Xây dựng bảng giá đất hàng năm: Các địa phương sẽ mất nửa năm để ngồi bàn?

Mới đây, liên quan đến bảng giá đất, trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã đề xuất sửa đổi Điều 159.

Cụ thể, Bộ này đưa ra 2 phương án như sau:

1. UBND cùng cấp sẽ quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, được công bố và áp dụng từ 1/1 của năm đầu kỳ.

Đối với phương án này, trong trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được lập đến từng thửa đất.

2. Bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí có liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với phương án này, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Đối với trường hợp này, bảng giá đất sẽ được ban hành 5 năm một lần kèm theo hệ số điều chỉnh từng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm.

Chia sẻ về vấn đề này trên báo Vietnamnet, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) đánh giá, phương án điều chỉnh bảng giá đất 5 năm một lần kèm cùng hệ số điều chỉnh hàng năm được xem là một cải tiến thể hiện tư duy linh hoạt, hài hòa giữa tính ổn định pháp lý cũng như thích ứng với biến động của thị trường.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất 5 năm một lần kèm hệ số điều chỉnh sẽ giúp các doanh nghiệp lập kế hoạch dài hạn, chính quyền địa phương có thể giảm được gánh nặng cập nhật hàng năm, hệ thống chính sách nhất quán, góp phần làm rủi ro về mặt pháp lý.

Hệ số điều chỉnh hàng năm giúp phản ánh kịp thời xu thế giá đất tại từng khu vực, linh hoạt theo điều kiện kinh tế - xã hội thực tế nhằm tránh tình trạng "giá khung thì cố định trong khi giá thực tế thì trôi nổi".

Ông Nguyễn Quang Huy cũng gợi ý thêm rằng việc xây dựng hệ số điều chỉnh cần dựa trên dữ liệu thị trường minh bạch, cập nhật liên tục với sự tham gia của các bên liên quan.

"Cần công khai hệ số, phương pháp tính và có cơ chế khiếu nại minh bạch để tránh khiếu kiện kéo dài", CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) góp ý.

Dưới góc nhìn pháp lý, chia sẻ trên báo Pháp luật TP. HCM, Luật sư Huỳnh Văn Nông - Đoàn Luật sư TP. HCM đánh giá việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là "gánh nặng" quá lớn đối với các địa phương.

Theo LS. Huỳnh Văn Nông, một năm có 12 tháng thì các địa phương mất đến hơn nửa năm "chỉ để ngồi bàn và xây dựng bảng giá đất mới". Điều này không chỉ gây mệt mỏi và còn kém hiệu quả.

Vì thế, việc đề xuất quay lại cơ chế bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần nhằm tạo ra khung giá ổn định trong thời gian dài hạn.

Nhằm tránh tình trạng bị lạc hậu, dự thảo cũng bổ sung công cụ là "Hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số K) - nhằm tinh chỉnh giá cho phù hợp với biến động thực tế của thị trường.

Đánh giá về đề xuất sửa đổi này, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng đề xuất này sẽ giúp giá nhà và thị trường "hạ nhiệt", giảm áp lực tài chính và giúp ổn định tâm lý.

Trong khi đó ở góc nhìn phản biện, chia sẻ độc quyền trên Tạp chí Thương gia, LS. Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho rằng việc bỏ "nguyên tắc thị trường" trong định giá đất có thể tạo ra rào cản cho doanh nghiệp.

Cụ thể, theo chia sẻ của vị chuyên gia này, khi loại bỏ nguyên tắc thị trường, định giá đất không còn là một quá trình lượng khách quan mà chuyển thành sự lựa chọn chủ quan từ phía Nhà nước.

Thực tiễn cho thấy, điều này sẽ dễ dẫn đến hiện tượng "giá đất Nhà nước" khác biệt đáng kể so với "giá đất thực tế", điều này sẽ gây rủi ro trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, niềm tin nhà đầu tư cũng sẽ bị tụt giảm.

Phân tích sâu hơn, LS. Nguyễn Phó Dũng cho rằng về ngắn hạn, điều này sẽ tạo cảm giác thuận tiện do cắt giảm các quy trình định giá. Về dài hạn có thể tiềm ẩn hệ quả bất định, đặc biệt khi khung giá bị điều chỉnh theo quyết định hành chính không minh bạch.

Vị chuyên gia pháp lý này cho rằng đây không phải là giải pháp tháo gỡ thực chất cho doanh nghiệp, mà trái lại có thể tạo ra thêm rào cản về pháp lý và tài chính.