Thực hư câu chuyện giá đất chiếm 30% giá căn hộ, GS. Đặng Hùng Võ lý giải thế nào?

Việc nhà đầu tư đưa ra con số 30% sẽ vô tình đẩy giá bán ra thị trường

Đến thời điểm này, hầu hết các Sở Nông nghiệp và Môi trường trên cả nước đã trình dự thảo xây dựng bảng giá đất lần đầu dự kiến công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất dự kiến đang trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản, không chỉ vì mức tăng mà còn vì những tác động trực tiếp đến chi phí sinh hoạt, ngân sách gia đình và cơ hội an cư của hàng triệu người dân.

Đáng chú ý, tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), mức giá đất cao nhất dự kiến đạt 687 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Đồng Nai, mức tăng có thể lên tới 9 lần, và ở khu vực vùng ven Hà Nội, mức tăng dao động khoảng 25 đến 26%.

Trước những diễn biến này, nhiều chủ đầu tư bất động sản bày tỏ lo ngại rằng chi phí đất đai đã chiếm tới 30% giá thành căn hộ, và việc bảng giá đất tăng mạnh sẽ khiến phân khúc nhà 2 đến 3 tỷ đồng ở vùng ven gần như biến mất. Tuy nhiên, trong phiên thảo luận mới đây với VTC News, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã đưa ra những phân tích về tính xác thực của những nhận định này, đồng thời đề xuất các giải pháp căn cơ để ổn định thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.

GS.Đặng Hùng Võ cho biết, ông chưa nhìn thấy thực tế phù hợp với biện luận rằng chi phí đất chiếm tới 30% giá thành căn hộ. Theo tính toán của ông, đất đai đối với các nhà chung cư, kể cả các chung cư đơn giản, chỉ chiếm độ khoảng 10%. Đây là một sự khác biệt lớn so với những gì các chủ đầu tư đang công bố.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng, việc nhà đầu tư đưa ra con số 30% sẽ vô tình đẩy giá bán ra thị trường, trong bối cảnh Việt Nam chưa có chính sách hay quy định pháp luật nào về việc kiểm soát đầu ra của dự án bất động sản. Do đó, việc nghe lời kêu gọi của nhà đầu tư mà không kiểm tra tính xác thực sẽ dẫn đến những hệ lụy khó lường.

Câu chuyện về nhà ở xã hội (NOXH) càng làm rõ hơn điều này. Việt Nam đã khuyến khích phát triển NOXH và nhà cho công nhân trong nhiều năm, nhưng thực tế lại vướng ngay ở giá đất, tiền sử dụng đất và thủ tục hành chính.

Đáng chú ý, mặc dù Nhà nước đang cho mượn đất đối với các dự án NOXH và chưa tính đồng sử dụng đất nào, giá nhà ở phân khúc này vẫn tăng mạnh. Trước đây, giá NOXH là 11 triệu đồng/m² thì nay đã lên tới 25 triệu đồng/m². Việc giá tăng cao như vậy đã làm mất đi ý nghĩa của chính sách NOXH.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ khẳng định cơ hội nhà ở xã hội vẫn tồn tại. Nếu chúng ta làm nghiêm túc hơn, chính sách NOXH thậm chí có thể kéo giá nhà trên thị trường xuống. Để làm được điều đó, các doanh nghiệp xây dựng NOXH cần suy nghĩ thêm về vật liệu xây dựng rẻ thay thế và công nghệ xây dựng mới, không nên phụ thuộc vào các phương pháp xây dựng nặng nề như gạch nung hay xi măng mác cao.

Ông cho rằng, nhiều khi chúng ta chưa động viên được sức sáng tạo của doanh nghiệp trong khi hiện nay có rất nhiều phương pháp xây dựng cực kỳ rẻ.

Sự tăng lên của bảng giá đất kéo theo chi phí chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính về đất đội lên, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán sản phẩm. Tại vòng xoay Cát Lái (TP.HCM), mức đền bù lên tới 81 triệu đồng/m² khiến giá bán đưa ra thị trường bị đẩy lên khoảng 200 triệu đồng/m² để đảm bảo lợi nhuận, tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá nhà.

GS Đặng Hùng Võ nhận định đây là cách tính toán đầu tư chưa hợp lý. Ông cho rằng thị trường hiện vẫn vận hành theo cơ chế tự điều chỉnh, Nhà nước không can thiệp vào giá bán. Gốc rễ của vấn đề là nhiều nhà đầu tư lựa chọn nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp - loại đất đã có quyền phát triển nên giá rất cao. Trong khi đó, nếu chọn các khu đất nông nghiệp chưa có quyền phát triển, nhà đầu tư chỉ phải chi khoảng 30% chi phí đất ở đầu vào, đồng nghĩa mức đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều. Việc lao vào mua đất phi nông nghiệp giữa lúc giá đất leo thang theo ông là một sai lầm trong chiến lược đầu tư.

