Chuyển 1.000m2 đất lên thổ cư giảm 1,8 tỷ đồng: Chuyên gia phân tích 3 mức thu mới nhất

3 mức thu mới: 30%, 50%,100% tùy phần diện tích

Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026. Theo Nghị quyết, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải làm thủ tục xác định giá, tính tiền và đề nghị miễn, trừ trường hợp được miễn trong một số năm.

Tương tự, nếu Chính phủ ban hành chính sách giảm tiền thuê đất trong quá trình điều hành kinh tế – xã hội hàng năm, người sử dụng đất không phải nộp hồ sơ xin giảm như trước đây.

Điểm thay đổi lớn nhất nằm ở cơ chế tính tiền khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Nghị quyết, diện tích chuyển mục đích trong mỗi thửa đất được chia thành ba phần với 3 mức thu khác nhau.

Cụ thể: Trong hạn mức giao đất ở của địa phương, nộp 30% mức chênh lệch; Phần vượt nhưng không quá 1 lần hạn mức, nộp 50% mức chênh lệch; Phần vượt trên 1 lần hạn mức, nộp 100% mức chênh lệch

Cơ chế này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình/cá nhân và tính trên một thửa đất, nhằm ngăn việc mua gom đất diện rộng để hưởng ưu đãi.

Trước đây, theo cơ chế cũ (áp dụng trước 1/8/2024), người dân chỉ phải nộp 30% và 50%. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mức ưu đãi này bị bãi bỏ, buộc người dân phải nộp 100% phần chênh lệch, khiến chi phí tăng đột ngột. Nghị quyết mới khôi phục và làm chặt chẽ lại mức 30%, 50%, 100% để hỗ trợ nhóm có nhu cầu thật.

Đáng chú ý, Nghị quyết cho phép tính lại tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích từ 1/8/2024 đến 1/1/2026: Nếu chưa nộp tiền sẽ được tính lại theo mức 30%, 50%, 100%. Nếu đã nộp 100% theo Luật Đất đai 2024 thì được tính lại. Nếu số tiền mới thấp hơn thì được hoàn trả (trừ nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn bằng tiền). Đây là điểm được người dân đặc biệt quan tâm vì giúp giảm gánh tài chính đáng kể.

Được ưu đãi toàn bộ hay chỉ một phần?

Sau khi Nghị quyết được thông qua, câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn nhất là: Phần diện tích được giảm là toàn bộ thửa đất hay chỉ những phần nằm trong hạn mức?

Giải thích cụ thể, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhấn mạnh: “Ưu đãi chỉ áp dụng tương ứng từng phần diện tích theo 3 ngưỡng. Không có chuyện cả thửa đất đều hưởng mức thấp”.

Ông Kiên lấy ví dụ, một thửa đất 1.000m2 tại khu vực có hạn mức 150m², chênh lệch giữa giá đất ở và đất cây lâu năm là 10 triệu đồng/m2:

150 m2: đóng 30% thuế x 10 triệu đồng/m2 = 450 triệu đồng.

Từ 150 - 300m2: đóng 50% thuế x 10 triệu đồng/m2 = 750 triệu đồng.

Từ 301 - 1000 m2: đóng 100% thuế x 10 triệu đồng/m2 =7 tỷ đồng

Như vậy, tổng tiền thuế lên thổ cư của thửa đất này phải nộp theo Nghị quyết mới là 8,2 tỷ đồng, thấp hơn mức 10 tỷ đồng theo quy định nộp 100% trước đây, tức giảm 1,8 tỷ đồng.

“Cơ chế mới giúp hàng triệu hộ dân có nhu cầu thật như xây nhà, tách hộ, hợp thức hóa đất ở. Nhưng vẫn chặn đường đầu cơ phân lô vì diện tích ưu đãi nhỏ và chỉ cho phép áp dụng một lần”, ông Kiên nhận định.

Bên cạnh đó nhiều ý kiến cho rằng, Nghị quyết lần này thực chất là sự điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ bất cập của Luật Đất đai 2024 và nghị định hướng dẫn. Nội dung của dự thảo Bộ Tài chính trình Chính phủ hồi tháng 9/2025 đã được đưa vào toàn bộ trong Nghị quyết của Quốc hội.

Mục tiêu chính là giảm chi phí chuyển mục đích trong bối cảnh bảng giá đất tăng mạnh, đảm bảo người dân không bị “đột biến” gánh nặng tài chính. Đồng thời, việc giới hạn ưu đãi theo 2 lần hạn mức giao đất ở và chỉ tính cho một thửa đất giúp tránh lách luật, ngăn đầu cơ.

Nhiều hồ sơ chuyển mục đích của người dân đã “treo” từ tháng 8/2024 đến nay vì phải nộp 100% phần chênh lệch theo cơ chế mới quá cao. Với Nghị quyết vừa được thông qua, các hồ sơ này có thể tiếp tục xử lý với mức thu hợp lý hơn. Nghị quyết được đánh giá là bước điều chỉnh linh hoạt, cần thiết và kịp thời để đảm bảo an sinh, cân bằng thị trường và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận đất ở.