Giải pháp nào cho nhu cầu an cư của người trẻ?

“Ở trọ nhiều thành quen, nhưng cứ mỗi lần chuyển phòng là một lần hụt hẫng, như không có chỗ để bám vào giữa thành phố này”, Quang Minh (33 tuổi, nhân viên thiết kế ở TP.HCM) nói. Minh đã đi làm hơn mười năm, hai vợ chồng thu nhập cộng lại hơn 40 triệu đồng mỗi tháng, mức thu nhập mà Minh cho là khá so với nhiều người hiện nay. Hai vợ chồng chi tiêu có tính toán, cố giữ lại từng khoản nhỏ, nhưng giấc mơ mua một căn hộ để ở vẫn dừng lại ở mức… tính toán.

Một năm trước, hai vợ chồng Minh nhắm một căn hộ khoảng 1,8 tỷ đồng. Khi ấy, việc vay hơn 1 tỷ và trả góp trong 15 -20 năm vẫn còn nằm trong khả năng. Nhưng đến lúc quay lại hỏi giá, căn tương tự đã lên hơn 2,7 tỷ. “Không có thêm tiện ích mới, không thay đổi thiết kế, chỉ có bảng giá là biến động. Môi giới bảo nhà đầu tư gom hàng, đẩy lên. Rõ là mình không theo kịp nhịp thị trường rồi”, Minh nói.

Chuyện của Minh không phải cá biệt. Đức Bình, 29 tuổi, làm trong lĩnh vực công nghệ ở Hà Nội, từng nghĩ sẽ mua được nhà trước tuổi 30 nhờ gia đình hỗ trợ một phần. Anh nhắm dự án tầm trung ở Hoài Đức. Nhưng chỉ trong hai tháng, giá từ khoảng 38 triệu đồng/m² tăng lên hơn 50 triệu. “Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, nhanh hơn cả tốc độ người trẻ tích lũy. Cảm giác cơ hội bị rút lại trước mắt”, Bình chia sẻ.

Giờ anh thuê căn hộ trong một khu đô thị mới. Tối đi làm về, nhìn những dãy nhà sáng đèn, Bình bảo anh biết trong đó có rất nhiều người giống mình: đi làm chăm chỉ, có kế hoạch, nhưng vẫn chưa chạm được giấc mơ “an cư lập nghiệp”.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt tăng giá mạnh, từ đất nền đến căn hộ. Ở không ít nơi, giá tăng không đến từ nhu cầu ở thực mà từ việc mua đi bán lại để kiếm lời. Có dự án giá bị đẩy lên chỉ nhờ vài giao dịch tạo sóng. Người cần nhà để ở thành người đứng ngoài; còn giấc mơ “an cư” biến thành cuộc rượt đuổi với tốc độ mà thu nhập khó lòng theo kịp.

Không phải người trẻ không nỗ lực. Nhưng trong một thị trường mà mỗi đợt sóng giá đều có bàn tay đầu cơ, sự chăm chỉ dường như luôn chậm hơn một bước.

Nhìn nhận thực tế ấy, trong một cuộc họp gần đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã chỉ ra sự bất hợp lý của giá chung cư 70 - 100 triệu đồng/m2, vượt xa thu nhập người dân. Với mức thu nhập bình quân đầu người ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM chỉ xấp xỉ 10 triệu đồng/tháng, khả năng tiếp cận nhà ở là vô cùng khó khăn.

Cụ thể hơn, với giá căn hộ trung bình khoảng 70 triệu đồng/m², một căn 60m² có giá hơn 4 tỷ đồng. Một cặp vợ chồng nếu dành toàn bộ tiền lương không chi tiêu phải mất khoảng 17 năm mới có thể mua nổi. Nếu chỉ trích ra cỡ 40% thu nhập hàng tháng thì phải mất cỡ hơn 40 năm mới có thể mua được nhà. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm.

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương đã chỉ ra rằng, giá bất động sản tại Việt Nam tính từ năm 1990 đến nay tăng khoảng 400 lần. Ông đánh giá mức tăng này là bất hợp lý, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.

Tình trạng giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân sâu xa, bao gồm sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung và sự thao túng của giới đầu cơ. Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến , Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông.

