Doanh nghiệp bất động sản hưởng lợi gì trước đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường?

Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất, bỏ nộp tiền sử dụng đất bổ sung

Báo Tuổi Trẻ cho biết, Bộ Nông nghiệp và Môi trường mới đây đã chính thức gửi dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đến một số đơn vị để lấy ý kiến đóng góp trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 được đề xuất sửa đổi nhằm khắc phục một số bất cập về giá, thu hồi đất, quy hoạch sao cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gồm 68 khoản và một trong số những nội dung đáng chú ý là Khoản 40 về sửa đổi, bổ sung điều 158 Luật Đất đai 2024 liên quan đến việc định giá đất.

Báo Dân trí cho biết, Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Khoản 1 của Điều 158 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc.

Thứ nhất là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thứ hai là tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.

Thứ ba là bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

Thứ tư là bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Thứ năm là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Tại dự thảo lần này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất, thay vào đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò là chủ thể xác định.

Cụ thể, việc định giá phải đảm bảo vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.

Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Thêm vào đó, Bộ này cũng đề xuất bãi bỏ quy định về "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất..."

Doanh nghiệp bất động sản hưởng lợi gì?

Chia sẻ trên báo Tiền Phong, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Nguyễn Hoàng Châu cho rằng dự thảo bỏ tính giá đất theo thị trường sẽ giúp thị trường hạ nhiệt, là niềm vui lớn đối với nhiều doanh nghiệp làm dự án, người mua nhà.

Chung quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng hiện nay thị trường vẫn tồn tại nhiều chiêu trò thao túng giá đất, khi các địa phương xác định vào bảng giá, dựa vào các giao dịch vô tình đã hợp lý hóa, pháp lý hóa "bong bóng giá".

Hệ lụy của việc này làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Vì thế việc bỏ tính giá đất theo giá thị trường sẽ giúp thị trường hạ nhiệt.

Đối với đề xuất bãi bỏ nộp bổ sung tiền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là thay đổi mang tính năng cởi trói cho hàng loạt các dự án BĐS bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm.

Vị chuyên gia này cho rằng, trước đây, quy định về việc truy thu khoản tiền bổ sung cho thời gian chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo nên gánh nặng tài chính khổng lồ đối với doanh nghiệp.

Không ít các dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính trong vòng 10-30 năm mà không phải lỗi của chủ đầu tư nhưng vẫn rơi vào cảnh phải bổ sung một khoản tiền khổng lồ, thậm chí tiền bổ sung cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc.

Điều này theo ông Lê Hoàng Châu không chỉ làm khó các doanh nghiệp mà khi cấu thành vào giá sản phẩm, giá nhà đất sẽ leo thang và người chịu thiệt cuối cùng chính là người dân - những người mua nhà.

Theo HoREA, việc chậm trễ trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính thuộc về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, vì thế yêu cầu doanh nghiệp phải nộp thêm khoản tiền phạt là chưa hợp lý.

Hàng loạt những đề xuất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 mới đây được cho là tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh; đồng thời cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS.

Việc đề xuất bỏ nguyên tắc "giá thị trường" trong định giá đất và xóa bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất bổ sung không chỉ là biện pháp hành chính đơn thuần, mà còn là tín hiệu cải cách mang tính chiến lược.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều lực cản - từ pháp lý, tài chính cho đến tâm lý - những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo nên cú hích về thể chế, tháo gỡ các "nút thắt" tồn đọng nhiều năm.

Về bản chất, việc Nhà nước đứng ra xác định giá đất theo vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân không đồng nghĩa với "can thiệp sâu", mà là một nỗ lực lập lại trật tự, ngăn chặn các hành vi thổi giá, thao túng, đầu cơ đã và đang bóp méo thị trường.

Khi chi phí đất đai trở về mức hợp lý, mặt bằng giá được điều tiết ổn định, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa để tái cấu trúc tài chính, tiếp cận vốn và khởi động lại dự án đang "đóng băng".

Người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, cũng sẽ có nhiều cơ hội hơn để hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Ở tầm vĩ mô, đây có thể được xem là bước đi cụ thể hóa tinh thần "kiến tạo" trong quản lý nhà nước, minh chứng cho cách tiếp cận thực chất: thay vì để thị trường tự điều tiết theo những con số bị thao túng, Nhà nước chủ động thiết kế luật chơi mới - công bằng, minh bạch và bền vững hơn. Nhờ đó, niềm tin thị trường từng bước được tái thiết - một nền tảng không thể thiếu để bất động sản hồi phục mạnh mẽ, phát triển lành mạnh trong những năm tới.