Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Định giá đất phải có tiêu chí rõ ràng, tránh áp dụng chung cho cả đất dự án và đất thương mại lâu đời

‘Bảng giá đất mới là quyết định đúng đắn, nhưng phải thật rõ tiêu chí’

Giá nhà liên tục leo thang trong nhiều năm qua, trở thành gánh nặng không chỉ với người mua ở thực mà cả các doanh nghiệp phát triển dự án. Trong bối cảnh đó, bảng giá đất mới sẽ bắt đầu áp dụng từ năm 2026 đang là tâm điểm chú ý của thị trường, bởi đất đai là cấu phần quan trọng nhất trong giá thành bất động sản. Câu hỏi lớn nhất đặt ra: Giá đất tiệm cận thị trường có đẩy giá nhà tăng cao và tác động thế nào đến cơ hội sở hữu nhà của người dân?

Tại Talkshow “Bảng giá đất 2026: Giá nhà sẽ đi về đâu?”, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho rằng, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên giá đất phải do Nhà nước quyết định, không thể khoán cho các tổ chức tư vấn hay doanh nghiệp tư nhân.

Ông cho rằng việc chuyển từ “định giá đất cụ thể” sang “bảng giá đất cố định và hệ số tham chiếu” là bước đi đúng hướng. Tuy nhiên, vẫn còn sự nhầm lẫn trong cách hiểu “giá đất sát thị trường”: Định giá theo nguyên tắc thị trường, chứ không phải lấy bằng giá thị trường. Giá đất phải kết hợp hài hòa giữa quy luật thị trường và vai trò điều tiết của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

“Hiện chúng ta đang nghiêng về yếu tố thị trường mà thiếu sự tham gia đủ mạnh của quản lý nhà nước”, ông nêu.

Ông Hiệp phân tích cơ cấu giá thành bất động sản. Nhà liền kề, biệt thự: Giá đất chiếm 25–30%; Chung cư 25–35 tầng: Giá đất chiếm 12–16%, tùy chiều cao. Do đó, bất kỳ sự tăng mạnh nào của giá đất dù gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp bốn, gấp năm đều lập tức đẩy giá nhà leo thang. Đây chính là nguyên nhân căn bản khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Ông dẫn số liệu: Nếu người lao động không tiêu gì và dành toàn bộ thu nhập để mua một căn nhà trung bình, họ cần 27,3 năm. Nếu chỉ dành 1/3 thu nhập để trả góp, thời gian này lên tới 80 năm.

Một thực tế khác được ông Hiệp chỉ ra là giá đất tăng khiến đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng, người dân nhận tiền nhiều hơn nên dễ đồng thuận. Nhưng mặt khác, chi phí đầu vào của doanh nghiệp đội lên mạnh, khiến bài toán hiệu quả trở nên khó khăn:

“Không có mức giá bồi thường nào có thể hài hòa nếu giá đất bị đẩy lên quá cao. Doanh nghiệp không thể làm ăn có lãi khi chi phí đất tăng gấp 4 – 5 lần”, ông cho hay.

Băn khoăn cách áp dụng hệ số và tiêu chí phân loại đất

Theo ông Hiệp, bảng giá đất mới đặt mục tiêu thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường, tăng minh bạch giao dịch, tăng nguồn thu cho ngân sách và nâng hiệu quả quản lý đất đai

Nhưng để đạt mục tiêu đó, điều quan trọng nhất là cách áp dụng hệ số và tiêu chí phân loại đất. Ông chỉ rõ, đất dự án phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, san nền, làm đường… mới hình thành giá trị, trong khi đó, đất thương mại, đất ở lâu đời đã có giá thị trường ổn định hàng chục năm, đất vùng xa, vùng chưa có hạ tầng thì chi phí đầu tư lại hoàn toàn khác.

“Không thể lấy chung một hệ số áp cho các loại đất khác nhau. Đất thương mại lâu đời phải khác với đất dự án mới hình thành, khác với đất ở khu vực rừng thiêng nước độc chưa có người ở”, ông nói.

Ông cho rằng bảng giá đất chỉ là bước đầu, còn hệ số điều chỉnh mới là công cụ quan trọng nhất. Và hệ số này cần quy định rõ ràng, minh bạch, có tiêu chuẩn để doanh nghiệp tính được bài toán kinh tế và người dân yên tâm.

“Giá đất tác động đến toàn bộ nền kinh tế, không chỉ giá nhà. Để thị trường lành mạnh, người thu nhập trung bình phải có khả năng mua nhà trong thời gian hợp lý. Đó mới là chính sách an sinh xã hội đúng nghĩa”, ông nói.