TS. Nguyễn Văn Đính: Muốn doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, phải nói chuyện bằng cơ chế, không phải mệnh lệnh

Doanh nghiệp cần lợi nhuận để tồn tại

Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thẳng thắn cho rằng, bản chất của doanh nghiệp là hướng tới lợi nhuận.

“Nếu không có lợi nhuận, doanh nghiệp không thể tồn tại, càng không thể phát triển. Vì vậy, ép doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội mà không có cơ chế đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, không giúp họ duy trì hoạt động, thì sẽ không ai dám làm,” ông nói.

Chính điều này lý giải vì sao dù đặt ra hàng loạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, tiến độ triển khai vẫn ì ạch, thiếu động lực. “Muốn họ làm, phải có cơ chế dung hòa lợi ích, để doanh nghiệp thấy hiệu quả, thấy cơ hội, khi đó chương trình mới đi vào thực chất,” TS. Đính nhấn mạnh.

Ông dẫn ví dụ: Tại Hội nghị về phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng chủ trì năm ngoái, ngay khi đặt mục tiêu 1 triệu căn, các doanh nghiệp đã đăng ký tới 1,2 triệu căn. Nhưng đến nay, con số triển khai thực tế vẫn rất khiêm tốn.

“Đăng ký là một chuyện, triển khai được hay không lại là chuyện khác. Nếu khi đó, các giải pháp hỗ trợ được ban hành song hành, tiến độ chắc chắn đã khả quan hơn,” ông nói thêm.

Theo TS. Đính, doanh nghiệp chỉ có thể đóng góp thực chất cho xã hội khi họ có lãi, có thặng dư. "Khi doanh nghiệp tăng trưởng, họ sẽ sẵn sàng quay lại chia sẻ với cộng đồng, đó là quy luật tự nhiên,” ông nói.

Luật pháp hiện hành cũng quy định rõ, mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành khoảng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Vì thế, sự tham gia của doanh nghiệp trong chương trình an sinh không chỉ là tinh thần trách nhiệm, mà còn là nghĩa vụ pháp lý.

TS Nguyễn Văn Đính– Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Dũng Minh.

Bóc tách cấu trúc giá: Vì sao giá nhà ngày càng đắt?

Lý giải nguyên nhân khiến giá bất động sản không ngừng leo thang, TS. Đính cho rằng cần nhìn thẳng vào cấu trúc hình thành giá.

“Chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–40%, thậm chí 50% ở các vị trí đặc biệt. Nhiều địa phương thời gian qua đã điều chỉnh bảng giá đất tăng đột biến, tạo ra áp lực lan tỏa lên toàn bộ thị trường,” ông chỉ rõ.

Ông dẫn chứng: Một chủ đầu tư tại Phú Thọ, ở phân đoạn 1 đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng sang phân đoạn 2, cơ quan quản lý lại lấy giá bán thị trường vốn đã tăng cao làm căn cứ tính tiền sử dụng đất mới. Hệ quả là chi phí đội lên hàng chục phần trăm, và vòng xoáy giá tiếp tục leo thang ở các phân đoạn sau.

“Nếu không có cơ chế xác định giá đất hợp lý, chi phí và giá bán sẽ bị đẩy lên một cách bất hợp lý,” ông cảnh báo.

Ngoài chi phí đất, TS. Đính cũng chỉ ra yếu tố thời gian phê duyệt dự án kéo dài 6–10 năm khiến doanh nghiệp gánh thêm chi phí tài chính khổng lồ.

“Doanh nghiệp phải chịu chi phí vốn, chi phí hành chính, chi phí cơ hội. Tất cả cộng dồn khiến giá thành bị đội lên đáng kể. Khi rủi ro cao, biên lợi nhuận kỳ vọng cũng tăng, đó là quy luật thị trường,” ông nói.

Theo TS. Đính, việc Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế tín dụng với người mua nhà thứ hai, thứ ba là một bước đi đúng hướng. “Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung hẳn một chương mới về điều tiết thị trường, cho phép Bộ Xây dựng được can thiệp khi giá tăng trên 20%. Trong bối cảnh hiện nay, đây là công cụ cần thiết để kiểm soát đầu cơ và ổn định thị trường,” ông phân tích.

Ba công cụ chủ lực được ông đề xuất để điều tiết giá bất động sản là thuế tài sản, chính sách tín dụng, và điều tiết cung cầu, song song với khuyến khích phát triển dòng sản phẩm phù hợp, tạo cạnh tranh lành mạnh.

Một điểm sáng mà TS. Đính đánh giá cao là chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, loại hình trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại cao cấp. “Lần đầu tiên, Chính phủ đặt ra khung chính sách riêng cho phân khúc này, với yêu cầu địa phương phải dành ít nhất 20% quỹ đất, chuẩn bị quỹ đất sạch, và được phép cắt giảm thủ tục hành chính,” ông cho biết.

Theo TS. Đính, đây là bước chuyển trong tư duy điều hành, vì loại hình này vừa giúp cân bằng cung cầu, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp đạt lợi nhuận hợp lý trong khi vẫn đóng góp cho xã hội.

“Khi cơ chế rõ ràng, doanh nghiệp không cần bị ép buộc, họ sẽ tự nguyện tham gia, vì đó là lợi ích hài hòa cho cả ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân,” ông kết luận.