bảng giá đất.

Dù giá cao là vậy nhưng nhìn chung, giá đất ở tại khu vực này không có nhiều biến động, khi mức tăng bình quân khu vực chỉ rơi ở mức 2%. Mục tiêu của việc điều chỉnh ở mức nhẹ này nhằm giữ ổn định mặt bằng giá và giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân đang sinh sống tại khu vực lõi đô thị.

Ngược lại, tại khu vực vùng ven, nơi đang chịu sức ép từ tốc độ đô thị hóa và sự thay đổi giá giao dịch thực tế, mức điều chỉnh tăng mạnh từ 25% đến 26%, cao nhất đạt 65 triệu đồng/m². Sự điều chỉnh mạnh mẽ này nhằm thu hẹp khoảng cách ngày càng lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường, vốn đang gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người dân, từ tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng cho đến bồi thường khi thu hồi đất.

Tuy nhiên, dù có sự điều chỉnh, "bảng giá mới vẫn chưa đảm bảo được yếu tố giá đất của Nhà nước phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường".

Đây cũng là nhận định của Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tại buổi trao đổi với chủ đề: "Giá đất Hà Nội 2026: Vì sao bảng giá thấp hơn nhiều thị trường giao dịch" do VTC News thực hiện

Tại buổi trao đổi, ông chỉ ra sự chênh lệch lớn khi mức giá cao nhất của Nhà nước là 702 triệu đồng/m², trong khi thực tế giá đất ở những nơi cao nhất tại Hà Nội hiện tại đã đạt khoảng 1,2 tỷ đồng/m².

Sự chênh lệch này lên tới 500 triệu đồng khiến Giáo sư đặt vấn đề: "Bây giờ một người ở trung tâm Hà Nội giá ngất ngưởng là hơn 1 tỷ, nhưng mà thuế chuyển quyền thì cũng chỉ áp dụng đúng cái mức 700 triệu như hiện nay, tự chúng ta dường như lại ghè đá vào chân chúng ta".

Ông khẳng định, nguyên tắc bất di bất dịch là giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá trị thị trường, nhưng việc áp dụng nó như thế nào lại phụ thuộc vào chính sách tài chính đất đai.

Khi giá đất trong bảng giá được đưa lên cao, hai luồng ý kiến trái chiều nổi lên, đại diện cho hai nhóm đối tượng chịu tác động. Thứ nhất là người nông dân. Nhiều hộ cần chuyển đất nông nghiệp, đất vườn nhà lên thành đất ở để đáp ứng nhu cầu thực tế cho con cháu. Tuy nhiên, việc giữ nguyên mức trần giá đất nông nghiệp ở mức 290.000 đồng/m² trong khi giá đất phi nông nghiệp tăng cao làm nới rộng khoảng cách giữa giá đền bù và giá sau chuyển đổi.

Theo quy định hiện nay, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% phần chênh lệch giữa giá đất cũ và giá đất mới. Điều này có thể tạo ra gánh nặng tài chính quá lớn cho nhiều hộ dân không đủ khả năng chi trả.

Giáo sư Võ nhận định, Luật Nhà ở chỉ lo nhà ở xã hội (NƠXH) cho khu vực đô thị và phi nông nghiệp, trong khi không có chính sách đất ở xã hội cho khu vực nông thôn. Ông cho rằng, nếu người dân chuyển mục đích để ở cho con cháu thì nên được giảm mức giá chuyển quyền; còn nếu chuyển để bán thì áp dụng giá đất 100%.

Thứ hai là ý kiến từ các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản. Họ cho rằng giá đất cao khiến dự án không có lãi. Giáo sư Võ chỉ rõ sự bất hợp lý ở Việt Nam là chi phí đất đai đầu vào của mọi dự án đều cao, do việc định giá theo thị trường hoặc đấu thầu dự án. Trong khi đó, các nước khác áp dụng cơ chế giảm chi phí đất đai đầu vào: nhà đầu tư có thể mua quyền phát triển từ Nhà nước với chi phí chỉ khoảng 30% giá đất phi nông nghiệp, sau đó Nhà nước sẽ thu một phần giá trị đất đai tăng lên khi bất động sản đi vào hoạt động và khu vực trở nên sầm uất. Việc này giúp giá bất động sản đầu vào cực kỳ thấp.

