Hai năm hai lần tăng bảng giá đất: Hà Nội đang đi quá nhanh so với sức chịu đựng của thị trường?

Khi giá đất tăng nhanh hơn GDP

Ngay sau khi Hà Nội công bố dự thảo bảng giá đất mới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có công văn kiến nghị điều chỉnh cách xác định giá đất. VNREA cho rằng, việc tăng giá đất quá nhanh có thể làm giảm khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, khiến chi phí dự án đội lên, thị trường chững lại, ảnh hưởng dây chuyền đến xây dựng, vật liệu, tài chính – ngân hàng, và cả mục tiêu tăng trưởng GRDP 11%/năm mà Hà Nội đặt ra giai đoạn 2026–2030.

Nêu quan điểm về vấn đề này, tại talk show “Đi theo dòng tiền” với chủ đề “Dự thảo bảng giá đất Hà Nội 2026: Kiềm chế giá bất động sản?”, vừa diễn ra, theo ông Tô Anh Hùng, CEO A-City, dự thảo bảng giá đất 2026 của Hà Nội chia thành 17 khu vực, trong đó giá tại các khu trung tâm chỉ tăng khoảng 2%, nhưng vùng ven đô có thể tăng tới 26% – mức được xem là quá mạnh nếu xét trong bối cảnh bảng giá đất 2025 cũng vừa được điều chỉnh tăng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

“Như vậy, chỉ trong hai năm, Hà Nội có thể chứng kiến hai lần tăng bảng giá đất liên tiếp, trong khi mặt bằng thu nhập gần như không đổi. Điều này chắc chắn sẽ tạo ra những biến động lớn đối với chi phí đầu vào, giá nhà và kế hoạch đầu tư hạ tầng của thành phố,” ông Hùng nhận định.

Theo dữ liệu của VNREA và CBRE mà ông Hùng trích dẫn, trong vòng hai năm (2023–2025), giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn 70%, từ trung bình 43 triệu đồng/m² lên 73 triệu đồng/m², ngay cả ở các khu vực ngoài vành đai 3.5 đến sát vành đai 4.

“Những khu vực rất xa trung tâm như Dương Nội, giá từ 25–30 triệu đồng/m² đã vọt lên 55–60 triệu đồng/m² chỉ trong hai năm,” ông Hùng nói. Với mức giá này, người dân gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại.

Trong khi đó, chỉ số giá nhà/thu nhập tại Việt Nam hiện ở mức 27,6 lần, cao gần gấp đôi trung bình thế giới (14 lần), cho thấy thu nhập người dân không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.

“Nếu tiếp tục xu hướng này, áp lực an sinh, hôn nhân và sinh con sẽ ngày càng lớn, giống như các quốc gia đang già hóa nhanh như Hàn Quốc, Nhật Bản,” ông cảnh báo.

Số liệu từ CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ Hà Nội năm 2025 ước đạt trên 30.000 sản phẩm, mức cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² chỉ chiếm 5%, còn phân khúc trên 120 triệu đồng/m² lại tăng mạnh.

“CBRE thậm chí không còn thống kê nhà dưới 40 triệu đồng/m² vì gần như không tồn tại,” ông Hùng nói.

Trong quý III/2025, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng tới 41% so với cùng kỳ năm trước, vượt TP.HCM (31%). Nhưng tỷ lệ hấp thụ lại giảm mạnh khi số căn bán được thấp hơn số căn chào bán, điều ngược lại so với giai đoạn 2022–2023.

“Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang vượt khả năng chi trả thực của người dân,” ông Hùng nhận xét.

Hà Nội liệu có đánh mất nhà đầu tư vào tay TP.HCM?

Một điểm đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm, thị trường cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa Hà Nội và TP.HCM về giá và nguồn cung nhà ở. Nếu tại Hà Nội, chỉ 5% nguồn cung có giá dưới 60 triệu đồng/m², thì ở TP.HCM, con số này lên tới khoảng 75%, thậm chí tại các khu vực như Thuận An, Dĩ An vẫn còn nhiều dự án có mức giá chỉ 30 triệu đồng/m².

Điều này dẫn tới nghịch lý: Thu nhập bình quân của người trẻ ở hai đô thị tương đương nhau, nhưng người mua nhà tại Hà Nội phải chi gấp đôi để sở hữu một căn hộ tương tự. Đây là bất lợi lớn cho người mua nhà ở thực tại Hà Nội, đồng thời đặt ra yêu cầu thành phố cần điều chỉnh chính sách giá đất và phát triển nguồn cung nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình.

“Cơ chế là chung, nhưng tại sao TP.HCM làm được mà Hà Nội chưa làm được?”, CEO A-City cho rằng đây câu hỏi cần được xem xét nghiêm túc.

Với nhà đầu tư, xu hướng cũng đang đổi chiều. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá cao sẽ khiến nhà đầu tư rút lui, chuyển hướng sang các thị trường có mức định giá hấp dẫn hơn.

"Mục tiêu điều chỉnh bảng giá đất là để sát giá thị trường, minh bạch và công bằng trong thu thuế, nhưng Hà Nội cần có bước đi thận trọng, tránh tăng quá nhanh trong khi sức chịu đựng của thị trường, của doanh nghiệp và người dân đều đã tới hạn. Một bảng giá đất hợp lý phải vừa phản ánh giá trị thật, vừa không triệt tiêu động lực phát triển", ông Hùng nhấn mạnh.

Một yếu tố rủi ro khác là lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng trở lại, trong khi nhiều dự án căn hộ hình thành trong tương lai áp dụng chiêu “không trả gốc, không trả lãi trong thời gian xây dựng”. Thực chất, chi phí này đã được tính vào giá bán, và khi đến thời điểm bàn giao (dự kiến từ quý III/2026 trở đi), người mua sẽ phải chịu lãi suất thả nổi lên tới 12–13% tại các ngân hàng thương mại. Do đó, nhà đầu tư cần tính kỹ bài toán lãi suất ưu đãi – thả nổi, tránh rơi vào áp lực tài chính khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh.