Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chưa từng thấy tỉnh nào làm khu đô thị 1.000 ha mà vẫn tiêu thụ nổi , đó là dấu hiệu 'bong bóng'

Chia sẻ tại Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” chiều 16/10, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest, cho hay giá bất động sản hiện nay ở Việt Nam “rất bất hợp lý” vì chi phí đất nền chiếm tỷ trọng cao bất thường trong giá thành.

“Nếu như thông thường, giá đất chỉ nên chiếm khoảng 30% giá bán của chủ đầu tư, thì ở nhiều dự án, con số này cao hơn rất nhiều. Chính giá đất chứ không phải giá xây dựng mới là yếu tố kéo giá nhà lên phi thực tế”, ông nhấn mạnh.

Ông lấy ví dụ cụ thể tại một dự án ở Phú Thọ do doanh nghiệp của ông thực hiện:

“Lần đầu tiên tôi được giao 72ha, 6 tháng sau nhận thêm 8,4ha, rồi 6 tháng nữa lại 6,7ha. Thế nhưng giá đất ở giai đoạn sau đã tăng tới 30% chỉ vì cơ quan quản lý lấy chính giá của giai đoạn 1 làm tài sản so sánh cho giai đoạn 2. Như vậy, giá đất cứ bị đẩy lên theo kiểu cuốn chiếu.”

Theo ông Hiệp, đây là biểu hiện của một cơ chế định giá đất tự thổi phồng chính mình, khiến doanh nghiệp muốn tồn tại buộc phải bán nhà với giá ngày càng cao. Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có điều chỉnh tại Thông tư 226 (ban hành ngày 15/8), song vẫn còn rất nhiều điểm bất hợp lý, chưa xử lý được gốc của vấn đề.

Chủ tịch VACC cho rằng, thị trường hiện nay đang lệch cung – cầu nghiêm trọng. Dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 171 và Nghị định 75 để tháo gỡ cho dự án nhà ở, nhưng “nhiều địa phương gần như không động đậy”.

“Tôi có dự án mà Hội đồng nhân dân tỉnh lờ đi, không triển khai dù nghị định đã có hiệu lực từ 1/4. Cung bị tắc, cầu thì bị nén, đó chính là nguyên nhân cơ bản làm thị trường méo mó,” ông nói.

Cảnh báo 'bong bóng' bất động sản

Trong khi Hà Nội gần như không có dự án mới được phê duyệt, nhiều địa phương khác lại phê duyệt những khu đô thị quy mô lên đến cả nghìn hecta, điều mà ông Hiệp cho rằng “bất thường và nguy hiểm”.

Ông Hiệp nhấn mạnh, với kinh nghiệm hơn 20 năm trong lĩnh vực bất động sản, chưa từng thấy thị trường nào có thể tiêu thụ nổi một khu đô thị 1.000 ha, trừ khi đó là một siêu đô thị phát triển đặc biệt như ở Mỹ hay Đức.

“Ở ta, nhiều tỉnh không hề phát triển đột biến mà vẫn xin làm đô thị cả nghìn ha. Đó là điều vô lý. Khi nguồn cung vượt xa khả năng hấp thụ thực, thì chắc chắn bong bóng sẽ hình thành”, ông cảnh báo. Theo ông, việc cấp phép tràn lan dự án quy mô lớn, cộng với thiếu công cụ thuế để kiểm soát đầu cơ đất bỏ hoang, khiến thị trường ngày càng phình to một cách không kiểm soát.

Một nguy cơ khác mà ông Hiệp chỉ ra là tín dụng bất động sản đang bị siết dần vì lo ngại rủi ro hệ thống.

“Chỉ mới vài ngày trước, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng tăng 0,3% lãi vay đối với lĩnh vực bất động sản do phải nâng hệ số rủi ro. Tôi có dự án vừa thảo luận xong, chưa kịp ký thì ngân hàng đã xin lỗi vì nhận lệnh phải điều chỉnh lãi suất. Điều này phản ánh rõ nỗi lo vỡ trận tín dụng của hệ thống ngân hàng.”

Theo ông, hiện tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19–20% tổng dư nợ nền kinh tế, và nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào các dự án lớn được tháo gỡ, rủi ro vỡ bong bóng sẽ càng lớn.

Cùng với đó, nhiều dự án hiện đã tăng giá 30–40% chỉ trong vòng 9 tháng, thậm chí có nơi giá bị thổi lên mức phi lý. “Giá nhà lên kinh quá. Nếu tháng 10 này so với đầu năm thì có nơi đã tăng đến 40%. Đây không còn là tín hiệu phục hồi, mà là biểu hiện của bong bóng đang phình to”, ông cảnh báo.

Ông cho rằng, nếu không sớm có cơ chế thuế để điều tiết, thị trường sẽ “mất phanh”. “Hiện nay, ai muốn tăng giá bao nhiêu thì tăng, vì không có cơ chế kiểm soát. Nếu cứ để như vậy, bong bóng bất động sản là điều không thể tránh khỏi,” ông nói.