‘Chạy sổ đỏ' trước hạn 31/12 để kịp né bảng giá đất mới?

Bà Nguyễn Thị Hạnh, trú tại xã Thanh Trì (Hà Nội), cầm theo tập hồ sơ dày cộp, đi từ sáng tới chiều mới trở về. Vừa bước vào sân, bà vừa thở vừa than: “Phải tranh thủ làm cho xong sổ đỏ trong năm nay, chứ sang 2026 mà bảng giá đất tăng, tiền sử dụng đất đội thêm vài chục triệu thì biết lấy đâu ra mà nộp.”

Người phụ nữ đã ngoài sáu mươi này trong những ngày qua liên tục chạy đi chạy lại giữa nhà và Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất hồ sơ cấp sổ cho mảnh đất mới mua năm ngoái. Hồ sơ khi thì thiếu giấy này, lúc sai giấy kia, khiến bà phải đi từ sáng đến chiều suốt nhiều ngày liền.

Con trai bà cho biết, anh từng khuyên mẹ làm thủ tục online qua Cổng dịch vụ công để đỡ vất vả, nhưng bà vẫn muốn tự đi. “Bà sợ để sang năm là muộn. Giờ ai nấy đều đổ xô đi làm sổ, nên muốn ra tận nơi cho chắc, có gì còn hỏi cán bộ trực tiếp,” anh nói.

Vừa xếp lại tập giấy, bà Hạnh vừa chia sẻ thêm: “Các anh chị ở văn phòng bảo, làm xong trước 31/12 này là lợi lắm, vừa tiết kiệm được tiền, lại tránh được đợt áp bảng giá đất mới sang năm. Giờ giá đất tăng từng ngày, chậm là thiệt.”

Câu chuyện của bà Hạnh trong những ngày cuối tháng 10 không phải cá biệt. Trên các hội nhóm và diễn đàn nhà đất, đâu đâu cũng thấy người dân bàn tán chuyện “chạy sổ đỏ” trước hạn. Nhiều người có cùng tâm lý: Phải hoàn tất hồ sơ trước ngày 1/1/2026, bởi khi Nhà nước áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, chi phí chắc chắn sẽ tăng đáng kể.

Trong nhóm “Bất động sản thổ cư Hà Nội” trên Facebook, dưới một bài viết nói về việc có nên làm sổ đỏ sớm trong năm nay, một tài khoản tên Thùy Trang bình luận: “Nếu bảng giá đất mới tăng, chỉ 1 mét vuông thôi cũng có thể chênh vài trăm nghìn, cả lô đất 100 mét thì biết bao nhiêu tiền”. Một tài khoản khác có tên Tùng Lâm, cũng chia sẻ: “Tôi đang gom hồ sơ để nộp trong năm nay, vì đất quanh đây đang sốt từng ngày. Nếu tính theo giá thị trường, chắc chắn chi phí làm sổ sẽ đội lên rất nhiều.”

Không phải ngẫu nhiên mà người dân lại “rục rịch” chạy sổ lúc này. Từ ngày 1/1/2026, theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới. Khác với giai đoạn trước, bảng giá đất sẽ không còn xây dựng theo chu kỳ 5 năm/lần mà được cập nhật, điều chỉnh hàng năm để phản ánh sát hơn với giá thị trường (theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024).

Điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất mới nhiều khả năng sẽ tăng cao hơn so với hiện tại, đặc biệt tại những khu vực có biến động mạnh về giá. Khi người dân làm sổ đỏ (đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu), các khoản phí và nghĩa vụ tài chính phải nộp đều tính theo bảng giá đất, gồm:

- Tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất),

- Tiền thuê đất (nếu có),

- Lệ phí trước bạ.

Khi bảng giá đất tăng từ 1.1.2026, các khoản này sẽ tăng tương ứng, khiến chi phí làm sổ đỏ có thể đội lên hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Tại các văn phòng đăng ký đất đai đều chứng kiến lượng người dân đến hỏi và làm thủ tục cấp sổ đỏ tăng mạnh, nhiều văn phòng cán bộ phải làm việc ngoài giờ để tiếp nhận và xử lý. Người dân hiện chủ yếu hỏi về thời gian giải quyết và mức nghĩa vụ tài chính nếu hoàn tất trong năm nay.

Nguyên nhân chính đến từ tác động của bảng giá đất mới, bởi theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng trong nhiều trường hợp, bao gồm:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất hàng năm;

- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tính lệ phí quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính mức phạt, bồi thường khi vi phạm pháp luật đất đai;

- Xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

- Tính tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Như vậy, từ năm 2026, bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến hầu hết các nghĩa vụ tài chính về đất đai. So với Luật Đất đai 2013, phạm vi áp dụng đã mở rộng đáng kể, đặc biệt là trong tính tiền thuê đất và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, việc cập nhật bảng giá đất hàng năm là bước tiến tất yếu, giúp phản ánh sát hơn với giá thị trường và tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, đây lại là áp lực lớn đối với người dân, nhất là những hộ đang làm thủ tục cấp sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, khi chi phí có nguy cơ tăng mạnh chỉ sau một thời điểm chuyển giao năm mới.

Chính vì vậy, người dân được khuyến nghị nên hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước ngày 31/12/2025, không chỉ để tiết kiệm đáng kể chi phí, mà còn giữ được lợi thế tài chính trong bối cảnh giá đất vẫn đang có xu hướng tăng liên tục.

Luật sư Trần Viết Hà (Công ty Luật TNHH MTV Nam Sơn) cũng đồng tình với quan điểm này. Ông chia sẻ rằng “Người dân có thể mất rất nhiều tiền nếu không làm sổ đỏ trong năm 2025. Những hộ gia đình đã đủ điều kiện thì nên hoàn tất thủ tục trước ngày 31/12/2025. Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất trước đây và thay bằng bảng giá đất theo vị trí, khu vực, hay còn gọi là giá thị trường.”

Luật sư Hà phân tích thêm: “Hiện nay, nếu đất của mọi người đủ điều kiện cấp sổ, thì tiền sử dụng đất vẫn được tính theo khung giá đất cũ, mức thấp hơn đáng kể. Nhưng kể từ ngày 1/1/2026, khi bảng giá đất theo giá thị trường chính thức áp dụng, chi phí tính tiền sử dụng đất chắc chắn sẽ cao hơn nhiều”.

Vì vậy, ông khuyến nghị những ai đủ điều kiện thì nên chủ động hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm này, để tránh gánh thêm chi phí không đáng có.”

Chỉ còn ít tháng nữa, bảng giá đất mới sẽ chính thức có hiệu lực. Cảnh người dân tất bật đi “chạy sổ đỏ” trông có vẻ vội vã, nhưng cũng dễ hiểu, bởi lúc này, mỗi thay đổi trong chính sách đất đai không còn là chuyện xa vời, mà là yếu tố tác động trực tiếp đến túi tiền của từng gia đình.