Trung tâm hạ nhiệt, ngoại thành Hà Nội bứt tốc: Đâu là 3 'điểm nóng' được giới đầu tư BĐS săn đón?

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (BHS R&D) – BHS Group cho thấy, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước trong quý III/2025 đạt hơn 37.600 căn hộ, tăng mạnh so với quý trước. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM chiếm tới 60% tổng nguồn cung, với gần 22.800 căn hộ được tung ra thị trường.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, toàn thị trường đạt hơn 74.600 căn hộ, phản ánh mức độ phục hồi tích cực của nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Riêng quý III, thị trường ghi nhận 26 dự án mới ra mắt, cung cấp gần 13.900 căn hộ; giao dịch đạt hơn 28.800 căn, cho thấy nhu cầu vẫn đang duy trì ổn định bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Tại Hà Nội, dù trùng với tháng 7 Âm lịch (tháng Ngâu), thời điểm thường ghi nhận tâm lý chững giao dịch, thị trường nhà ở cao tầng vẫn giữ nhịp tăng ấn tượng. Nguồn cung sơ cấp quý III đạt hơn 12.100 căn, tăng 24,5% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt gần 9.200 căn, gấp đôi quý trước và tăng 35% so với cùng kỳ.

Đông Anh, Gia Lâm, Nghĩa Đô dẫn đầu nguồn cung mới

Theo BHS R&D, phân khúc cao cấp và hạng sang giá từ 65–100 triệu đồng/m² và trên 100 triệu đồng/m² tiếp tục chiếm hơn 88% tổng nguồn cung, cho thấy cấu trúc thị trường đang nghiêng mạnh về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại thành. Ba toạ độ được nhắc tên nhiều nhất trong báo cáo là xã Đông Anh, phường Nghĩa Đô và xã Gia Lâm, những khu vực chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất quý III/2025. Trong khi đó, các khu vực như Đại Thanh, Thanh Xuân gần như không ghi nhận dự án mới.

Việc nguồn cung “tràn” ra ngoài trung tâm được lý giải bởi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, trong khi khu vực ven đô có không gian phát triển dự án quy mô lớn, dễ dàng kết nối hạ tầng và hưởng lợi từ định hướng quy hoạch đô thị mở rộng của Hà Nội.

Một loạt dự án tiêu biểu đang tạo thanh khoản tốt gồm: Imperia Signature Cổ Loa – The Cosmopolitan, Lumiere Prime Hills (Đông Anh); Sun Feliza Suites (Nghĩa Đô); Masteri Lakeside (Gia Lâm); Galia Hanoi (Hoàng Mai). Những dự án này đều thuộc phân khúc cao cấp, với vị trí thuận tiện và được hưởng lợi lớn từ các tuyến đường, cầu và metro đang hoàn thiện.

Căn hộ cao tầng vẫn dẫn dắt thị trường

Cũng theo BHS R&D, thị trường Hà Nội gần như không còn căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m².Giá sơ cấp trung bình tại nhiều khu vực đã tăng 7–12% so với cuối năm 2024, do sự xuất hiện của loạt dự án cao cấp bước vào giai đoạn bàn giao.

Trong đó, phường Nghĩa Đô hiện giữ mức giá cao nhất 158–314 triệu đồng/m², tiếp theo là Phú Thượng (145–247 triệu đồng/m²), Từ Liêm (92–239 triệu đồng/m²), cùng các khu vực Giảng Võ, Long Biên, Đông Anh. Đối với nhà thấp tầng xây sẵn, mặt bằng giá trải rộng từ 120–500 triệu đồng/m², với các điểm nóng là Định Công, Phú Thượng và Ô Diên (phía Tây Hà Nội).

BHS Group dự báo, nhà ở cao tầng sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2025, nhờ nhu cầu ở thực cao và tốc độ đô thị hóa nhanh. Các khu vực lân cận các thành phố lớn, đặc biệt là ngoại thành Hà Nội, sẽ tiếp tục thu hút khách hàng và nhà đầu tư nhờ giá bán hợp lý hơn, quỹ đất dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Về giá bán, BHS nhận định sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ 1–2% trong những tháng cuối năm, do mặt bằng giá đã ở mức khá cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Thị trường dự kiến chưa xuất hiện làn sóng tăng giá mới, song dòng tiền đầu tư vẫn có xu hướng dịch chuyển mạnh về khu vực ven đô, nơi còn dư địa phát triển và biên độ lợi nhuận tốt hơn.