Tín dụng quay lại bất động sản, ‘cổ đất’ còn câu chuyện tăng giá

Tín dụng bất động sản bật tăng trở lại, ưu tiên đổ vào phân khúc nhà ở

Tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đến cuối quý I/2025 đạt hơn 1,57 triệu tỷ đồng – tăng 7% so với cuối quý IV/2024, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Trong đó, nhóm “kinh doanh bất động sản khác” tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 506.000 tỷ đồng, tăng 8%.

Hình minh họa

Đáng chú ý, dư nợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở ghi nhận mức tăng mạnh nhất – đạt hơn 481.000 tỷ đồng, tương đương tăng 20%. Diễn biến này phản ánh xu hướng dòng vốn ngân hàng đang ưu tiên trở lại phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, sau thời gian dài siết tín dụng.

Ở khối doanh nghiệp niêm yết, tổng nợ vay của 102 công ty bất động sản trên HoSE, HNX và UPCoM tính đến cuối tháng 3/2025 tăng gần 5% so với đầu năm, lên mức 319.000 tỷ đồng.

Những số liệu này cho thấy chính sách tín dụng đang có dấu hiệu “nới lỏng có chọn lọc”. Sau giai đoạn kiểm soát chặt dòng tiền vào các dự án đầu cơ, dòng vốn hiện nay được định hướng vào các phân khúc lành mạnh hơn như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý rõ ràng.

Tín dụng toàn ngành tăng 7%, trong khi dòng vốn vào phát triển nhà ở tăng tới 20% – phần nào phản ánh kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi của thị trường, trong bối cảnh các chính sách hỗ trợ như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và lãi suất điều hành thấp đang phát huy hiệu quả.

Việc nợ vay tại các doanh nghiệp niêm yết tăng cũng cho thấy họ đang tích cực xoay vòng vốn, tái khởi động dự án, trong khi kênh huy động trái phiếu vẫn chưa phục hồi rõ nét. Trong bối cảnh đó, tín dụng ngân hàng trở lại đóng vai trò quan trọng giúp các doanh nghiệp duy trì hoạt động và cơ cấu lại tài chính.

Tuy vậy, giới chuyên gia cảnh báo cần giám sát chặt dòng tiền để bảo đảm tín dụng được phân bổ đúng mục tiêu. Nếu vốn tiếp tục chảy vào các dự án thiếu pháp lý, kém thanh khoản hoặc xa trung tâm, nguy cơ bong bóng bất động sản tái diễn vẫn hiện hữu.

Trước đó, báo cáo của VIS Rating cũng cho biết, dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn âm trong quý đầu năm – đây là điểm yếu lớn trong hồ sơ tín nhiệm ngành.

Mặc dù dư nợ chỉ tăng gần 5%, chi phí lãi vay trong quý I/2025 của 102 doanh nghiệp bất động sản lại tăng hơn 88% so với cùng kỳ, lên hơn 5.700 tỷ đồng (theo Vietstock). Vinhomes và Novaland – hai doanh nghiệp có dư nợ cao nhất ngành – cũng nằm trong nhóm chịu chi phí lãi vay lớn nhất.

Cụ thể, Vinhomes (VHM) ghi nhận dư nợ vay hơn 3.600 tỷ đồng, gấp 3,4 lần cùng kỳ. Dù chi phí tài chính tăng cao, công ty vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng gần 2.700 tỷ đồng trong quý I – gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ, nhờ hoạt động bàn giao tại các dự án Royal Island và Ocean Park 2–3.

Ngược lại, Novaland (NVL) dù giảm mạnh chi phí lãi vay xuống 40 tỷ đồng (giảm 47%), vẫn lỗ ròng 443 tỷ đồng do không còn khoản thu vi phạm hợp đồng lớn như năm trước (quý I/2024 là 331 tỷ đồng, trong khi năm nay chỉ còn hơn 3 tỷ đồng).

Cổ đất còn câu chuyện tiềm năng

Trên sàn chứng khoán, 5 tháng đầu năm 2025 ghi nhận sự tăng giá mạnh của một số cổ phiếu bất động sản như VHM, VIC, VRE (Vingroup), KSF (Sunshine Group), hay DXG (Đất Xanh). Một số mã khác như CEO, DIG, NVL, HDG, HQC, QCG, PDR, VPI, SGR gần đây bắt đầu thu hút dòng tiền, nhiều phiên ghi nhận mức tăng 4–6%, phản ánh kỳ vọng hồi phục trung hạn đã lan tỏa.

Cổ phiếu bất động sản cũng được hỗ trợ bởi xu hướng đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm. Đây được xem là yếu tố mở rộng dư địa phát triển đô thị và kết nối liên vùng, tạo thêm cơ hội cho các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank

Ông Phan Dũng Khánh – Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank – nhận định: “Trong một xu thế tăng trưởng chung của thị trường tài chính và kinh tế, bất động sản là nền tảng hạ tầng, đóng vai trò liên kết chặt với ngân hàng nên nhận được kỳ vọng lớn, không chỉ ngắn hạn mà còn dài hạn. Cổ phiếu bất động sản thường phục hồi trước khi thị trường bất động sản thực tế khởi sắc”.

Về mặt định giá, hệ số P/B của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện dao động quanh mức 1 lần – thấp nhất trong 5 năm qua (trung bình là 1,5 lần). Đây được xem là vùng hấp dẫn để tích lũy, đặc biệt khi các yếu tố hỗ trợ về chính sách và dòng tiền đang dần rõ nét.

Ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam – cho rằng triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản đang tích cực hơn cả về ngắn và dài hạn. Đặc biệt, năm 2025 hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm này, từ chính sách pháp lý mới, nhu cầu ở thực tăng đến kỳ vọng phục hồi tín dụng. Ông đánh giá chu kỳ tăng trưởng của nhóm “cổ đất” có thể sớm lặp lại như giai đoạn năm 2021.

Quốc Trung - nguoiquansat.vn

Theo Kiến thức Đầu tư