Mất trắng tiền tỷ vì chủ quan pháp lý khi làm sân bóng trên đất thuê

Sau nhiều năm tích góp, vợ chồng anh Nguyễn Văn Minh tại Hà Nội quyết định đầu tư lớn vào ý tưởng kinh doanh sân bóng đá. Anh Minh đã thuê một khu đất rộng gần 4.000m² ở Đông Anh (đã chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại dịch vụ) từ ông T, với dự định xây dựng sân bóng đá cỏ nhân tạo kết hợp quán nước. Khu đất này được quảng cáo là “đất sạch, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng” và tin tưởng vào mức giá thuê hợp lý, vợ chồng anh Minh đã nhanh chóng ký hợp đồng thuê 5 năm, trong đó có điều khoản cho phép cải tạo và xây dựng các hạng mục kinh doanh.

Chỉ trong vòng nửa năm, toàn bộ tiền tiết kiệm gần 2 tỷ đồng và tiền vay mượn từ bạn bè đã được anh Minh dồn vào việc san lấp mặt bằng, lắp đặt hệ thống chiếu sáng, làm thảm cỏ nhân tạo, dựng hàng rào, xây phòng thay đồ,... Khi sân bóng chuẩn bị hoàn thiện để khai trương vào cuối tháng 9, đón mùa khai giảng của học sinh - sinh viên, một cú sốc bất ngờ ập đến. Anh Minh nhận được thông báo từ ngân hàng rằng khu đất đang bị xử lý do chủ đất tên T mất khả năng thanh toán nợ vay.

Anh Minh chia sẻ rằng ban đầu anh còn tưởng là nhầm lẫn, bởi hợp đồng thuê không hề nhắc đến việc tài sản đang thế chấp. Tuy nhiên, khi làm việc trực tiếp với ngân hàng, anh được cung cấp hồ sơ cho thấy ông T đã thế chấp mảnh đất này từ năm 2022 để vay vốn kinh doanh. Hiện giờ, do ông T không còn trả nợ, ngân hàng đã tiến hành thu hồi tài sản. Cú sốc này khiến toàn bộ công sức của hai vợ chồng bỗng chốc tiêu tan, bởi tất cả công trình xây dựng đều được đầu tư với số tiền lớn.

Anh Minh mong muốn được bồi thường khoản đầu tư gần 2 tỷ đồng, nhưng phía ngân hàng khẳng định họ chỉ có nghĩa vụ xử lý tài sản đảm bảo theo hợp đồng tín dụng đã ký với ông T, và không chịu trách nhiệm về các giao dịch thuê giữa ông T và bên thứ ba. Anh Minh nghẹn ngào nói: “Tôi thật sự không biết phải làm gì, tiền đầu tư cũng không lấy lại được, còn ông T thì đã rời khỏi nơi cư trú. Bao công sức chuẩn bị mở sân bóng coi như mất trắng”.

Anh Minh cũng bày tỏ sự hối tiếc: “Nếu lúc đầu tôi biết đất thế chấp thì chắc chắn đã không thuê. Nếu kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, có lẽ vợ chồng tôi đã không rơi vào cảnh này”.

Theo hồ sơ, hợp đồng thuê đất giữa anh Minh và ông T có thời hạn 5 năm và giá thuê trả theo năm. Tuy nhiên, hợp đồng không nêu rõ tình trạng tài sản đang được thế chấp cũng như trách nhiệm của bên cho thuê trong trường hợp tài sản bị xử lý. Đáng chú ý, hợp đồng thuê cũng không có văn bản chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp) nên rất khó được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Việc hợp đồng chưa được công chứng càng làm giảm giá trị chứng minh khi giải quyết tranh chấp sau này.

Trường hợp của anh Minh không phải cá biệt. Nhiều người dân hiện nay vẫn chủ quan khi ký hợp đồng thuê tài sản có giá trị lớn mà không tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của tài sản.