Trong bối cảnh đó, giấc mơ có một ngôi nhà nhỏ của người lao động đô thị ngày càng trở nên xa tầm với.

Đề xuất chiến lược mới: Nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước bối cảnh giá nhà đang bị đẩy tăng cao, Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất Việt Nam cần điều chỉnh toàn bộ chính sách nhà ở.

Ông khuyến nghị Việt Nam phải phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp (thay vì dùng từ "giá rẻ"). Đây là phân khúc mang tính thị trường hoàn toàn, tận dụng tiềm lực tài chính của xã hội và hướng đến đối tượng thu nhập thấp.

"Chúng ta phải lo cho người nghèo, lo cho những người có thu nhập thấp, những người dễ bị tổn thương. Làm được điều này trước khi lo phát triển kinh tế để làm giàu là điều Việt Nam cần thực hiện", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng.

Để ổn định thị trường và đáp ứng mong mỏi an cư của người dân, Nhà nước cần có những biện pháp quyết liệt. GS Đặng Hùng Võ khuyên nên giảm bỏ phân khúc nhà trăm tỷ, nghìn tỷ ra khỏi tầm quan tâm quản lý.

Điều quan trọng là phải hoạch định cụ thể cầu về nhà ở đối với người thu nhập thấp. Ông đặc biệt nhấn mạnh lời của Thủ tướng về việc chuẩn bị nhà ở dưới dạng cho thuê hoặc giá rẻ để tạo điều kiện có nhà ở ngay cho giới sinh viên vừa tốt nghiệp đại học.

Ông tính toán rằng, mỗi năm có khoảng 500.000 người tốt nghiệp đại học. Riêng đối tượng này đã cần tới 500.000 căn hộ. Trong khi đó, mục tiêu ước lượng tổng số nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2030 là 1 triệu căn, con số này có vẻ là chưa đủ khi nhu cầu hàng năm của sinh viên mới tốt nghiệp đã rất lớn.

Gần đây, Thủ tướng yêu cầu phải kéo mặt bằng giá nhà đất xuống. Theo GS Đặng Hùng Võ, để biến chỉ đạo này thành hành động thực tế, cần triển khai ba giải pháp then chốt nhằm tránh đầu cơ và hạn chế giao dịch ngầm khi áp dụng bảng giá đất mới.

Thứ nhất, giảm chi phí đất đai ở đầu vào. Ông đề xuất Nhà nước nên xem việc bán quyền phát triển đất đai cho các dự án bất động sản chỉ có giá trị khoảng 30% giá đất phi nông nghiệp của chính khu đất đó. Như vậy, chi phí đất ở đầu vào sẽ giảm tới 2/3 so với cách tính đủ chi phí đất như hiện nay. Cách làm này không khiến Nhà nước mất đi nguồn thu mà ngược lại, Nhà nước sẽ thu được phần giá trị gia tăng của đất đai trong hàng trăm năm sau, thay vì chỉ trông vào vài năm đầu tư ban đầu. Khi chi phí đất giảm, giá bán bất động sản tất yếu phải hạ.

Thứ hai, kiểm soát đầu ra bằng giá trần. Theo ông, Nhà nước cần ấn định mức giá trần cho từng dự án. Để làm được điều này, cơ quan quản lý phải quyết toán chi tiết chi phí của chủ đầu tư. Thông lệ quốc tế cho phép nhà đầu tư hưởng mức lợi nhuận khoảng 30% tổng giá trị đầu tư. Khi Nhà nước xác định rõ tổng chi phí và lợi nhuận hợp lý, giá trần sẽ được thiết lập, giúp hạn chế việc đẩy giá vượt quá giá trị thật.

Thứ ba là đánh thuế bất động sản bỏ hoang. Muốn giảm giá nhà đất, bắt buộc phải đánh thuế đối với các dự án đã xây xong nhưng để trống, không được đưa vào sử dụng những “đô thị ma” gây lãng phí tài nguyên đất. Nếu không đánh thuế, dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản chỉ để giữ vốn, khiến thị trường méo mó và kìm hãm tăng trưởng kinh tế.

GS Đặng Hùng Võ nhận định rằng, Quốc hội đã có quyết định rất sáng suốt khi không sửa lại toàn diện Luật Đất đai 2024. Theo ông, hiện tại, chúng ta cần tập trung rà soát lại các chính sách cụ thể để tạo dựng một quá trình phát triển bền vững. Bảng giá đất có tăng lên ngang thị trường cũng sẽ không gây ra khủng hoảng, miễn là chúng ta có một hệ thống chính sách tài chính đất đai vững chắc làm chủ đạo.