Tình trạng này khiến người có nhu cầu thực bị gạt ra ngoài, nhường chỗ cho các nhà đầu tư, đầu cơ, những người sẵn sàng bỏ tiền mua rồi “găm” lại chờ giá tăng. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), không ít chủ đầu tư chủ động ra hàng nhỏ giọt, kết hợp với các sàn môi giới để tạo cảm giác khan hiếm giả, đánh vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ -PV) của khách hàng. Một số nhóm đầu cơ còn thu gom sản phẩm rồi luân chuyển cọc, tạo giao dịch ảo nhằm “bơm” giá, khiến mặt bằng giá thị trường tăng ảo.

“Việc giá nhà tăng cao gây bất bình đẳng xã hội và khiến toàn bộ nguồn lực từ vốn đến nhân lực đổ dồn vào bất động sản. Người ta chỉ chăm chăm đi đầu cơ, mua đất, mua nhà, thay vì đầu tư vào sản xuất hay đổi mới công nghệ, điều này làm méo mó nền kinh tế và tiềm ẩn bất ổn vĩ mô”, TS.Nguyễn Trí Thành đánh giá.

Chính vì lẽ đó, việc ban hành một số biện pháp kiềm chế giá bất động sản lúc này được cho là cần thiết đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thực, nhất là khi các công cụ điều tiết thị trường hiện tại của Việt Nam (gồm thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước) còn thiếu đồng bộ.

Thực tế, nhiều quốc gia trên thế giới đã từng đối mặt với tình trạng tương tự và đã tìm ra cách điều tiết. Điển hình tại Singapore, từ thập niên 1950, quốc đảo này đã cải thiện tình trạng “ổ chuột” nhờ chính sách nhà ở công do Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) đảm nhiệm. Chính phủ kiểm soát hơn 90% quỹ đất, đồng thời cho phép người dân dùng tiền trong Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để mua căn hộ HDB giá rẻ. HDB bán căn hộ dưới giá thị trường và hạn chế bán lại ngay để ngăn đầu cơ. Sau hơn nửa thế kỷ, 80% dân số Singapore sống trong nhà HDB, 90% trong số đó là chủ sở hữu.

Tương tự, Trung Quốc cũng từng đối mặt với “bong bóng” bất động sản. Chính phủ nước này đã siết tín dụng, khuyến khích thuê dài hạn, phát triển nhà ở công cộng với khẩu hiệu “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Nhờ những chính sách đó, hầu hết dân thành phố đều có nhà hoặc thuê được phù hợp với khả năng chi trả.

Tại Việt Nam, nhà nước gần đây cũng đã có nhiều động thái tháo gỡ. Thủ tướng nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát đầu cơ, làm minh bạch thị trường và ưu tiên phát triển nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, người lao động. Đi kèm đó là chỉ đạo tăng nguồn cung, đặc biệt trong phân khúc nhà ở xã hội, cùng các biện pháp hỗ trợ tín dụng để người có nhu cầu ở thực dễ tiếp cận hơn.

Bên cạnh đó, cải cách thủ tục hành chính cũng được coi là trọng tâm. Bộ Xây dựng đề xuất cấp phép xây dựng trực tuyến, rút thời gian xử lý từ 21–30 ngày xuống còn khoảng 7 ngày làm việc. Việc rút ngắn quy trình được kỳ vọng giúp giảm chi phí vốn, hạn chế chi phí “ngoài luồng” và từ đó giảm áp lực đội giá lên người mua cuối cùng.

Những đề xuất này dường như đã chạm đến đúng điều mà người trẻ như Minh hay Bình mong mỏi, không phải ưu ái hay hỗ trợ quá mức, chỉ là một thị trường công bằng hơn. Nơi giá nhà phản ánh giá trị sử dụng thực, chứ không bị dẫn dắt bởi những cơn sóng đầu cơ. Nơi người mua để ở không phải xếp sau những người mua để lướt.

Nếu các giải pháp được thực thi một cách nhất quán, từ kiểm soát đầu cơ, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cải thiện thu nhập đến minh bạch hóa thị trường, thì giấc mơ an cư sẽ không còn quá xa tầm tay của những người trẻ như họ.