Lương tính bằng triệu, giá nhà tính tiền tỷ: Chuyên gia lý giải 6 nguyên nhân gốc rễ

Lương tính bằng triệu, giá nhà tính hàng tỷ

Theo báo cáo 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao khoảng 150–300 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Còn theo báo cáo của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho biết dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng nhiều tại hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng mở bán có giá trên trăm triệu đồng một m2.

Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường chuyển nhượng, mặt bằng chung cư cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng một m2. Đà đi lên này chậm hơn so cùng kỳ 2024, nhưng đã vượt hai quý đầu năm nay.

Tương tự tại TP HCM, khoảng 2.550 căn mở bán mới trong quý III nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60-120 triệu đồng một m2. Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120-150 triệu đồng mỗi m2, thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại thành phố tăng khoảng 31%.

Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. One Mount Group - đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho biết giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang và lệch pha phân khúc rõ rệt. Mức trung bình được ghi nhận lên đến 85,6 triệu đồng mỗi m2, tăng 23% so với cùng kỳ.

Cơ cấu giá cho thấy phân khúc chung cư trên 100 triệu đồng một m2 chiếm hơn một nửa nguồn cung mới, còn lại là 50-100 triệu đồng. Dự án mới giá dưới 50 triệu một m2 gần như vắng bóng.

Hãng cũng cho biết quý vừa qua, TP HCM (trước sáp nhập) có hơn 2.200 căn hộ mở bán mới, với giá bán trung bình hơn 95 triệu đồng mỗi m2, tăng 21% so với cùng kỳ.

Giá nhà tăng là vậy, trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập bình quân người lao động 9 tháng đầu năm nay chỉ tăng 10% (tương ứng tăng 756 nghìn đồng so với cùng kỳ năm trước), trung bình đạt 8,3 triệu đồng một tháng. Khu vực thành thị ghi nhận mức thu nhập trung bình 10 triệu đồng một tháng, nhưng tỷ lệ thất nghiệp thanh niên thành thị vẫn trên 10%, theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính).

Trong đó, thu nhập bình quân của lao động nam là 9,3 triệu đồng/tháng, lao động nữ là 7,1 triệu đồng; thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 10,0 triệu đồng/tháng, khu vực nông thôn là 7,2 triệu đồng/tháng.

Tại Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” diễn ra mới đây, ông Võ Trí Thành, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, trích lời một số chuyên gia khác cho rằng giá bất động sản ở Việt Nam tính từ năm 1990 đến giờ đã tăng 400 lần. “Đây là mức tăng bất hợp lý. Việc giá nhà tăng cao khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng xa vời, gây bất bình đẳng xã hội. Giá nhà liên tục tăng còn khiến cho mọi nguồn vốn, kỹ năng… đổ dồn vào bất động sản. Người ta chỉ có đi đầu cơ nhà đất. Từ đó, làm méo mó thị trường, gây bất ổn cho nền kinh tế…”, ông Thành nhận định.

Nguyên nhân và giải pháp giúp “hạ nhiệt” thị trường

Cũng tại Hội thảo trên, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã lý giải về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao. Ông đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm (dù đã đỡ hơn).

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng...

Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên; trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn hiện đang có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.

Thứ sáu, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp. Ngoài ra còn có một số nguyên nhân khác như: tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, M&A khó khăn, đấu giá đất, nhà ở xã hội…

Theo TS. Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có những bước đi đồng bộ. Ông kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; trong đó, cần sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật đất đai 2024 và Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023; lưu ý khâu tổ chức thực hiện cần ban hành kịp thời các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...

Cùng với đó, Nhà nước phải có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản.

“Phải kiên quyết chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, tài sản công và đầu tư công, đồng thời tận dụng trụ sở dư thừa để phát triển nhà ở xã hội”, ông Lực đề xuất.

Cùng với đó, cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý, minh bạch hóa thông tin thị trường.

Trong khi đó, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân tích: giá bất động sản được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng… Do đó, để giảm giá nhà, giải pháp đầu tiên là phải giảm được chi phí đầu vào…

Ngoài ra, theo TS. Võ Trí Thành, thách thức lớn nhất của Việt Nam hiện nay không nằm ở việc thiếu giải pháp, mà là cách thực hiện. Việc cân bằng giữa phát triển thị trường và kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư, cùng tầm nhìn dài hạn để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.