TS. Nguyễn Trí Hiếu: Cần hạ tín dụng BĐS xuống 20% để hạ nhiệt thị trường, tránh bong bóng

Tại Diễn đàn Bất động sản: Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025, diễn ra sáng 4/11, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra cảnh báo mạnh mẽ về rủi ro bong bóng bất động sản trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang nóng, kéo theo lãi suất tăng, giá nhà tăng và người dân ngày càng khó tiếp cận vốn.

Theo ông Hiếu, dấu hiệu bất ổn của thị trường thể hiện rõ khi nguồn cung tăng nhưng hàng tồn kho cũng tăng, trong khi nhu cầu thực của người dân lại không được đáp ứng.

“Nếu thị trường rơi vào tình trạng bong bóng, nguồn cung tăng, hàng tồn kho tăng và người dân không tiếp cận được nhà ở. Điều này có thể gây rủi ro hệ thống”, ông nói.

Ông Hiếu chỉ ra khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người Việt Nam là một trong những động lực khiến thị trường lệch pha.

“Giá nhà trung bình tại Việt Nam đang cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi tại Mỹ chỉ vào khoảng 4 – 5 lần”, ông dẫn chứng.

Ví dụ, một căn hộ trung bình tại TP.HCM có giá khoảng 3 – 5 tỷ đồng, nhưng thu nhập trung bình của người lao động chỉ 10 – 15 triệu đồng/tháng. “Không thể đòi hỏi người dân tích lũy 20 – 30 năm để mua một căn nhà. Như vậy, thị trường không phục vụ người mua ở thật”, ông nói.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, ông Hiếu cho biết, tăng trưởng tín dụng năm 2025 ước đạt 18 – 20%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng GDP. Trong đó, tín dụng bất động sản chiếm tới 24% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, một tỷ lệ cao và tiềm ẩn rủi ro.

“Chúng ta đang chứng kiến tín dụng tăng lên tới 137%. Rất nhiều tổ chức kinh tế trên thế giới đã cảnh báo Việt Nam rằng tốc độ tăng tín dụng cao hơn nhiều so với GDP là một tín hiệu rủi ro”, ông nói.

Tăng trưởng tín dụng nhanh khiến các ngân hàng phải tăng huy động vốn, kéo theo lãi suất tăng, bao gồm cả lãi suất qua đêm lên tới 7%. Việc này tác động trực tiếp tới chi phí vay của người dân và doanh nghiệp.

“Lãi suất tăng, giá bất động sản tăng, nhưng người dân vẫn không tiếp cận được tín dụng. Đây là nghịch lý lớn nhất hiện tại,” ông nhận định.

TS. Nguyễn Trí Hiếu so sánh: Tại Mỹ, đất không được xem là tài sản sinh lời, nên các ngân hàng rất thận trọng trong việc cho vay. Nhưng ở Việt Nam, ngân hàng lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Rõ ràng vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có.

Từ các phân tích trên, TS. Hiếu nhấn mạnh, chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh mạnh mẽ, đặc biệt với tín dụng bất động sản.

“Cần giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%, ưu tiên cho vay vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì đất nền đầu cơ.”

Ông lập luận, khi tín dụng chảy quá nhiều vào đất đai, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy: Giá tăng tồn kho tăng - thanh khoản kém - bong bóng vỡ.

“Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng thương mại cho vay với lãi suất thấp hơn, để những người có nhu cầu thật sự tiếp cận được nhà ở. Nếu không, hàng tồn kho sẽ tăng, bong bóng bất động sản có thể xảy ra”, ông cảnh báo.