Việc điều chỉnh giá đất theo thị trường cần có lộ trình 5 đến 7 năm

Về câu chuyện giá đất bị đẩy lên quá mạnh ở một số nơi, điển hình là khu vực Hóc Môn, nơi giá đất song hành Quốc lộ 22 đã tăng gấp 38,8 lần so với giá cũ (từ 1,4 triệu đồng/m² lên 32,3 triệu đồng/m²), Giáo sư Võ thừa nhận rằng sự tăng đột ngột là điều cần tiếp thu, bởi liệu pháp sốc trong nền kinh tế là không nên.

“Việc điều chỉnh giá đất theo thị trường cần có lộ trình 5 đến 7 năm chứ không thể thực hiện ngay lập tức. Trong bối cảnh giá đất hiện tại liên tục bị đẩy lên bởi các yếu tố bất thường như quy hoạch, xây dựng hạ tầng, hoặc hiệu ứng sáp nhập tỉnh, việc áp dụng ngay giá thị trường có thể dẫn đến nguy cơ hợp thức hóa giá ảo”, GS.Đặng Hùng Võ nhận định.

Đối với phân khúc NƠXH, ông Võ bác bỏ nhận định của nhiều chủ đầu tư rằng chi phí đất đai chiếm 20% đến 30% giá thành căn hộ, mà cho rằng tỷ lệ thực tế chỉ khoảng 10% đối với các chung cư. Ông khẳng định cơ hội nhà giá rẻ vẫn tồn tại, bởi lẽ NƠXH là loại hình Nhà nước cho mượn đất và miễn tiền sử dụng đất, không tính chi phí đất đai đầu vào. Thậm chí, nếu làm nghiêm túc, NƠXH có thể kéo giá nhà trên thị trường xuống. Thay vì chỉ dựa vào NƠXH, theo ông, Việt Nam cần phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp hoàn toàn mang tính thị trường, tận dụng tiềm lực tài chính xã hội và lòng hào tâm để lập quỹ phát triển.

Trước toàn cảnh những thách thức trên, Giáo sư Võ đề xuất một cơ chế linh hoạt và hợp lý nhằm đưa bảng giá đất sát thị trường nhưng vẫn đảm bảo công bằng. Điều quan trọng nhất là phải làm cho giá trị thật nổi lên trên hợp đồng chuyển nhượng. Để làm được điều này, Nhà nước nên quy định rằng thuế chuyển quyền bất động sản và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo bảng giá đất, không cần quan tâm đến giá ghi trên hợp đồng. Khi người dân được khuyến khích ghi đúng giá trị chuyển nhượng thực tế, dữ liệu từ các văn phòng đăng ký sẽ giúp lập được cơ sở dữ liệu đất đai, từ đó xác định được giá thị trường trung bình một cách khách quan.

Sau khi giá đất trên bảng đã phù hợp với giá thị trường, cái cần phải chăm lo không phải là bảng giá nữa, mà là chính sách tài chính đất đai. Nhà nước cần rà soát lại và đưa ra một hệ thống chính sách tài chính linh hoạt nhằm mục tiêu áp dụng bảng giá với mức độ phần trăm khác nhau cho từng trường hợp cụ thể.

Ông Võ nêu ví dụ, Nhà nước có thể tuyên bố chỉ áp dụng 70% hoặc 80% giá thị trường cho toàn xã hội, và các trường hợp cụ thể như dự án đầu tư vào khu vực công nghiệp và dịch vụ cần ưu tiên cho nền kinh tế thì có thể áp giá 25% đầu vào. Điều này đảm bảo việc áp dụng giá có lộ trình (tăng 2% đến 3% sau mỗi 1-3 năm) để nền kinh tế không bị sốc, đồng thời duy trì động lực cho nhà đầu tư và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước có thể bán quyền phát triển thay vì cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên phi nông nghiệp đối với các dự án nhà ở.

Theo ông Võ, việc đưa giá đất sát thị trường là nguyên tắc cần thiết, nhưng việc quản lý bằng cơ chế chính sách tài chính linh hoạt mới là giải pháp căn cơ để giảm thiểu rủi ro và đạt được sự công bằng trong xã hội.