Hạ tầng bứt tốc, lãi suất ổn định: Doanh nghiệp bất động sản đón ‘làn gió mới’ từ loạt điều chỉnh chính sách

Bức tranh thị trường bất động sản thêm gam màu sáng sau giai đoạn trầm lắng

Theo CBRE, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản sơ cấp đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ rệt trong quý III/2025. Hà Nội tiếp tục là điểm sáng nổi bật nhất khi lượng giao dịch căn hộ đạt khoảng 11.200 căn, tăng 84% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ. Đà tăng mạnh này chủ yếu nhờ loạt đợt mở bán mới được triển khai tại các khu vực đang phát triển hạ tầng.

Ở chiều ngược lại, phân khúc liền thổ tại Hà Nội lại giảm sâu, xuống chỉ còn 640 căn – tương đương mức giảm 75% theo quý và theo năm. Nguyên nhân chính là sự thiếu vắng các đợt tung hàng quy mô lớn từ những đại đô thị. Tuy vậy, tính trong 9 tháng đầu năm, phân khúc này vẫn ghi nhận khoảng 5.100 giao dịch, tăng 47% so với cùng kỳ, phản ánh nhu cầu dài hạn vẫn ổn định khi nguồn cung được cải thiện.

Đối với căn hộ, tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội trong 9 tháng đạt khoảng 21.300 căn, tăng 4% so với cùng kỳ và duy trì đà tăng trưởng ổn định.

Tại khu vực lõi TP. HCM, thị trường tiếp tục hồi phục theo hướng lan tỏa. Giao dịch căn hộ tăng 13% so với cùng kỳ, đạt khoảng 4.200 căn, trong khi phân khúc liền thổ cũng tăng 36%, đạt khoảng 300 căn. Những con số này cho thấy xu hướng phục hồi của thị trường phía Nam đang trở nên rõ ràng hơn sau giai đoạn suy giảm kéo dài.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng tại cả hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 26% so với cuối năm 2024. Tại TP. HCM, mức giá trung bình 87 triệu đồng/m2 cũng tương ứng mức tăng 14%. Việc giá tăng chủ yếu xuất phát từ nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp – những dự án sở hữu vị trí gần trung tâm, hạ tầng kết nối mạnh và quy hoạch đồng bộ.

Về triển vọng, CBRE dự báo quý IV/2025 sẽ là giai đoạn bứt tốc của thị trường, đặc biệt tại khu lõi TP. HCM, với lượng giao dịch kỳ vọng lên tới khoảng 6.000 căn hộ và 3.500 căn thấp tầng. Con số này cao vượt trội so với mức trung bình 2.800 căn hộ và 140 căn thấp tầng mỗi quý trong giai đoạn 2021 đến quý II/2025.

Nhìn tổng thể, lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM trong năm 2025 nhiều khả năng duy trì ổn định so với năm trước, bất chấp mặt bằng giá cao. Từ năm 2026, thị trường được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh hơn, với mức tăng khoảng 20%, trước khi tăng thêm 25% trong năm 2027.

Hạ tầng bứt tốc, lãi suất ổn định – hai trụ cột nâng đỡ thị trường 2025–2027

Theo phân tích của Chứng khoán Vietcap, tiến độ hạ tầng tiếp tục là một trong những động lực then chốt đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở. Trong 9 tháng năm 2025, giải ngân đầu tư công (phần lớn dành cho các dự án hạ tầng) đã đạt 55,7% kế hoạch năm, vượt mức bình quân 49,1% của cùng kỳ giai đoạn 5 năm trước. Vietcap kỳ vọng Chính phủ sẽ tiếp tục thúc đẩy mạnh giải ngân trong quý IV/2025 nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng, từ 8,3% đến 8,5%.

Dữ liệu về các dự án hạ tầng trọng điểm cho thấy khu vực phía Nam đang có tốc độ triển khai nhanh hơn so với phía Bắc. Xu hướng này được dự báo sẽ tạo lực đẩy đáng kể cho các đợt mở bán diễn ra từ quý IV/2025 đến năm 2026, đồng thời củng cố triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản tại TP. HCM và các tỉnh vệ tinh.

Song song với hạ tầng, mặt bằng lãi suất vay thế chấp tiếp tục duy trì ở mức hấp dẫn và đóng vai trò hỗ trợ quan trọng cho nhu cầu mua nhà. Một xu hướng đáng chú ý của năm 2025 là thời gian ân hạn gốc trong các gói vay ưu đãi được kéo dài lên đến 60 tháng, không chỉ áp dụng cho giao dịch sơ cấp mà đã mở rộng sang một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Đây là thay đổi chưa từng có trong nhiều năm trở lại đây, giúp giảm áp lực tài chính đáng kể cho người mua nhà.

Từ đầu năm, các ngân hàng thương mại, bao gồm cả khối quốc doanh và tư nhân cũng đã tung ra những chương trình vay đặc biệt dành cho nhóm khách hàng trẻ dưới 30–35 tuổi, nhằm hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Những chương trình này được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng trong năm tới khi cạnh tranh huy động và cho vay gia tăng.

