Giá căn hộ liên tục lập kỷ lục, nguồn cung tăng nhưng áp lực vẫn chưa hạ nhiệt

Thị trường chung cư tiếp tục chứng kiến mặt bằng giá leo thang trong quý III/2025, bất chấp nguồn cung mới có dấu hiệu cải thiện. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bán sơ cấp quý III trung bình toàn thị trường lên tới 78 triệu đồng/m2, trong đó hơn 30% nguồn cung mới ghi nhận mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, mặt bằng giá cao hơn nhiều, đạt bình quân 95 triệu đồng/m2 và có tới 43% sản phẩm mở bán sở hữu mức giá vượt mốc 120 triệu đồng/m2. TP. HCM ghi nhận mức trung bình thấp hơn, khoảng 91 triệu đồng/m2, chủ yếu nhờ nguồn cung từ các khu vực ngoại thành.

Dù chất lượng và hạ tầng không có sự thay đổi đáng kể, nhiều dự án vẫn tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn một tỷ đồng mỗi căn. Tại Hà Nội, các dự án như Lancaster Legacy đang giao dịch quanh 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake khoảng 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex hơn 115 triệu đồng/m2... Một số dự án cao cấp khác như Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây hay The Nelson Private Residences dao động 130-180 triệu đồng/m2.

Ở TP. HCM, nhiều dự án ghi nhận mức giá cao như The 9 Stellars 76-92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim 88-95 triệu đồng/m2; trong khi phân khúc hạng sang như The Opusk Residence có giá lên tới 290 triệu đồng/m2 hay The Metropole Thủ Thiêm đã chạm mốc 225 triệu đồng/m2.

Song song với đà tăng giá, nguồn cung mới cũng có sự bứt phá. CBRE Việt Nam cho biết, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán trong quý III, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm vượt ngưỡng 10.000 căn. Lũy kế 9 tháng, thành phố có gần 21.100 căn hộ chào bán, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước, trong đó phân khúc cao cấp trên 120 triệu đồng/m2 lập mức kỷ lục mới. CBRE dự báo Hà Nội có thể đón thêm khoảng 11.100 căn hộ trong quý IV, đưa tổng nguồn cung mở bán năm 2025 vượt 32.300 căn,cao hơn toàn bộ năm 2024.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đủ để kéo giảm giá bán. VARS cho rằng nguồn cung mới dù cải thiện nhưng vẫn "không theo kịp" nhu cầu nhà ở tăng nhanh do quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học. Một nguyên nhân quan trọng khác là chi phí phát triển dự án tăng mạnh, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực. Khoản chi này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bù đắp.

Các chuyên gia thị trường nhận định, giá nhà cuối cùng sẽ chạm ngưỡng mà người mua không còn khả năng chi trả, qua đó tạo nên "điểm dừng tự nhiên". TP. HCM đã trải qua giai đoạn này khi giá căn hộ sau chu kỳ tăng mạnh 2017–2019 đã bước vào trạng thái đi ngang từ năm 2022, khi mặt bằng tiệm cận mốc 100–200 triệu đồng/m2, mức vượt quá khả năng của đại đa số người dân. Với Hà Nội, nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang đi theo chu kỳ tương tự và sẽ cần thêm thời gian để xác lập đỉnh giá mới.

Theo CBRE, giải pháp duy nhất để đưa giá nhà về mức hợp lý là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi lượng sản phẩm vượt cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Chủ tịch VARS cũng nhấn mạnh, việc khơi thông nguồn cung nhà ở phân khúc giá phù hợp là yếu tố then chốt nhằm hạ nhiệt đà tăng nóng của giá căn hộ.

Bên cạnh đó, đại diện EZ Property cho rằng, chìa khóa dài hạn nằm ở việc phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn tại các cửa ngõ đô thị. Khi nguồn cung giá rẻ trở nên dồi dào, mặt bằng giá chung có thể giảm từ 30-40% so với mức hiện nay, điều kiện cần để thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong tương lai.