Lãnh đạo Bộ Xây dựng: Muốn xác định có thổi giá BĐS hay không phải kiểm soát được giá bán sơ cấp

Tại Diễn đàn Bất động sản “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025” sáng 4/11, ông Vũ Sỹ Kiên – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng thị trường bất động sản cần được nhìn nhận toàn diện, không chỉ tập trung vào nhà ở mà còn bao gồm bất động sản nông nghiệp, logistics, du lịch, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Theo ông Kiên, giá đất nền hiện chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm, trong khi ở phân khúc chung cư con số này chỉ dưới 10%. Tuy nhiên, tác động của biến động giá đất không phải nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tăng trong thời gian qua.

“Nhiều dự án đã nộp tiền sử dụng đất từ lâu, đến 2023 – 2024 mới được bán, nên biến động giá đất chưa chắc là yếu tố chi phối lớn. Nguyên nhân then chốt là khan hiếm nguồn cung kéo dài”, ông Kiên nhấn mạnh.

Ngay cả nhà ở xã hội, dù được miễn tiền sử dụng đất, vẫn có giá cao và khó tiếp cận do quỹ đất chưa sạch, chủ đầu tư vẫn phải chi trả cho giải phóng mặt bằng, hạ tầng, khiến chi phí đội lên.

Theo ông Kiên, một yếu tố mang tính quyết định trong thời gian tới sẽ là ổn định mặt bằng giá đất thông qua quy định mới về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Ông kỳ vọng, việc công khai bảng giá đất sẽ giúp doanh nghiệp minh bạch đầu vào, tính toán chi phí chính xác, phân biệt nguồn thu theo phân khúc và hạn chế sai lệch và thất thoát

Dù có thể phát sinh khó khăn, song hệ thống pháp lý mới sẽ tạo nền tảng để đưa đất đai vào khai thác nhanh hơn.

Muốn chống thổi giá, phải kiểm soát được giá sơ cấp

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, để xác định liệu thị trường có đang bị thổi giá hay không, cần phân tích rõ cấu thành giá bán, bao gồm giá đất và chi phí đầu tư xây dựng, với nhiều biến số như vật liệu, nhân công, thuế và chi phí hạ tầng.

Tăng giá vật liệu xây dựng thời gian qua đã tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào, qua đó ảnh hưởng giá bán sản phẩm.

Vấn đề lớn hơn là cơ chế thị trường hai cấp: Thị trường sơ cấp gắn với lợi nhuận của chủ đầu tư, và thị trường thứ cấp chịu tác động của các tổ chức trung gian

“Muốn xác định có thổi giá hay không, phải kiểm soát được giá bán sơ cấp, giá thành, giá giao dịch ở thị trường sơ cấp. Khi đó mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp”, bà Hạnh nhấn mạnh.

Đây được đánh giá là điểm nghẽn lớn nhất của quản lý thị trường bất động sản hiện nay, khi phần lớn biến động giá xảy ra ở cấp độ thứ cấp, nơi đầu cơ và giao dịch không minh bạch có thể tác động mạnh tới tâm lý và mặt bằng giá.

Đồng thời, Bộ cho rằng chính sách tín dụng, tài chính và thuế phải được sử dụng như công cụ điều tiết thị trường thứ cấp, nhằm tạo sự cân bằng giữa lợi nhuận nhà đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một cảnh báo đáng chú ý được Bộ Xây dựng đưa ra là sự mất cân bằng nghiêm trọng của cấu trúc thị trường: Dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu trầm trọng sản phẩm phục vụ số đông. Đây được coi là nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản tăng không bền vững, và tạo ra rủi ro bong bóng.

Bà Hạnh nhấn mạnh, chiến lược tới đây là tập trung vào phân khúc phù hợp với thu nhập, tăng cung nhà ở xã hội, đồng thời cải cách cơ chế để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.