Đối với triển vọng 2026, Vietcap cho rằng lãi suất điều hành sẽ hầu như giữ ổn định so với giai đoạn 2023–2025. Lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ theo nhu cầu tín dụng, nhưng mức tăng dự kiến không lớn và khó gây tác động tiêu cực lên tâm lý thị trường, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư vẫn duy trì nhiều chính sách bán hàng linh hoạt, ưu đãi thanh toán và tiến độ hạ tầng tiếp tục được đẩy nhanh.

Nhờ hưởng lợi đồng thời từ hạ tầng và mặt bằng lãi suất, doanh số bán hàng của nhóm doanh nghiệp bất động sản được Vietcap theo dõi (VHM, KDH, NLG, NVL, DXG, HDC) được dự báo tăng mạnh 39% trong năm 2025 và tăng thêm 23% trong năm 2026, vượt xa mức tăng 16% của năm 2024. Bên cạnh đó, sự trở lại của NVL sau quá trình tái cấu trúc từ cuối 2022 cũng là nhân tố quan trọng, khi doanh nghiệp này từng bước tái khởi động những dự án bị đình trệ trước đây.

Pháp lý khai thông – thị trường bất động sản rộng đường tăng trưởng

Song song với tín hiệu hồi phục từ thị trường, khung pháp lý – vốn là điểm nghẽn lớn nhất của ngành địa ốc trong nhiều năm đang được hoàn thiện theo hướng nhất quán hơn. Theo chương trình làm việc của Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV (diễn ra từ ngày 20/10 đến 12/12), Quốc hội dự kiến sẽ xem xét và biểu quyết thông qua Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo dự thảo Nghị quyết ngày 19/10 được trình lên Quốc hội xem xét, mục đích của Nghị quyết được đề xuất nhằm tháo gỡ kịp thời các điểm nghẽn và các vấn đề mới phát sinh trong công tác quản lý đất đai sau một năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), qua đó nâng cao hiệu lực và hiệu quả sử dụng đất. Nghị quyết được đề xuất có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 cho đến khi Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Trong trường hợp nội dung của Luật Đất đai và Nghị quyết có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, thì thực hiện theo Nghị quyết này.

Cùng thời điểm, Bộ Xây dựng (thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ ngày 26/9/2025 về việc xây dựng Nghị quyết cơ chế kiểm soát và bình ổn giá BĐS) đã trình dự thảo Nghị quyết lên cho Chính phủ xem xét và phê duyệt vào tháng 10/2025. Dự thảo Nghị quyết đề xuất có hiệu lực ngay sau khi ký ban hành và kéo dài đến ngày 1/3/2027. Dự thảo Nghị quyết đề xuất một số biện pháp chính như sau:

- Tính minh bạch: Đề xuất thành lập các Trung tâm Giao dịch BĐS hoạt động như các nền tảng số hóa nhằm xác minh và quản lý các giao dịch BĐS, qua đó bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với các cải cách hành chính.

- Kiểm soát tín dụng: Đề xuất giới hạn khoản vay mua nhà (không bao gồm nhà ở xã hội) ở mức 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà thứ hai và 30% đối với căn nhà thứ ba trở đi.

- Nguồn cung nhà ở có giá hợp lý: Đề xuất yêu cầu các tỉnh bố trí tối thiểu 20% nguồn cung nhà ở thương mại mới (giai đoạn 2026–2030) cho các dự án nhà ở có giá hợp lý, với các chính sách ưu đãi về giá đất, trần lợi nhuận (20%), đơn giản hóa việc lựa chọn chủ đầu tư và không chuyển nhượng lại các căn đã mua.

Trong lĩnh vực tín dụng, hồi tháng 10/2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 đã yêu cầu các ngân hàng tại TP. HCM và Đồng Nai theo dõi chặt chẽ kết luận của cơ quan có thẩm quyền về các hợp đồng giữa khách hàng và bên môi giới BĐS, giải quyết tranh chấp theo đúng pháp luật, đồng thời tạm dừng cho vay đối với các khoản đặt cọc theo hình thức này cho đến khi có kết luận chính thức. Nếu sau đó các hợp đồng này được xác định là hợp pháp, việc cho vay sẽ được tiếp tục theo quy trình chặt chẽ nhằm giảm thiểu rủi ro.

Theo Chứng khoán Vietcap, chỉ đạo của NHNN phản ánh quan điểm thận trọng về rủi ro chứ không phải lệnh cấm toàn diện. Thực tế, các giao dịch dạng này chủ yếu diễn ra trước năm 2022 và các ngân hàng thương mại đã dừng phần lớn hoạt động cho vay theo hình thức này kể từ thời điểm trên.

Nhìn chung, các chính sách mới đang hướng đến mục tiêu chung ổn định thị trường, khuyến khích phát triển bền vững và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chưa cảm nhận ngay tác động, nhưng về trung hạn, khung pháp lý minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp và người mua nhà yên tâm hơn trong các quyết định tài chính lớn.