Vì sao đà tăng giá chung cư chưa dừng lại?

Chung cư dự báo dẫn đầu tăng trưởng năm 2026 với 42%

Ngày 9/12/2025, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức, theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026, với mức tăng trưởng dự báo lần lượt 42% và 31%.

Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư tiếp tục dồn mạnh về các trục vành đai, đặc biệt là khu vực vành đai 3. Mặt bằng giá quý 4/2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt theo vị trí: Vành đai 1có mức giá từ 100 – 132 triệu đồng/m², vành đai 2 mức giá từ 78 – 123 triệu đồng/m², vành đai 3 từ 74 – 106 triệu đồng/m².

Ở phân khúc hạng sang, một số dự án ghi nhận mức rao bán 180 – 210 triệu đồng/m², thiết lập mặt bằng giá mới trong thị trường cao cấp.

Khảo sát xu hướng giá năm 2026 cũng phản ánh tâm lý tăng giá mạnh mẽ: 44% người được hỏi tin giá sẽ tăng nhẹ, 17% dự đoán tăng mạnh, chỉ 13% cho rằng giá có thể giảm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, loạt yếu tố nền tảng đang giữ cho mặt bằng giá chung cư tiếp tục đi lên trong năm 2026: Nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, kéo mặt bằng giá trên toàn thị trường tăng theo; Nhu cầu ở thực gia tăng, đặc biệt từ người trẻ tại đô thị lớn; Giá đất và chi phí xây dựng tăng, tạo áp lực lên giá thành sản phẩm.

Đặc biệt, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu, nhất là tại các quận nội thành, cùng với đó là xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư vì hạ tầng tiện ích và quản lý đô thị tốt hơn; Hạ tầng giao thông hoàn thiện, đặc biệt các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM; Kinh tế ổn định, củng cố kỳ vọng và sức mua.

“Những yếu tố này tạo thành “gói động lực kép”, giúp thị trường chung cư duy trì đà tăng giá trong bối cảnh nền lãi suất có biến động”, ông nhận định.

Cũng theo ông Tuấn, dù lượng giao dịch phân khúc nhà riêng giảm, giá bán tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội vẫn ở mức rất cao: Hoàn Kiếm: 399 triệu đồng/m², Đống Đa: 308 triệu đồng/m², Tây Hồ: 301 triệu đồng/m²

Ở khu vực vùng ven, giá mềm hơn nhưng không ngừng tăng: Đông Anh khoảng 110 triệu đồng/m², Thanh Trì 175 triệu đồng/m², Hà Đông 233 triệu đồng/m². Điều này cho thấy đất thổ cư khu trung tâm ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu đất liền thổ vẫn rất lớn.

Tại TP.HCM, mức độ quan tâm với nhà riêng và chung cư đang dẫn dắt quá trình phục hồi toàn thị trường. Dự báo, giá chung cư tại TP Thủ Đức, khu trung tâm mở rộng sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026 nhờ nguồn cầu thực lớn, đặc biệt từ nhóm lao động tri thức trẻ và nhà đầu tư dài hạn.

Nhu cầu mua nhà ở thực quá lớn

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn ,cho biết thị trường bất động sản hiện tại tập trung vào loại hình bất động sản ở thực, mang tính bền vững. Mức độ quan tâm tới nhà ở chung cư trong tháng 11/2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3%, biệt thự giảm 8%.

Điều này thể hiện sự trở lại của xu hướng đầu tư bền vững và thực dụng, tập trung vào tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng lướt sóng.

Đáng chú ý, 64% người mua nhà hiện nay là để ở, chỉ 36% mua để đầu tư, một tỷ lệ hiếm thấy trong nhiều năm, phản ánh sự thận trọng trước chu kỳ mới của thị trường.