PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Nhiều Chủ tịch xã bây giờ… không dám ký quyết định về đất đai

Luật và nghị định đang 'vênh nhau', tạo khoảng trống thể chế

Chia sẻ tại Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” chiều 16/10, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: Thị trường bất động sản hiện nay là bất bình thường, và điều đáng lo ngại là cả hệ thống chính trị đang phải tìm cách giảm cái "tăng bất bình thường" đó.

Theo ông Tuyến, sự tăng giá bất thường của thị trường bất động sản đang khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời với người dân.

“Dưới góc độ kinh tế thuần túy thì có thể coi đó là tăng trưởng, nhưng nhìn từ góc độ xã hội, đặc biệt với người làm công ăn lương, đó là điều quá kinh khủng. Một bộ phận người dân yếu thế gần như không thể thực hiện được quyền có nơi ở hợp pháp của mình,” ông Tuyến nói.

Một trong những điểm “bất bình thường” của thể chế đất đai hiện nay, theo ông Tuyến, nằm ở cơ chế xác định giá đất, một vấn đề đã gây tranh luận suốt 30 năm mà vẫn chưa có lời giải.

“Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, chúng ta vẫn chưa thống nhất được thế nào là giá nhà nước và giá thị trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường nói đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước định giá. Nhưng khi giá Nhà nước 20 triệu mà giá thị trường 200 triệu, thì xử lý thế nào khi thu hồi hay bồi thường?”, ông đặt vấn đề.

Theo ông Tuyến, dự thảo sửa đổi mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường đang có xu hướng quay trở lại mô hình bảng giá đất cố định giống Luật Đất đai 2003, thay vì cơ chế giá đất linh hoạt theo thị trường như Luật Đất đai 2024.

“Điều này sẽ gây xung đột lớn khi triển khai thực tế. Câu hỏi là, thị trường có chấp nhận nổi bảng giá này hay không?”, ông Tuyến cảnh báo.

Một điểm nghẽn khác được PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chỉ ra là sự khập khiễng giữa Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 về phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai.

Theo quy định mới, từ 1/7/2025, chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, cấp tỉnh và xã, bỏ cấp huyện. Thẩm quyền quản lý đất đai của cấp huyện được chuyển xuống Chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng cách làm này là trái với Luật Đất đai, bởi “luật phải cao hơn nghị định”.

“Luật Đất đai 2024 được xây dựng trong bối cảnh có ba cấp chính quyền: Tỉnh, huyện, xã. Nay bỏ cấp huyện mà không sửa luật cho đồng bộ, thì Nghị định 151 rõ ràng trái luật. Đây là lỗ hổng thể chế rất lớn,” ông nhấn mạnh.

'Nhiều Chủ tịch xã không dám ký quyết định về đất đai'

Hệ quả của sự chồng chéo này, theo ông Tuyến, là tình trạng bị đình trệ trong bộ máy cơ sở.

“Một số nơi cán bộ huyện được điều về làm Chủ tịch xã, nếu là người từng làm ở lĩnh vực tài nguyên môi trường, xây dựng thì còn bắt nhịp được. Nhưng nếu là giám đốc trung tâm y tế, trưởng phòng văn hóa hay giáo dục mà giờ phải ký quyết định đất đai thì chắc chắn họ không dám ký,” ông Tuyến thẳng thắn.

Sự e dè, sợ trách nhiệm khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm giải phóng mặt bằng, không triển khai được. “Đó không chỉ là câu chuyện năng lực, mà là nỗi sợ pháp lý, sợ sai, sợ bị quy trách nhiệm,” ông nói thêm.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, để khơi thông thể chế, cần đồng bộ các luật, nghị định và hướng dẫn chi tiết, đặc biệt là hướng dẫn thực thi ở cấp cơ sở.

“Chúng ta cần một hành lang pháp lý rõ ràng, ‘cầm tay chỉ việc’, để cán bộ cơ sở dám làm, dám chịu trách nhiệm. Hiện nay họ không yên tâm, vì cái gì cũng vướng. Nếu không có hướng dẫn cụ thể, chính quyền cấp xã sẽ bị ngưng trệ,” ông nhấn mạnh.

Ông cũng đề xuất tăng cường lực lượng chuyên môn từ trung ương và cấp tỉnh hỗ trợ Chủ tịch xã trong xử lý các thủ tục đất đai, nhất là giai đoạn đầu chuyển đổi mô hình chính quyền hai cấp.