Bàn luận về vấn đề này, Luật sư Trần Viết Hà (Công ty TNHH MTV Nam Sơn) cho rằng: “Khi chuẩn bị thuê đất hoặc thuê nhà để đầu tư với số tiền lớn, cần đặc biệt lưu ý một điểm quan trọng để tránh rủi ro. Điều này thường xảy ra trong các trường hợp thuê mặt bằng làm nhà hàng, quán karaoke, xưởng sản xuất, trang trại hay sân bóng. Nếu dự định bỏ ra vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng để cải tạo và kinh doanh, thì việc đầu tiên phải kiểm tra chính là tài sản đó có đang bị chủ sở hữu mang đi thế chấp ngân hàng hay không”.

Vị luật sư nhấn mạnh, nếu tài sản đã được thế chấp, quyền xử lý tài sản của ngân hàng luôn cao hơn mọi hợp đồng thuê phát sinh sau đó. Khi người vay mất khả năng thanh toán, ngân hàng có quyền thu hồi và bán tài sản để thu hồi nợ, bất chấp việc tài sản đang được bên thứ ba thuê hoặc đầu tư. Luật sư Hà cũng đưa ra lời cảnh báo: “Nếu chủ tài sản mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thì ngân hàng sẽ không có trách nhiệm bồi thường cho bên thứ ba về những khoản đã đầu tư xây dựng, cải tạo trên đất hoặc nhà. Đừng nghĩ rằng mình bỏ tiền xây dựng rồi, đến khi ngân hàng xử lý sẽ được bồi hoàn thì không hề có chuyện đó”.

Theo Luật sư Hà, trong trường hợp này, người duy nhất mà bên thuê có thể yêu cầu bồi thường là chủ tài sản. Tuy nhiên, nếu chủ tài sản đã mất hết tài sản do ngân hàng thu hồi, thì khả năng đòi được số tiền thiệt hại do vi phạm hợp đồng là rất thấp.

Anh Minh đã gửi đơn khởi kiện chủ đất ra tòa để yêu cầu bồi thường thiệt hại, nhưng các chuyên gia pháp lý cũng nhận định cơ hội thắng kiện không cao, bởi ông T hiện không còn tài sản nào khác và phần đất thuê đã được xử lý để trả nợ cho ngân hàng. Việc thu hồi khoản đầu tư trong trường hợp này là rất khó.

Mặc dù việc thuê đất thế chấp (hay tài sản đang thế chấp) không bị cấm trong pháp luật, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người thuê không nắm rõ tình trạng pháp lý. Khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp là phải "Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp". Nếu hợp đồng thế chấp không có quy định hạn chế khác, người thế chấp vẫn có thể cho thuê tài sản, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết tài sản đang được dùng để bảo đảm, và thông báo cho ngân hàng. Khi tài sản bị xử lý để thu hồi nợ, hợp đồng thuê sẽ chấm dứt và bên thuê phải giao lại tài sản, trừ khi ngân hàng và bên thuê có thỏa thuận khác.

Theo các chuyên gia pháp lý, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người thuê cần đặc biệt lưu ý. Trước hết, phải yêu cầu bên cho thuê cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp hay không. Nếu có thế chấp, cần có văn bản đồng ý cho thuê của ngân hàng. Thuê tài sản đang thế chấp mà không có sự chấp thuận này có thể khiến hợp đồng thuê bị vô hiệu hoặc người thuê mất quyền lợi khi tài sản bị xử lý.

Tiếp theo, người thuê cần đọc kỹ hợp đồng và yêu cầu ghi rõ tình trạng pháp lý của tài sản, cũng như trách nhiệm của bên cho thuê nếu tài sản bị ngân hàng thu hồi. Hợp đồng nên có điều khoản hoàn trả đặt cọc và chi phí đầu tư cải tạo trong trường hợp hợp đồng phải chấm dứt do lỗi từ phía bên cho thuê hoặc do tài sản bị xử lý. Với hợp đồng thuê dài hạn, việc công chứng được khuyến nghị để tăng giá trị pháp lý và đảm bảo quyền lợi khi xảy ra tranh chấp, đồng thời giúp minh bạch quyền và nghĩa vụ của các bên, làm cơ sở quan trọng nếu cần yêu cầu bồi thường về sau.

Luật sư Hà cũng đưa ra khuyến cáo, trước khi ‘xuống tiền’ thuê đất, thuê nhà, người dân cần phải tìm hiểu thật kỹ về hạn mức vay, giá trị nợ, và tình trạng trả nợ của chủ tài sản để tránh những rắc rối pháp lý sau này.